'Emergenza locatori' e aggiornamento su temi immobiliari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 1-3

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Arch. loc. e cond. 1/2014

Dottrina

”EMERGENZA LOCATORI”

E AGGIORNAMENTO

SU TEMI IMMOBILIARI

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. “Emergenza locatori”, sui Comuni costi per più di due mi-

liardi e mezzo. 2. Giudici unanimi sui riclassamenti catastali.

3. La cedolare trascina le locazioni. 4. Requisiti acustici e

Corte costituzionale. 5. Commercialista e amministratore di

condominio. 6. Quando la legge è a pagamento.

1. “Emergenza locatori”, sui Comuni costi per più di

due miliardi e mezzo

Gli ultimi dati sugli sfratti – che vedono un aumento

del 60% dei provvedimenti esecutivi per “necessità del lo-

catore” – dimostrano che l’aumento di tassazione sugli im-

mobili ha creato una vera e propria “emergenza locatori”.

Il fenomeno che si sta verif‌icando sempre di più a

partire dall’inizio del 2012 è quello della dismissione dei

contratti in essere da parte dei proprietari di immobili

dati in aff‌itto. Alla scomparsa dell’acquisto di immobili da

aff‌ittare (i cui rif‌lessi si sono visti nel crollo del numero di

compravendite) e al mancato rinnovo dei contratti al ter-

mine del periodo concordato, si sta dunque aggiungendo il

fenomeno della interruzione dei contratti di locazione in

essere da parte dei proprietari che – pur di non continuare

a pagare le imposte su un bene che non rende più – rien-

trano in possesso del proprio immobile anticipatamente

per destinarlo alla vendita.

Le conseguenze di questa situazione sono devastanti.

L’Uff‌icio Studi della Confedilizia, considerato che il Co-

mune di Roma spende oltre ventunomila euro all’anno per

ogni famiglia per la quale debba provvedere a trovare una

sistemazione alloggiativa, calcola – sulla base dei provve-

dimenti di sfratto emessi e riguardanti tutta Italia – che

l’esecuzione degli stessi porterebbe ad un aggravio per i

Comuni di quasi un miliardo e mezzo di euro. Ancor più se

da parte della proprietà edilizia si dovesse insistere (per

mancanza di redditività della locazione) nelle richieste

di esecuzione presentate in tutta Italia: in questo caso

l’aggravio per i Comuni sarebbe addirittura di più di due

miliardi e mezzo di euro.

2. Giudici unanimi sui riclassamenti catastali

Due sentenze emesse, a distanza di pochi giorni, da

organi giurisdizionali leccesi – una del giudice tributario

(Commissione tributaria provinciale di Lecce, sentenza

n. 536 del 24.6.’13, poi seguita da ulteriori pronunce nel

medesimo senso), l’altra del giudice amministrativo (Tar

Puglia, sede di Lecce, sentenza n. 223 dell’11.7.’13) – co-

stituiscono fondamentali riferimenti in tema di inquadra-

mento catastale degli immobili (e di conseguente entità

dell’imposizione tributaria sugli stessi). Esse si collocano

nella scia di una importantissima pronuncia della Corte

di Cassazione (la n. 9629 del 2012) che ha segnato un’in-

versione di tendenza rispetto all’orientamento – sino ad

allora affermatosi (cfr., da ultimo, Cass. n. 22313/2010 e

n. 1937/2012) – secondo cui la motivazione dell’atto di ri-

classamento di un immobile potrebbe limitarsi a contene-

re l’indicazione della consistenza, della categoria e della

classe attribuita dall’Uff‌icio. Un orientamento – come

rileva la Cassazione nella sentenza n. 19820 del 2012, di-

scostandosene, in adesione alla sentenza n. 9629 – fondato

sull’argomento che la motivazione dell’atto di riclassa-

mento avrebbe l’esclusiva funzione di delimitare l’ambito

delle ragioni adducibili nella successiva fase contenziosa,

alla quale soltanto sarebbe riservata, nel pieno dispiega-

mento del diritto di difesa del contribuente, la verif‌ica

dell’effettiva correttezza dei parametri posti a base della

riclassif‌icazione eseguita.

La richiamata inversione di tendenza si è tradotta

nell’affermazione del principio secondo cui l’Agenzia delle

entrate deve rendere possibile la conoscenza da parte del

contribuente dei presupposti del riclassamento e pertan-

to specif‌icare: a) se il mutato classamento sia dovuto a

trasformazioni specif‌iche subite dall’unità immobiliare,

indicandole; b) se il nuovo classamento consegua ad una

revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito

di signif‌icativi e concreti miglioramenti del contesto ur-

bano, indicando l’atto con il quale tale revisione è stata

effettuata.

3. La cedolare trascina le locazioni

La locazione si sta spegnendo sotto il peso di una tassa-

zione che le ha tolto ogni redditività ma, nonostante que-

sto, i contratti di locazione sono in incessante aumento

considerato l’ultimo triennio, al punto che – rispetto al

2010 – le locazioni sono cresciute del 7 per cento nel 2011

e del 15 per cento nel 2012. La cedolare secca, insomma,

trascina le locazioni.