Il dilemma «solidarietà - parziarietà» dell’obbligazione condominiale. Una lettura (tra le righe) di Cass., S.U., 8 aprile 2008, N. 9148

• Autore: Roberto Vigan&ograve
• Pagine: 156-160

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1. – La sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione 8 aprile 2008, n. 9148¹, sembra avere provocato grande sconcerto, comunque grande attenzione, e talvolta esplicite reazioni² nel mondo che si occupa professionalmente dei problemi legati al condominio negli edifici. Sostengo da sempre³, e l’accaduto mi rafforza nella mia opinione, che la materia condominiale è particolarmente complessa, di difficile interpretazione, ricca di liaisons compliquées con altri settori del diritto che vanno comunque indagati in più direzioni (la materia contrattuale, il sistema dell’organizzazione dei gruppi, l’ampio tema della responsabilità, la singolarità di talune normative – la tutela della privacy ad esempio, od anche la specificità di taluni riscontri di diritto tributario – che intersecano le disposizioni del codice e delle leggi speciali proprie dell’istituto)⁴.

   Non è privo di rilievo (ed è peraltro scoraggiante) che i manuali di diritto privato, quando espongono istituzionalmente la materia, si limitano ad esprimere i concetti descrittivi essenziali riportando il più delle volte qualificazioni obsolete (del tipo: il condominio è una sottospecie della comunione; oppure: il condominio è qualificato come ente di gestione), ed è altrettanto significativo che la materia è, quanto alla letteratura specialistica, sostanzialmente relegata nel limbo delle trattazioni di contenuto pratico: quasi a voler significare che la materia condominiale rappresenta una specie di tabù, è da affrontarsi da lontano, da prendere con le molle, senza sporcarsi le mani, e da lasciarsi in definitiva a tutti coloro che svolgono un lavoro oscuro e non destinato alle alte vette del diritto.

   Orbene, di tanto in tanto la voce della giurisprudenza interviene lanciando segnali che confermano al contrario la vitalità della materia, con approfondimenti, rivisitazioni, mutamenti d’opinione che mirano a costruire un diritto del condominio basato su concetti non solo improntati al ribadire ciò che era (ed è) arcinoto, ma che apportano nuove soluzioni e allo stesso tempo propongono – anzi, impongono – altri, nuovi ed inimmaginati, problemi. Dando così vita ad un diritto giurisprudenziale di cui ho parlato in un recente articolo⁵, che ha suscitato qualche attenzione.

2. – Giurisprudenza creativa (fin troppo creativa) è stata considerata presso gli addetti ai lavori la recentissima sentenza in rassegna⁶, che revisiona il tema della solidarietà e, contra, afferma la parziarietà delle obbligazioni che nascono nella compagine condominiale, stravolgendo quella che era una sostanziale pacifica communis opinio. Debbo dire, peraltro, che la sentenza mi sembra, ad una attenta lettura, essere ben articolata e convincente, e per nulla creativa⁷: non si pensi ad alcuna forma di piaggeria o di deferente rispetto istituzionale nei confronti della decisione (anche le sentenze dei giudici di legittimità possono essere convincenti o meno, bene motivate o meno, contenere errori o meno – dico ad esempio che in alcuni punti la sentenza citata non mi convince, quando, ad esempio, dà per scontato che «l’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza»⁸ – e dunque possono essere oggetto di esame critico da parte di chiunque⁹. Ed ancora quando essa dà come risultato pacifico che il titolo esecutivo che il creditore ha ottenuto nei confronti del condominio è efficace ex se nei confronti dei singoli condomini morosi).

   Il problema, anzi – quello della natura solidale o meno dell’obbligazione che nasce in ambito condominiale – lo avevo segnalato io stesso (peraltro non nei precisi termini esposti nella suddetta decisione) in alcuni lavori sulla responsabilità nel condominio¹⁰, e addirittura nel 1991, sia pure in una prospettiva diversa, quando osservavo – nell’affrontare il tema dell’attribuzione della responsabilità nei rapporti interni all’istituzione condominiale – che solitamente, l’imputazione della responsabilità è destinata ad aggredire o l’amministratore, o il condominio (inteso questo come complesso dei condomini), non essendo connotata normalmente dal carattere della solidarietà, in quanto essa (che pure nel sistema delineato dal vigente codice si presume) richiede ex se la pluralità dei soggetti: mentre, nelle ipotesi considerate, al contrario, la responsabilità (e la conseguente obbligazione risarcitoria) o è del condominio (recte dei condomini, nel cui interesse l’amministratore ha operato), o è dell’amministratore, che ha travalicato i poteri a lui conferiti dal mandante¹¹.

