Corte di cassazione civile sez. II, 24 settembre 2013, n. 21826

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giur
Arch. loc. e cond. 2/2014
LEGITTIMITÀ
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 24 SETTEMBRE 2013, N. 21826
PRES. TRIOLA – EST. FALASCHI – P.M. GAMBARDELLA (CONF.) – RIC. COND.
VIA SAFFI BOLOGNA (AVV.TI DELL’AMORE E PANARITI) C. SAFFI S.R.L. (AVV.TI
SCAGLIARINI E SPALLINA) ED ALTRA
Azioni giudiziarie y Rappresentanza giudiziale del
condominio y Leggittimazione dell’amministratore y
Domanda di usucapione nell’interesse del condomi-
nio y Sussistenza y Condizioni y Mandato speciale di
ciascun condomino y Necessità y Fondamento.
. In tema di condominio negli edifici, la proposizione
di una domanda diretta non alla difesa della proprietà
comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria
di appartenenza al condominio di un’area adiacente
al fabbricato condominiale, siccome acquistata per
usucapione, implicando non solo l’accrescimento del
diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale
assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso corre-
lati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e
dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il
quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di
un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.
(c.c., art. 1117; c.c., art. 1130; c.c., art. 1131; c.c., art.
1135) (1)
(1) Si rinvia a Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2003, n. 5147, in questa
Rivista 2004, 707 con nota di MAURIZIO DE TILLA, secondo la
quale, in tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i
singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni
relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei
condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino
dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento
l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4
c.c.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa auto-
rizzazione dell’assemblea, ex art. 1131 comma primo c.c., adottata
con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 stesso codice.
Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei sin-
goli condomini, la legittimazione dell’amministratore trova il suo
fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei
partecipanti alla comunione, e non anche nel predetto meccanismo
deliberativo dell’assemblea condominiale ad eccezione della (in tal
caso equivalente) ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condo-
mini atteso che il potere di estendere il dominio spettante ai sin-
goli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà
(come nel caso di specie, relativo a domanda di rivendica proposta
dall’amministratore per usucapione di un’area finitima al fabbrica-
to) è del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea
condominiale e può essere conferito, pertanto, solo in virtù di un
mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati.
La presente decisione conserva la propria efficacia anche dopo la
legge di riforma del condominio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 22 marzo 1994 il Con-
dominio di via Saffi nn. 2/4/6 in Bologna evocava, dinanzi
al Tribunale di Bologna, la soc. Immobiliare La Cavalleria
s.r.l. per sentire accertare e dichiarare la proprietà in capo
al medesimo attore ex art. 1117 c.c. dell’area di terreno
posto in Bologna, via Saffi nn. 2,4 e 6, distinta al N.C.T.
di Bologna al foglio 184, mapp. 720 di are 213, 15 di are
6,40, 8,35 di are 0,25, 730 di are 3,25 e 729 di are 0,90; in
via subordinata chiedeva venisse dichiarata la proprietà di
detta area per intervenuta usucapione, nonché, in via di
ulteriore subordine, l’esistenza o comunque l’intervenuta
usucapione da parte della collettività della servitù di uso
pubblico per passaggio e parcheggio sul terreno predetto.
Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza della Im-
mobiliare La Cavalleria s.r.l., la quale eccepiva il difetto
di legittimazione attiva dell’attore, oltre ad insistere per
il rigetto, nel merito, della domanda attorea, precisando
di avere proposto plurime azioni a difesa del proprio di-
ritto, che nonostante l’esito favorevole non riuscivano ad
impedire ai condomini l’illegittimo godimento del bene,
interveniva nel giudizio Renata Tattini quale dante causa
delle quote della società Immobiliare al fine di sostenere
le ragioni della convenuta, nonchè i condomini Artesiani
Medardo e Tarcisio. Il giudice adito, espletata istruttoria,
anche con c.t.u., dichiarava la proprietà esclusiva delle
particelle 720, 729, 730 e 15 di cui al foglio 184 N.C.T. del
Comune di Bologna della Immobiliare La Cavalleria, ma
riconosceva che le predette particelle erano gravate da
servitù pubblica di passaggio e di parcheggio.
In virtù di rituale appello interposto dalla società Im-
mobiliare, con la quale insisteva nell’eccezione di difetto di
legittimazione attiva del Condominio, nel merito, accerta-
ta la sua proprietà del terreno, riteneva l’insussistenza dei
presupposti perchè venisse dichiarata la servitù di passo
sull’area cortiliva, la Corte di appello di Bologna, nella re-
sistenza dell’appellato Condominio, che presentava anche
appello incidentale quanto alle domande proposte in prin-
cipalità, presentato appello autonomo dalla SAFFI s.r.l.,
incorporante la società appellante, gravami che venivano
riuniti, nuovamente costituita la Tattini Parmeggiani con
intervento adesivo, dichiarava il difetto di legittimazione
del Condominio.
A sostegno della decisione adottata la corte distrettua-
le - premesso che l’iniziale intervento dei due condomini
Artesiani doveva ritenersi abbandonato, non avendo gli
intervenienti rassegnato conclusioni, né depositato fa-
scicolo di parte - evidenziava che l’area di cui si discuteva
si sviluppava su tre lati esterni dello stabile di via Saffi e
che secondo una convenzione intercorsa con il Comune
di Bologna, avrebbe dovuto essere incorporata ad una co-
struenda strada, mai realizzata. Aggiungeva che l’ammini-
stratore del Condominio non incontrava limiti alle azioni a
tutela delle parti comuni degli edifici ex artt. 1130 e 1131
c.c., mentre allorchè si trattava di tutela di diritti esclu-
sivi dei singoli condomini, la legittimazione dell’ammini-
stratore trovava fondamento solo nel mandato specifico
conferito da ciascun condomino, indipendentemente dal
meccanismo deliberativo dell’assemblea, che trovava
l’equivalente solo in una delibera condominiale assunta
all’unanimità di tutti gli interessati. Concludeva che nella
specie le delibere allegate agli atti di causa erano state
assunte a maggioranza qualificata dei presenti pari alla
metà del valore dello stabile.
Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di
Bologna ha proposto ricorso per cassazione il Condominio,

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