Proprietà esclusiva del muro a confine tra due condominii. Degrado e responsabilità

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 604-606

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@1. Nozione

La fattispecie all'esame del Tribunale di Milano concerne due condominii adiacenti dalla conformazione del confine alquanto singolare, ma ricorrente quando i fondi sono ubicati a diverso livello. Il muro divisorio, edificato interamente sul terreno di un condominio, rasente il confine, divide i fondi e, per una consistente altezza vi fa da terrapieno. Il riempimento di terra determinava umidità persistente, con degrado dell'intonaco, precarietà favorite in parte anche da due aiuole contromuro a filo del pavimento del cortile di più basso livello (della parte attrice).

Le infiltrazioni di umido provenienti dal giardino allestito nel condominio più alto (della parte convenuta), con danni al muro di confine, inducevano il vicino ad adìre il giudice, perché il condominio proprietario del manufatto eliminasse le cause delle infiltrazioni. Si evidenzia nella perizia tecnica di ufficio come la riparazione degli inconvenienti lamentati non presenterebbe difficoltà insuperabili. La muratura in calcestruzzo viene, infatti, allestita da tempi lontani, quando vi sia contatto diretto con il terreno, determinando impermeabilità dell'umido. E la struttura del muro di che trattasi solo nelle parti basse fu allestita in calcestruzzo, per il resto si usarono mattoni pieni, con apposizione ulteriore, nella parte alta di terra da coltivo per destinare lo spazio a giardinetti.

La vicenda giuridica rileva prevalentemente per due aspetti, l'accesso nel fondo del condominio attore, che la parte convenuta eccepisce non essere stato consentito, e la responsabilità del proprietario del manufatto per il degrado, solo se avesse prodotto danni ai terzi. La rovina del muro in se stesso non costituirebbe presupposto per la condanna al risarcimento in forma specifica o per equivalente.

L'accesso nel fondo del vicino per costruire o riparare un muro, come altra opera, va inteso nell'accezione che il confinante ha un diritto ad ottenere dal proprietario del fondo l'assenso per accedervi. Assenso che produce l'effetto di eliminare all'ingerenza sul fondo altrui la qualifica di antigiuridica. L'accesso ed il passaggio sul fondo presuppongono la costruzione-riparazione del muro od altra opera e la necessità, perché queste opere possano compiersi.

@2. Norme di legge

Recita l'art. 843, comma 1, c.c. «Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune».

Da questa norma scaturisce una limitazione legale della proprietà, comportante, a carico del fondo gravato una obligatio propter rem. È limitazione temporanea, giustificata dalla necessità di non poter altrimenti riparare il muro, con la quale si perviene alla contrazione e compressione della Page 605 realità nei rapporti del vicino, per le necessità di coesistenza e di contemperamento delle proprietà confinanti.

Dice la Relazione del guardasigilli al codice che si disciplinano nell'art. 843 due casi di accesso coattivo...