Rilievi essenziali sul regime della durata delle locazioni antecedenti alla l. N. 4 Del 1998 e con scadenza successiva a quest'ultima

• Autore: Aldo Carrato
• Pagine: 409-410

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Una delle principali questioni indotte dall'entrata in vigore della L. 15 dicembre 1998, n. 431 (a decorrere dal 30 dicembre 1998) è stata quella dell'inviduazione della disciplina applicabile alla sfera dei contratti locativi abitativi che si trovavano in corso in quel momento e per i quali, quindi, era stata convenzionalmente pattuita una scadenza successiva ad esso, anche in virtù di un'eventuale pregressa rinnovazione tacita.

Con riferimento a questo problema bisogna porre riferimento all'art. 2, comma 6, della stessa L. n. 431/1998, precisando subito che esso rinvia all'intero primo comma della stessa disposizione, senza alcuna restrizione, nel senso che - ad avviso degli orientamenti prevalenti - il rinvio è operato tanto in relazione alla durata quadriennale, quanto alle modalità di rinnovo dei contratti a canone libero alla prima scadenza.

Conseguentemente è da ritenere che il contratto, una volta transitato nel nuovo regime per effetto del rinnovo tacito (in dipendenza della mancata disdetta concernente la durata convenzionale concordata ed eventualmente rinnovatasi tacitamente del precedente contratto sottoposto al pregresso regime normativo), abbia durata quadriennale e, alla prima scadenza, possa cessare, per iniziativa del locatore, solo a seguito di diniego di rinnovazione, ai sensi dell'art. 3 della cit. L. n. 431/1998.

Ciò implica che, una volta determinatasi la transizione del vecchio contratto nel nuovo regime, il procedimento per convalida potrà essere esperito soltanto con riferimento alla seconda scadenza ordinaria ¹ del contratto così come convertitosi ².

Sul punto la prevalente dottrina ³ ha osservato che, in questo caso, pur avendo le parti il diritto di attivarsi per il rinnovo a nuove condizioni, ovvero per la rinuncia al rinnovo (che corrisponde ad una disdetta con riguardo al locatore), nell'eventualità di mancato accordo o di omessa risposta, il contratto si intende comunque scaduto alla data di cessazione prevista, in ordine alla quale il locatore potrà agire con il procedimento di licenza o sfratto per ottenere la formazione di un titolo giudiziale di rilascio.

La riferita valutazione è valorizzata, per un verso, dal dato letterale del menzionato comma 6 dell'art. 2 della L. n. 431/1998 e, per l'altro, è confermata dal conforme orientamento pregresso della giurisprudenza di legittimità sviluppatosi in relazione alla fase transitoria configuratasi in coincidenza con l'entrata in vigore della L. n. 392 del 1978, evidenziandosi, inoltre, che la prospettata soluzione sulla durata ordinaria del contratto (salvo il rituale diniego di rinnovo alla scadenza...