   Come si ha modo di osservare, il problema che allora avevo sollevato era ben diverso da quello attuale¹².

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3. – La sentenza in oggetto interviene sulla questione (generale) se le obbligazioni che si pongono in capo al condominio, o – per dir meglio – in capo alla compagine condominiale, abbiano natura solidale o parziaria. Il caso esaminato dalle Sezioni Unite della Corte, riguarda l’adempimento delle obbligazioni derivanti da contratto, che legano il creditore (nel caso della sentenza si trattava di un appaltatore che aveva eseguito dei lavori sulle parti comuni dell’edificio) al debitore condominio e ai singoli condomini (alcuni dei quali avevano già pagato pro quota la loro obbligazione nei confronti del creditore), nei confronti dei quali ultimi era stato emanato insieme con il condominio, su richiesta del creditore, il decreto di ingiunzione di pagamento della somma richiesta: il decreto ingiuntivo era stato poi opposto dai condomini che avevano già adempiuto la loro obbligazione¹³.

   La situazione di specie, che nella visione tradizionale della giurisprudenza¹⁴ con quasi costante uniformità di soluzione) dava luogo comunque ad una forma di solidarietà passiva nei confronti di tutta la compagine condominiale (e quindi di tutti i condomini, avessero essi o meno già adempiuto per la loro parte l’obbligazione verso il creditore, ovviamente versando all’amministratore il dovuto), è stata considerata nella decisione in esame come espressione di obbligazione parziaria, vale a dire di obbligazione che compete pro quota (o pro parte), e nel rispetto dell’attribuzione millesimale del debito, su ciascuno dei condomini.

   Qualcuno¹⁵, nei primissimi commenti, necessariamente scarni, che sono in sostanza parafrasi della decisione, ritiene che la sentenza pone in opera «un ulteriore scudo per il consumatore», dovendosi così considerare (cioè consumatore) il condomino: a me non pare tuttavia che la sentenza si ispiri a criteri, concetti e norme che sono contenuti nel (o riferirsi al) codice del consumo¹⁶, ma piuttosto cerca di penetrare il concetto di solidarietà dell’obbligazione, concetto che presuppone sì la pluralità dei soggetti ad essa sottoposti e l’identità della prestazione, ma anche – e sul punto si è accentrata la decisione – la sostanziale indivisibilità della prestazione medesima. Tale ultimo requisito mancherebbe invece quanto alle prestazioni dei condomini (adempimento del debito), né è possibile rinvenire (afferma la decisione) una specifica norma di legge che, nel condominio, sancisce la solidarietà passiva dei condomini medesimi.

   Per la giurisprudenza precedente e recente (con l’eccezione di Cass. 27 settembre 1996, n. 8530)¹⁷, della quale era estensore il medesimo magistrato della qui esaminata sentenza, era data per pacifica la natura solidale dell’obbligazione del condominio, quando riferibile ai condomini, sia in virtù del principio generale insito nel nostro ordinamento per cui l’obbligazione con più soggetti è di norma solidale laddove non sia diversamente previsto da specifica disposizione¹⁸, sia in quanto, essendo considerato tradizionalmente e tralaticiamente il condominio come «ente di gestione» (quindi un soggetto portatore di interessi autonomamente individuati), si riteneva che la transitabilità dell’obbligazione passiva del condominio potesse verificarsi a danno dei condomini (e quindi ad ognuno di essi, legato agli altri dal vincolo solidale quale individuo nel meccanismo costruttivo dell’ente di gestione). La dottrina condominialista¹⁹ seguiva sostanzialmente l’opinione giurisprudenziale, con qualche eccezione negli ultimi tempi²⁰.

   Tuttavia, il principio ultimamente precisato dalle Sezioni Unite era stato affermato in una lontana decisione della Cassazione²¹, la quale assumeva che «lo stesso principio dettato dalla legge di ripartire l’onere delle spese necessarie (scil. a servire i condomini) in misura diversa, in proporzione alla quota di proprietà di ciascun condominio ed all’uso che delle cose comuni il singolo...