Il diritto all'indennità di sopraelevazione in condominio, quale diritto di credito

• Autore: Rodolfo Cusano
• Pagine: 251-255

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@1. Il diritto alla sopraelevazione

- Nell'ambito della normativa sul condominio il diritto alla sopraelevazione è regolato all'articolo 1127 c.c. che, al primo comma, recita: ´Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solareª. Detta disposizione è abbastanza chiara nel concedere il diritto alla sopraelevazione solo a coloro che sono proprietari dell'ultimo piano dell'edificio ovvero sono proprietari del lastrico solare.

In realtà prima di avventurarci nella disamina dell'istituto occorre chiarire quando si è in presenza di una sopraelevazione. A tutti risulterà pacifico che, qualora siano stati realizzati nuovi piani, si è in presenza di una sopraelevazione. Ma cosa accade quando questi piani sono costituiti, ad esempio, da una veranda a vetri? In materia si può dire accettato il principio secondo il quale per aversi sopraelevazione non necessitano materiali tipici (cemento, mattoni ecc.), ma si deve prendere in considerazione il manufatto realizzato: sia con riferimento alla struttura (anche un manufatto in alluminio può quindi costituire sopraelevazione) sia con riferimento al preesistente fabbricato (avuto riguardo, ad esempio, agli obblighi di salvaguardia del decoro architettonico). Per cui, anche in questo caso, qualora vi sia un pregiudizio dell'aspetto architettonico dell'edificio oppure se, in qualche modo, si diminuisca l'aria o la luce dei piani sottostanti, è possibile l'opposizione da parte degli altri condomini ¹.

La Corte di cassazione intervenuta sull'argomento ha affermato: ´... ai fini dell'art. 1127 c.c. la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura di nuovi piani o con la superficie superiore o terminale delimitante le nuove fabbriche, sicché non v'è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna, contenuta negli originari limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura, come nella trasformazione in unità abitabile di locali sottotetto...ª Cass. 24 ottobre 1998 n. 10568 ². Questa sembra essere la più esatta impostazione del problema nel senso che, il concetto di sopraelevazione ex articolo 1127 c.c. è oggettivamente collegato alla modificazione quantitativa, in aumento, dell'altezza del fabbricato, per cui, a contrario, non vi è, né vi può essere sopraelevazione senza detta variazione quantitativa.

La possibilità di svincolare il concetto di sopraelevazione da quello dell'aumento dell'altezza del fabbricato potrebbe anche essere sostenuta sulla base della disamina dei diversi significati che possono darsi all'aggettivo ´nuovoª ex articolo 1127 comma primo. In realtà, questa impostazione, però, non sembra sostenibile se si analizza meglio il testo legislativo. Infatti, sarebbe errato soffermare l'attenzione soltanto sulla locuzione finale ´nuovi piani o nuove fabbricheª; viceversa bisogna fare attenzione al verbo che precede tale espressione che è il verbo ´elevareª. Per cui è questo ultimo che riempie di significato la disposizione in esame.

Un'ulteriore ipotesi in cui viene in considerazione la variazione dell'altezza del fabbricato si ha nel caso in cui vi sia una terrazza a livello dell'appartamento dell'ultimo piano. Se il proprietario di questo appartamento costruisce sulla terrazza, rendendo uniforme in questo modo l'altezza del fabbricato, si pone il problema se sia vera sopraelevazione poiché in realtà l'altezza del fabbricato non è aumentata avendo riguardo all'altezza del soffitto dell'appartamento dell'ultimo piano che non viene superata! In questo caso la Cassazione ha stabilito che il concetto di sopraelevazione va riferito a quella parte dell'edificio, e solo a quella, che viene occupata dalla nuova fabbrica e, nella specie, alla parte che prima era occupata dalla terrazza ed in seguito da un appartamento: c'è quindi sopraelevazione poiché l'edificio, in quella parte, occupata dalla nuova fabbrica, è aumentato in altezza ³.

@2. Il titolare del diritto

- La legge parla di proprietario, ma non fa assolutamente alcun riferimento ad una singola persona. A parte la considerazione che tale limitazione sarebbe assurda, bisogna aggiungere che proprietari di un piano possono essere anche più persone (in comunione ordinaria) e che ad esse si contrappone il gruppo dei condomini nel loro complesso. Per cui, deve intendersi che il diritto di sopraelevazione spetta sia quando proprietario del piano sia un singolo soggetto, sia quando siano più soggetti e lo stesso dicasi nel caso di lastrico solare.

Viceversa, nel caso in cui il lastrico sia di proprietà condominiale, si applica la disciplina sulle parti comuni: ma è concepibile il diritto di sopraelevazione in capo al condominio?

La disciplina sulle parti comuni del fabbricato e quindi del lastrico solare non fa parola di tale diritto Page 252 per cui si è portati ad escludere che il condominio, proprietario del lastrico solare di copertura, sia titolare del diritto di sopraelevazione.

Questa impostazione risulta chiara anche se si analizza bene il comma primo dell'articolo 1127 c.c., poiché in esso è evidente che vi sono due prescrizioni: la prima, che riguarda il proprietario dell'ultimo piano e la seconda che riguarda il proprietario esclusivo del lastrico solare. Dall'analisi di detta norma si evince che il primo caso è la regola mentre il secondo rappresenta l'eccezione. Per cui solo quando il lastrico solare di copertura è in proprietà esclusiva il diritto di sopraelevare spetta al titolare, mentre se esso è in proprietà condominiale il diritto di sopraelevare spetta al proprietario del sottostante ultimo piano.

@3. I limiti del diritto

- I limiti cui tale diritto è soggetto possono essere di due specie: di natura convenzionale e di natura legale. I primi sono ricordati direttamente dalla norma in esame, la quale testualmente prevede: ´salvo che risulti altrimenti dal titoloª. Il titolo è ovviamente il titolo di acquisto dell'appartamento in condominio in cui può stabilirsi che non è trasferito anche il diritto...