Il diritto di prelazione sull'immobile locato

• Pagine: 371-382

Page 371

Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente, Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il regolamento condominiale (2004, 223); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il super- condominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori , fumi, esalazioni)(2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'opposizione dell'intimato (2003, 699); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073).

Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e -straordinariamente - dalla sesta edizione (2004) de Il codice delle locazioni (a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI, ROBERTO BAGLIONI e STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l'indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali del C.E.D.

@a) Ambito di operatività

-In tema di locazione di immobili urbani destinati ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione e quello di riscatto previsti dagli artt. 37 e 38 della legge n. 392 del 1978 in favore del conduttore, spettano anche all'istituto di credito che eserciti la sua attività in un immobile locato, indipendentemente dal riscontro della prevalenza del servizio di sportello, in quanto l'attività di intermediazione nel credito, pur non essendo espressamente menzionata dall'art. 27 della citata legge n. 392, rientra, al pari delle altre attività indicate nell'art. 2195 c.c., fra quelle commerciali ed è, di per sè, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all'uopo deve comunque necessariamente recarsi nell'immobile.

* Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 2003, n. 2893, De Prezzo ed altra c. Soc. Banco di Napoli ed altra, in Arch. loc. e cond. 2003, 311. [RV560730]

-Gli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, che riconoscono il diritto di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobili urbani destinati per attività industriale o commerciale, non sono applicabili al rapporto di affitto, nell'ambito del quale deve ricondursi la locazione di una cava di pietra.

* Cass. civ., sez. III, 2 aprile 1992, n. 3995, Soc. Fratelli Bandini c. Lomi.

-In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione spettante al conduttore a norma dell'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non trova applicazione nel caso previsto dall'art. 732 c.c. e quindi anche nel caso in cui il coerede alieni la sua quota a persona estranea alla comunione ereditaria.

* Cass. civ., sez. III, 2 giugno 1999, n. 5387, Morra c. CRC Imm. srl.

-Le disposizioni degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, quando il locatore intenda trasferire il bene a titolo oneroso, pur essendo espressamente riferite alla sola ipotesi della locazione stipulata dal proprietario, sono estensibili ad ipotesi similari, quale quella della locazione stipulata dall'usufruttuario nel caso di accordo intervenuto fra l'usufruttuario medesimo ed il nudo proprietario per la vendita contemporanea dei relativi diritti, restando in tal caso a carico del nudo proprietario l'onere della denuntiatio al conduttore.

* Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 1992, n. 2080, Riccardi c. Lopez.

-In tema di prelazione urbana, l'art. 38, della L. n. 392/1978 dopo aver premesso al primo comma che il diritto di prelazione può essere esercitato nell'ipotesi di trasferimento «a titolo oneroso» dell'immobile locato, al secondo comma - nel prescrivere le formalità necessarie per il valido esercizio del diritto -, si riferisce esclusivamente alla «compravendita», come ribadito nel successivo quarto comma, ove si parla di «versamento del prezzo di acquisto». Ne consegue che l'istituto della prelazione, e quello succedaneo del riscatto, costituendo limitazioni delle facoltà del proprietario, per cui non sono consentite interpretazioni analogiche od estensive, trovano applicazione nella sola ipotesi di vendita dell'immobile locato e non possono estendersi analogicamente alla diversa ipotesi della «permuta», per cui manca anche la possibilità di offerta di «condizioni uguali a quelle comunicategli» (art. 38, terzo comma, citato), da parte del conduttore. La S.C. ha affermato il suddetto principio in una ipotesi in cui nel contratto di permuta era prevista anche la corresponsione di un conguaglio in danaro, di importanza marginale).

* Cass., civ. sez. III, 14 gennaio 1988, n. 205, Falcina e altro c. Spalinger.

-In tema di prelazione urbana ex artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, per il caso di vendita dell'immobile locato, non destinato ad abitazione, il cessionario del contratto di locazione e insieme dell'azienda sita in detto immobile, il quale sia subentrato all'originario conduttore dopo la inutile scadenza del termine concesso a quest'ultimo per l'esercizio del diritto di prelazione, non ha diritto ad una nuova comunicazione e ad un nuovo termine per l'esercizio dello stesso diritto, in quanto per effetto della cessione del contratto si attua una vera e propria successione a titolo particolare per atto tra vivi nel contratto stesso con la conseguenza della sostituzione del cessionario nella identica posizione di diritti ed obblighi del cedente e della opponibilità, da parte del contraente ceduto, al cessionario di tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ivi compresa la decadenza già verificatasi nei confronti del cedente.

* Cass. civ., sez. III, 3 settembre 1990, n. 9095, Colombo c. Mazzoleni.

-Con riguardo alle locazioni ad uso non abitativo, il diritto di prelazione del conduttore, ai sensi dell'art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, sussiste in relazione al trasferimento che abbia ad oggetto il bene locato, e, pertanto, non può essere riconosciuto, in caso di immobile in comproprietà, rispetto ad atti inerenti alla quota del singolo condominio.

* Cass. civ., sez. III, 20 dicembre 1990, n. 12088, Romanelli c. La Piramide.

-Il diritto di prelazione, attribuito dall'art. 38 della legge n. 392 del 1978 al conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, per il caso di vendita dello stesso, poiché in- Page 372 tende proteggere l'avviamento inteso come clientela ed agevolare, nel contempo, il modo d'essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita, postula che l'immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un'attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Consegue che la prelazione stessa, mentre investe l'intero bene, oggetto di un unico rapporto locatizio, anche se solo in parte di esso si svolga l'attività privilegiata, non è invece configurabile con riferimento ad un immobile non adibito a tale attività, ancorché il conduttore lo abbia posto al servizio di altro locale - appartenente a diverso proprietario, assunto autonomamente in locazione e non contiguo - destinato ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. (Nella specie, la Suprema Corte ha reputato esatto il convincimento del giudice del merito il quale aveva escluso la sussistenza del diritto di prelazione riguardo ad un magazzino, nel quale veniva depositata la merce, venduta poi in altro locale sito nei pressi).

* Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1986, n. 4486, Dindelli c. Iuliano.

-Nell'ipotesi di immobili, che, appartenenti a due diversi proprietari ed autonomamente locati allo stesso conduttore, questi - ancorché i detti immobili non siano tra loro contigui - abbia adibito uno a deposito delle merci, la cui vendita al pubblico sia svolta nell'altro, non compete al detto conduttore il diritto di prelazione con riferimento al locale adibito a deposito e nel quale non si svolge un'attività che comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e dei consumatori, a nulla rilevando il vincolo di accessorietà funzionale attuato dal medesimo conduttore tra i due immobili.

* Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1989, n. 3264, Ippoliti c. Di Fiore.

-In tema di...