Corte di cassazione civile sez. II, 24 settembre 2013, n. 21826

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giur

Arch. loc. e cond. 2/2014

LEGITTIMITÀ

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 24 SETTEMBRE 2013, N. 21826

PRES. TRIOLA – EST. FALASCHI – P.M. GAMBARDELLA (CONF.) – RIC. COND.

VIA SAFFI BOLOGNA (AVV.TI DELL’AMORE E PANARITI) C. SAFFI S.R.L. (AVV.TI

SCAGLIARINI E SPALLINA) ED ALTRA

Azioni giudiziarie y Rappresentanza giudiziale del

condominio y Leggittimazione dell’amministratore y

Domanda di usucapione nell’interesse del condomi-

nio y Sussistenza y Condizioni y Mandato speciale di

ciascun condomino y Necessità y Fondamento.

. In tema di condominio negli edif‌ici, la proposizione

di una domanda diretta non alla difesa della proprietà

comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria

di appartenenza al condominio di un’area adiacente

al fabbricato condominiale, siccome acquistata per

usucapione, implicando non solo l’accrescimento del

diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale

assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso corre-

lati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e

dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il

quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di

un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.

(c.c., art. 1117; c.c., art. 1130; c.c., art. 1131; c.c., art.

1135) (1)

(1) Si rinvia a Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2003, n. 5147, in questa

Rivista 2004, 707 con nota di MAURIZIO DE TILLA, secondo la

quale, in tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i

singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni

relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei

condomini su cose o parti dell’edif‌icio condominiale che esulino

dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento

l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4

c.c.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa auto-

rizzazione dell’assemblea, ex art. 1131 comma primo c.c., adottata

con la maggioranza qualif‌icata di cui all’art. 1136 stesso codice.

Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei sin-

goli condomini, la legittimazione dell’amministratore trova il suo

fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei

partecipanti alla comunione, e non anche nel predetto meccanismo

deliberativo dell’assemblea condominiale ad eccezione della (in tal

caso equivalente) ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condo-

mini atteso che il potere di estendere il dominio spettante ai sin-

goli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà

(come nel caso di specie, relativo a domanda di rivendica proposta

dall’amministratore per usucapione di un’area f‌initima al fabbrica-

to) è del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea

condominiale e può essere conferito, pertanto, solo in virtù di un

mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati.

La presente decisione conserva la propria eff‌icacia anche dopo la

legge di riforma del condominio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notif‌icato il 22 marzo 1994 il Con-

dominio di via Saff‌i nn. 2/4/6 in Bologna evocava, dinanzi

al Tribunale di Bologna, la soc. Immobiliare La Cavalleria

s.r.l. per sentire accertare e dichiarare la proprietà in capo

al medesimo attore ex art. 1117 c.c. dell’area di terreno

posto in Bologna, via Saff‌i nn. 2,4 e 6, distinta al N.C.T.

di Bologna al foglio 184, mapp. 720 di are 213, 15 di are

6,40, 8,35 di are 0,25, 730 di are 3,25 e 729 di are 0,90; in

via subordinata chiedeva venisse dichiarata la proprietà di

detta area per intervenuta usucapione, nonché, in via di

ulteriore subordine, l’esistenza o comunque l’intervenuta

usucapione da parte della collettività della servitù di uso

pubblico per passaggio e parcheggio sul terreno predetto.

Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza della Im-

mobiliare La Cavalleria s.r.l., la quale eccepiva il difetto

di legittimazione attiva dell’attore, oltre ad insistere per

il rigetto, nel merito, della domanda attorea, precisando

di avere proposto plurime azioni a difesa del proprio di-

ritto, che nonostante l’esito favorevole non riuscivano ad

impedire ai condomini l’illegittimo godimento del bene,

interveniva nel giudizio Renata Tattini quale dante causa

delle quote della società Immobiliare al f‌ine di sostenere

le ragioni della convenuta, nonchè i condomini Artesiani

Medardo e Tarcisio. Il giudice adito, espletata istruttoria,

anche con c.t.u., dichiarava la proprietà esclusiva delle

particelle 720, 729, 730 e 15 di cui al foglio 184 N.C.T. del

Comune di Bologna della Immobiliare La Cavalleria, ma

riconosceva che le predette particelle erano gravate da

servitù pubblica di passaggio e di parcheggio.

In virtù di rituale appello interposto dalla società Im-

mobiliare, con la quale insisteva nell’eccezione di difetto di

legittimazione attiva del Condominio, nel merito, accerta-

ta la sua proprietà del terreno, riteneva l’insussistenza dei

presupposti perchè venisse dichiarata la servitù di passo

sull’area cortiliva, la Corte di appello di Bologna, nella re-

sistenza dell’appellato Condominio, che presentava anche

appello incidentale quanto alle domande proposte in prin-

cipalità, presentato appello autonomo dalla SAFFI s.r.l.,

incorporante la società appellante, gravami che venivano

riuniti, nuovamente costituita la Tattini Parmeggiani con

intervento adesivo, dichiarava il difetto di legittimazione

del Condominio.

A sostegno della decisione adottata la corte distrettua-

le - premesso che l’iniziale intervento dei due condomini

Artesiani doveva ritenersi abbandonato, non avendo gli

intervenienti rassegnato conclusioni, né depositato fa-

scicolo di parte - evidenziava che l’area di cui si discuteva

si sviluppava su tre lati esterni dello stabile di via Saff‌i e

che secondo una convenzione intercorsa con il Comune

di Bologna, avrebbe dovuto essere incorporata ad una co-

struenda strada, mai realizzata. Aggiungeva che l’ammini-

stratore del Condominio non incontrava limiti alle azioni a

tutela delle parti comuni degli edif‌ici ex artt. 1130 e 1131

c.c., mentre allorchè si trattava di tutela di diritti esclu-

sivi dei singoli condomini, la legittimazione dell’ammini-

stratore trovava fondamento solo nel mandato specif‌ico

conferito da ciascun condomino, indipendentemente dal

meccanismo deliberativo dell’assemblea, che trovava

l’equivalente solo in una delibera condominiale assunta

all’unanimità di tutti gli interessati. Concludeva che nella

specie le delibere allegate agli atti di causa erano state

assunte a maggioranza qualif‌icata dei presenti pari alla

metà del valore dello stabile.

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di

Bologna ha proposto ricorso per cassazione il Condominio,