Divieti condominiali e posizione del conduttore

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 420-421

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che i regolamenti di condominio, predisposti dall'originario unico proprietario dell'edificio e accettati dai condomini nei rispettivi atti d'acquisto, o dai medesimi approvati all'unanimità, possono contenere delle clausole di natura contrattuale, che limitano i diritti sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attribuiscono soltanto ad alcuni di loro delle facoltà più estese rispetto a quelle degli altri.

Tra tali limiti, che sono di natura reale (servitù od oneri reali), rientrano i divieti di adibire le unità immobiliari di proprietà esclusiva a determinati usi, come quelli previsti dall'art. 11 del regolamento in esame, per il quale non è consentito «destinare gli alloggi e i locali dell'edificio ad uso sanatorio e ambulatorio o a usi per i quali occorre una speciale licenza di pubblica sicurezza... e, in genere, qualsiasi altro uso che turbi la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene e al decoro del fabbricato».

In tutte tali ipotesi le prescrizioni del regolamento devono essere rispettate, non solo dai condomini, che da esse sono contrattualmente vincolati, ma anche dai conduttori, in quanto costoro acquisendo, a titolo derivativo, dal proprietario locatore i suoi stessi obblighi, si trovano rispetto al condominio nella posizione del loro dante causa nei cui confronti dette prescrizioni sono direttamente operanti. E essendo, pertanto, obbligati a osservare i limiti e i divieti stabiliti dalle menzionate disposizioni regolamentari, la domanda di cessazione dell'uso illegittimo di una determinata attività può essere proposta anche nei loro confronti. Né l'anteriorità del contratto di locazione rispetto al regolamento condominiale, che vieti l'attività esercitata dal conduttore, può indurre a conclusione diversa, perché il rapporto obbligatorio derivante da tale contratto costituisce un fatto estraneo al condominio che, non subendone alcuna influenza, può sempre pretendere dall'inquilino il rispetto del vincolo reale costituito sul bene di proprietà esclusiva, purché, ovviamente, ne provi l'opponibilità al condomino locatore.

Il conduttore, che sia costretto ad astenersi dall'esercizio dell'attività vietata sarà, però, legittimato ad agire, per il risarcimento del danno subito, contro il locatore che, dando il proprio consenso, necessario per l'approvazione all'unanimità della disposizione regolamentare di divieto, abbia violato gli obblighi...