Le distanze legali in condominio

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 319-323

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Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2009 de il nuovissimo codice delle locazioni (a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali del C.E.D.

@a. Applicabilità delle norme

■ Le norme sulle distanze legali sono applicabili nei rapporti reciproci fra condomini, in relazione alle parti immobiliari di proprietà esclusiva, qualora uno di essi, utilizzando una parte comune a vantaggio della sua proprietà, sia pure nei limiti di cui all’art. 1102 cod. civ., incorra nella violazione dei diritti di un altro condomino. Né al riguardo sono configurabili temperamenti, alla stregua di una valutazione di compatibilità delle norme suindicate con gli interessi da considerare nei rapporti condominiali, allorché trattasi di utilizzazione implicante la violazione di una norma del regolamento condominiale predisposto dall’originario unico proprietario e recepito nei singoli atti di acquisto. (Nella specie, in base al surriportato principio, il Supremo Collegio ha ritenuto corretta la decisione dei giudici del merito con la quale, in accoglimento della domanda di un condomino, altri condomini erano stati condannati a rimuovere una struttura metallica a sostegno di una tenda, realizzata su di un balcone di loro proprietà esclusiva a distanza inferiore a quella prescritta dall’art. 907 cod. civ. dal balcone soprastante dell’attore ed in violazione di una norma del regolamento condominiale, vietante ogni modificazione dei balconi).

* Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1981, n. 2531, Giordano c. Politi

■ Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile una complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime. (Nella specie, si trattava della installazione, in appoggio al muro condominiale, ed in prossimità della finestra di un condomino, della canna fumaria della centrale termica condominiale).

* Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 1995, n. 724, Albini c. Cond. «Il Pino» di Como

■ Negli edifici condominiali, le norme sulle distanze legali — che non possono trovare applicazione nei rapporti fra proprietà singole e beni comuni (a tutti i condomini o ad alcuni soltanto di essi) — non sono applicabili neppure nei rapporti fra proprietà singole allorché il rispetto di esse non sia compatibile con la concreta struttura dell’edificio e il condomino utilizzi una parte comune di questo a favore della sua unità immobiliare, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., per realizzare impianti indispensabili per un’effettiva abitabilità del suo appartamento secondo le esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene, nel qual caso vanno peraltro sempre rispettate sia la destinazione del bene comune sia il diritto di pari utilizzazione (anche potenziale) degli altri condomini e non vanno pregiudicati la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio. (Nella specie, la S.C., alla stregua del principio suesposto, ha confermato la sentenza che aveva negato l’applicabilità dell’art. 889 cod. civ. in ordine all’installazione di una canna fumaria lungo il muro perimetrale dell’edificio condominiale al fine della realizzazione di un impianto di riscaldamento).

* Cass. civ., sez. II, 11 maggio 1981, n. 3105, Giovannini c. Terreni

■ Le distanze di cui all’art. 873 c.c. devono essere osservate anche nei rapporti fra il fondo comune (nella specie il muro condominiale dell’edificio in comproprietà fra le parti) e quello di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

* Cass. civ., sez. II, 2 giugno 1999, n. 5390, Giudice c. Mucerino

■ Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti fra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile una applicazione complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime.

* Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 1998, n. 9995, Rubeo c. Bucci

■ L’esistenza di una regolamentazione speciale dei rapporti condominiali non impedisce di configurare la possibilità dell’esistenza di servitù prediali tra le varie parti dell’edificio appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini, né esclude l’applicabilità, nei rapporti fra tali parti delle norme sulle distanze legali, non essendo il singolo condominio abilitato, soltanto perché tale, a creare, mediante costruzioni eseguite sulle parti dell’edificio di sua esclusiva proprietà, intercapedini nocive o antigieniche. Ai fini dell’applicabilità delle norme sulle distanze legali alle costruzioni eseguite sulle parti comuni di un edificio in condominio, occorre distinguere tra le funzioni primarie e fondamentali attribuite a tali parti in relazione al fine per cui il condominio è stato costituito e le eventuali utilizzazioni secondarie di cui le stesse parti sono suscettibili al di fuori di un rapporto di connessione inscindibile con la struttura e la funzionalità del condominio. Infatti, nel mentre deve affermarsi la prevalenza del perseguimento delle funzioni primarie delle parti comuni rispetto all’osservanza delle norme sulle distanze legali, queste norme debbono essere, invece, applicate nelle costruzioni eseguite sulle cose comuni per finalità estranee a dette funzioni. (Nella specie, è stata ritenuta l’illegittimità di una tettoia che uno dei condomini, proprietario esclusivo di una terraz-Page 320za e di un cortile contiguo allo stabile condominiale, aveva costruito sul muro comune a copertura del suddetto terrazzo non soltanto perché impediva parzialmente l’esercizio della servitù di veduta in appiombo esercitata sul terrazzo e sul cortile dal proprietario dell’appartamento soprastante ma anche perché costruita, rispetto alle finestre di questo appartamento, ad una distanza inferiore a quella prescritta dall’art. 907 c.c.).

* Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 1975, n. 661

■ Nell’edificio condominiale l’utilizzazione delle parti comuni con impianti a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall’art. 1102 c.c. ma anche l’osservanza delle norme del codice in tema di distanze onde evitare la violazione del diritto di altri condomini sulla parte di immobile di loro esclusiva proprietà. Tale disciplina tuttavia non opera nell’ipotesi dell’installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell’appartamento intesa nel senso che rispetti l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l’apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui.

* Cass. civ., 5 dicembre 1990, n. 11695

■ Il principio secondo cui l’utilizzazione delle parti comuni dell’edificio condominiale per la realizzazione di impianti a servizio esclusivo dell’appartamento del singolo condomino esige il rispetto sia delle regole dettate dall’art. 1102 cod. civ., sia delle norme sulle distanze, onde evitare la...