Disdetta Del Contratto Da Parte Del Locatore

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Arch. loc. cond. e imm. 2/2017

Rassegna

di giurisprudenza

Disdetta del contratto

da parte del locatore

■ In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la disdet-

ta priva della specif‌icazione dei motivi di diniego, intimata per

la prima delle scadenze nel regime "ex lege" 9 dicembre 1998, n.

431, benché inidonea ad impedire la rinnovazione contrattuale

per tale data, è automaticamente valida per quella immediata-

mente successiva, salvo che dalla disdetta stessa o da un’op-

posta univoca volontà successiva dell’intimante non risulti una

espressa indicazione in senso contrario. * Cass. civ., sez. III, 30

dicembre 2014, n. 27541 , Brescia Luisa c. Romano ed altri, in

questa Rivista 5/15. [RV633835]

■ In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, nell’i-

potesi in cui il locatore, alla prima scadenza quadriennale del

contratto, abbia comunicato al conduttore il proprio diniego

immotivato alla rinnovazione del contratto e sia sopravvenuta

cosa giudicata sull’accertamento dell’ineff‌icacia di quel diniego,

sull’automatico rinnovo del contratto e sulla sua scadenza allo

spirare del secondo quadriennio, è precluso al locatore stesso

l’esperimento di una nuova azione tendente a far accertare il

mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza, sulla base

di una diversa (benché tempestiva) comunicazione al condutto-

re dell’esercizio della facoltà di diniego del rinnovo del contrat-

to sulla base dei motivi di cui al comma 1 dell’art. 3 della legge

9 dicembre 1998, n. 431. * Cass. civ., sez. III, 11 luglio 2014, n.

15898 , Bonizzi c. Foglieni, in questa Rivista 1/15. [RV632055]

■ Attesa la modif‌icazione della disciplina comportante la

concessione o l’autorizzazione quale titolo abilitativo alla rea-

lizzazione degli interventi edilizi, la previsione, quale condizio-

ne di procedibilità dell’azione del locatore ai sensi della prima

parte del comma secondo dell’art. 3 della legge 9 dicembre1998,

n. 431, del "possesso... della concessione o dell’autorizzazione

edilizia" deve intendersi riferita a quegli specif‌ici atti, tra cui la

dichiarazione inizio attività (DIA) o la segnalazione certif‌icata

inizio attività (SCIA) o il permesso a costruire, eventualmente

richiesti dalla normativa vigente per la tipologia di intervento

da realizzare e posto a base del diniego di rinnovo alla prima

scadenza della locazione di immobile ad uso abitativo. * Cass.

civ., sez. III, 20 maggio 2013, n. 12250.

■ In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,

nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del con-

tratto, ai sensi dell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431,

deve essere specif‌icato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli

tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta

è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la ve-

rif‌ica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell’intenzione

dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto

rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indi-

cato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’appli-

cazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore. (Nella

specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha con-

fermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto corretta-

mente esercitata dalla locatrice la facoltà di diniego del rinnovo

del contratto alla prima scadenza, avendo fatto legittimo rife-

rimento nella lettera di disdetta all’intenzione di adibire l’im-

mobile ad abitazione di un proprio f‌iglio o nipote, e dovendosi

considerare ultronea la successiva individuazione tra questi del

reale benef‌iciario operata solo con l’atto introduttivo del giudi-

zio). * Cass. civ., sez. III, 16 gennaio 2013, n. 936 , Cappuccio c.

De Grenet. [RV624966]

■ In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,

l’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, conferisce al locatore

la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scaden-

za soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla

stessa norma, senza che sia richiesto che tale facoltà di diniego

di rinnovo venga prevista nel contratto e senza che perciò rilevi

come rinuncia implicita la mancata menzione in esso di detta

facoltà di disdetta. * Cass. civ., sez. III, 16 gennaio 2013, n. 936 ,

Cappuccio c. De Grenet. [RV624967]

■ La facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza del

contratto di locazione ad uso abitativo da parte di una società

commerciale a scopo di lucro non rientra tra le previsioni di

cui all’art. 3 della legge n. 431 del 1998, riferendosi la lett. a) del

primo comma della norma indicata al locatore quale persona

f‌isica, e la successiva lett. b) al locatore persona giuridica che

eserciti la sua attività per il soddisfacimento di f‌inalità pubbli-

che e che intenda destinare l’immobile all’esercizio di attività

dirette al perseguimento di tali f‌inalità (alla condizione ulteriore

che provveda all’offerta, in favore del conduttore, di altro im-

mobile idoneo), così palesandosi la ratio protettiva della norma

a vantaggio del conduttore, le cui esigenze abitative possono

soccombere solo di fronte alla prevalente necessità del locatore

persona f‌isica o, nell’ipotesi di locatore persona giuridica, solo

per f‌inalità di pubblico interesse. * Cass. civ., sez. III, 19 febbraio

2009, n. 4050, Costantino c. Fibeba Srl. [RV606679]

■ La rinnovazione del contratto di locazione, benché abbia

effetto dalla data della prima scadenza, quante volte dipenda

dalla mancata disdetta entro un certo termine, trova la sua fonte

nella legge che regola il rapporto al momento in cui quel ter-

mine scade ed è, per converso, impedita dalla manifestazione

di una contraria volontà del locatore, secondo le regole poste

dalla disciplina vigente al momento in cui quella volontà viene

manifestata. Da quell’atto negoziale del locatore (o dalla man-

canza di quell’atto in relazione alla disciplina legale), alla cui

scelta è in def‌initiva correlata la sorte del contratto, esclusiva-

mente dipende l’effetto impeditivo della prosecuzione del rap-

porto, ovvero la rinnovazione del contratto, il cui presupposto

è dunque in ogni caso legato a una situazione def‌initivamente

cristallizzatasi alla data di scadenza del termine per la comuni-

cazione della disdetta da parte del locatore. Costituisce, infatti,

principio generale che, salve diverse disposizioni derogatorie

da parte del legislatore, le condizioni di eff‌icacia e gli effetti di

un atto sono disciplinati dalla legge, in vigore al momento in cui

esso è adottato, al pari degli effetti della sua mancanza. (Nella

specie la disdetta era stata ritualmente intimata il 28 dicembre

1998 a norma dell’articolo 3 della legge 27 luglio 1978 n. 392, per

la scadenza del 31 dicembre 2002. In applicazione del principio

di cui sopra la Suprema corte ha escluso che potesse affermarsi

la applicabilità al contratto, della sopravvenuta legge 9 dicem-

bre 1998 n. 431, entrata in vigore il 30 dicembre 1998 e, quin-

di, successivamente alla disdetta, con conseguente ineff‌icacia

della già intimata disdetta per non essere stata accompagnata

dall’allegazione di alcuna delle situazioni tassativamente previ-

ste dall’articolo 3, della legge n. 431 del 1998 come legittimanti

l’esercizio del diniego del rinnovo). * Cass. civ., sez. III, 24 ago-

sto 2007, n. 17995, in Guida al dir., 2008, I, 39.

■ Il nuovo locatore che sia subentrato nel contratto per ef-

fetto della vendita dell’immobile intervenuta in pendenza del

rapporto locativo, può avvalersi – al pari dell’originario locatore

– della possibilità di denegare tempestivamente il rinnovo del