Distanze Legali Nel Condominio
| Pagine | 691-694 |
691
Rassegna
di giurisprudenza
Distanze legali nel condominio
SOMMARIO
a. Applicabilità delle norme. b. Canne fumarie. c. Controver-
sie. d. Distanze nelle costruzioni. e. Distanze per pozze, cister-
ne, fosse e tubi.
a. Applicabilità delle norme
■ Le norme sulle distanze legali sono applicabili nei rapporti
reciproci fra condomini, in relazione alle parti immobiliari di
proprietà esclusiva, qualora uno di essi, utilizzando una parte
comune a vantaggio della sua proprietà, sia pure nei limiti di
cui all’art. 1102 cod. civ., incorra nella violazione dei diritti di
un altro condomino. Né al riguardo sono configurabili tempe-
ramenti, alla stregua di una valutazione di compatibilità delle
norme suindicate con gli interessi da considerare nei rapporti
condominiali, allorché trattasi di utilizzazione implicante la vio-
lazione di una norma del regolamento condominiale predispo-
sto dall’originario unico proprietario e recepito nei singoli atti
di acquisto. (Nella specie, in base al surriportato principio, il
Supremo Collegio ha ritenuto corretta la decisione dei giudici
del merito con la quale, in accoglimento della domanda di un
condomino, altri condomini erano stati condannati a rimuovere
una struttura metallica a sostegno di una tenda, realizzata su
di un balcone di loro proprietà esclusiva a distanza inferiore a
quella prescritta dall’art. 907 cod. civ. dal balcone soprastante
dell’attore ed in violazione di una norma del regolamento con-
dominiale, vietante ogni modificazione dei balconi). * Cass. civ.,
sez. II, 27 aprile 1981, n. 2531, G. c. P.
■ Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmen-
te rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue,
sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il sin-
golo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse
siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari re-
lative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in
cui l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le
prime e delle une e delle altre sia possibile una complementare;
nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso delle
cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle
relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei
rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono
in rapporto di subordinazione rispetto alle prime. (Nella specie,
si trattava della installazione, in appoggio al muro condominia-
le, ed in prossimità della finestra di un condomino, della canna
fumaria della centrale termica condominiale). * Cass. civ., sez.
II, 23 gennaio 1995, n. 724, A. c. Cond. (omissis) di Como.
■ Negli edifici condominiali, le norme sulle distanze legali – che
non possono trovare applicazione nei rapporti fra proprietà sin-
gole e beni comuni (a tutti i condomini o ad alcuni soltanto di
essi) – non sono applicabili neppure nei rapporti fra proprietà
singole allorché il rispetto di esse non sia compatibile con la
concreta struttura dell’edificio e il condomino utilizzi una parte
comune di questo a favore della sua unità immobiliare, ai sen-
si dell’art. 1102 cod. civ., per realizzare impianti indispensabili
per un’effettiva abitabilità del suo appartamento secondo le
esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema
di igiene, nel qual caso vanno peraltro sempre rispettate sia la
destinazione del bene comune sia il diritto di pari utilizzazione
(anche potenziale) degli altri condomini e non vanno pregiudi-
cati la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edifi-
cio. (Nella specie, la S.C., alla stregua del principio suesposto,
ha confermato la sentenza che aveva negato l’applicabilità del-
l’art. 889 cod. civ. in ordine all’installazione di una canna fuma-
ria lungo il muro perimetrale dell’edificio condominiale al fine
della realizzazione di un impianto di riscaldamento). * Cass. civ.,
sez. II, 11 maggio 1981, n. 3105, G. c. T..
■ Le distanze di cui all’art. 873 c.c. devono essere osservate
anche nei rapporti fra il fondo comune (nella specie il muro
condominiale dell’edificio in comproprietà fra le parti) e quello
di proprietà esclusiva di uno dei condomini. * Cass. civ., sez. II,
2 giugno 1999, n. 5390, G. c. M..
■ Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmen-
te rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e conti-
gue, sono applicabili anche nei rapporti fra il condominio ed il
singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui
esse siano compatibili con l’applicazione delle norme partico-
lari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel
caso in cui l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto
con le prime e delle une e delle altre sia possibile una appli-
cazione complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le
norme relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza
della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel
condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed
il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispet-
to alle prime. * Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 1998, n. 9995, R. c. B..
■ L’esistenza di una regolamentazione speciale dei rapporti
condominiali non impedisce di configurare la possibilità dell’e-
sistenza di servitù prediali tra le varie parti dell’edificio appar-
tenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini, né esclude
l’applicabilità, nei rapporti fra tali parti delle norme sulle distan-
ze legali, non essendo il singolo condominio abilitato, soltanto
perché tale, a creare, mediante costruzioni eseguite sulle parti
dell’edificio di sua esclusiva proprietà, intercapedini nocive o
antigieniche. Ai fini dell’applicabilità delle norme sulle distanze
legali alle costruzioni eseguite sulle parti comuni di un edificio
in condominio, occorre distinguere tra le funzioni primarie e
fondamentali attribuite a tali parti in relazione al fine per cui
il condominio è stato costituito e le eventuali utilizzazioni se-
condarie di cui le stesse parti sono suscettibili al di fuori di un
rapporto di connessione inscindibile con la struttura e la fun-
zionalità del condominio. Infatti, nel mentre deve affermarsi la
prevalenza del perseguimento delle funzioni primarie delle parti
comuni rispetto all’osservanza delle norme sulle distanze legali,
queste norme debbono essere, invece, applicate nelle costruzio-
ni eseguite sulle cose comuni per finalità estranee a dette fun-
zioni. (Nella specie, è stata ritenuta l’illegittimità di una tettoia
che uno dei condomini, proprietario esclusivo di una terrazza
e di un cortile contiguo allo stabile condominiale, aveva co-
struito sul muro comune a copertura del suddetto terrazzo non
soltanto perché impediva parzialmente l’esercizio della servitù
Arch. loc. cond. e imm. 6/2018
(*) La cronologia completa degli argomenti oggetto delle rubriche “Rassegna di giurisprudenza” pubblicate su questa Rivista si trova riportata sul n. 4/’17.
Per continuare a leggere
RICHIEDI UNA PROVA