Corte di cassazione civile sez. II, 3 ottobre 2013, n. 22634

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giur

2/2014 Arch. loc. e cond.

LEGITTIMITÀ

Peraltro, come correttamente sostiene l’impugnata

sentenza, in tema di locazione di immobili ad uso abita-

tivo, è la legge stessa a prevedere che la disdetta debba

essere comunicata con lettera raccomandata. Se la legge

avesse inteso porre a carico del mittente l’onere della pro-

va del contenuto della raccomandata, avrebbe imposto la

notif‌icazione dell’atto.

Parte ricorrente non ha dato alcuna prova che la busta

ricevuta era vuota, senza contare che in base al principio

generale di correttezza di cui all’art. 1175 c.c., ben avrebbe

potuto far presente alla controparte contrattuale una tale

anomala ed ingiustif‌icabile ricezione, in alcun modo spie-

gabile se non con un errore del mittente.

Orbene, invece, secondo la Corte d’appello “la prova

testimoniale assunta non è idonea a dimostrare che la

raccomandata inviata dal locatore non conteneva la di-

sdetta... sicchè il contratto ha cessato i suoi effetti, per

f‌inita locazione, alla data del 19 novembre 2003”. Per di

più il testimone assunto si legge sempre in sentenza, era

portatore di un interesse proprio di fatto in quanto f‌iglio

della T., cosicchè non appare censurabile la Corte d’Ap-

pello di Bologna, nell’ambito della sua discrezionalità, a

vagliare con rigore le sue dichiarazioni.

In conclusione, per le ragioni che precedono, il ricorso

deve essere rigettato mentre in assenza di attività difen-

siva di parte intimata nulla deve disporsi per le spese del

giudizio di cassazione. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 3 OTTOBRE 2013, N. 22634

PRES. TRIOLA – EST. NUZZO – P.M. SGROI (CONF.) – RIC. COND. PIAZZA GUALA

41 TORINO (AVV.TI BRUYERE E MENEGHINI) C. DI BLASI ED ALTRI (AVV.TI CORRADI

E RICUPERATI)

Contributi e spese condominiali y Ripartizione y

Riscaldamento y Delibera assembleare di addebito

delle spese di riscaldamento a condomini non com-

proprietari dell’impianto comune y Nullità y Fonda-

mento y Conseguenze.

. In tema di condominio negli edif‌ici, è nulla - e non sog-

getta, quindi, al termine di impugnazione di cui all’art.

1137 c.c. - la delibera assembleare che addebiti le spe-

se di riscaldamento ai condomini proprietari di locali

(nella specie, sottotetti), cui non sia comune, né siano

serviti dall’impianto di riscaldamento, trattandosi di de-

libera che inerisce ai diritti individuali di tali condomini

e non alla mera determinazione quantitativa del riparto

delle spese . (c.c., art. 1123; c.c., art. 1137) (1)

(1) La citata Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806 trovasi pub-

blicata in questa Rivista 2005, 273. La presente decisione conserva la

propria eff‌icacia anche dopo la legge di riforma del condominio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione notif‌icato il 24 aprile 1999 Roberto

Di Blasi e Cristiana Aimone proponevano opposizione avver-

so il decreto ingiuntivo 23 giugno 1999 con cui il Tribunale

di Torino aveva ingiunto al “sig. Di Blasi Aimone Roberto”

il pagamento, in favore del Condominio di Piazza Guala.

141-Torino, della somma di £. 5.512.059 oltre interessi legali

e spese giudiziali, somma di cui il condominio sosteneva di

essere creditore “in base al riparto delle spese approvato

dall’assemblea condominiale in data 15 gennaio 1999”.

Gli opponenti negavano di dover contribuire alle spese

di riscaldamento poiché l’impianto non era ad essi comune

e non era, comunque, destinato al servizio della loro unità

immobiliare che, in fatto, non godeva di detto servizio ed

era costituita dall’originario sottotetto dello stabile condo-

miniale, poi trasformato in mansarda abitabile.

Precisavano, poi, che il regolamento condominiale con-

trattuale aveva escluso espressamente dalla comproprietà

titolari dei locali ai piani sotterranei e sottotetto e che tale

previsione costituiva titolo idoneo per superare la presun-

zione di cui all’art. 1117 n. 3 c.c.

Chiedevano, quindi, in via riconvenzionale, previa

declaratoria di nullità della delibera condominiale di

approvazione del riparto spese, datata 15 gennaio 1999,

l’accertamento che nulla era dovuto da essi opponenti per

spese di riscaldamento e che il Condominio fosse condan-

nato alla restituzione totale o parziale dell’importo di £.

2.777,658 oltre interessi.

Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto delle do-

mande degli opponenti. Con sentenza 2 febbraio 2002 il Tri-

bunale di Torino revocava il decreto ingiuntivo e disponeva

la restituzione della somma portata dal provvedimento

monitorio; in accoglimento della domanda riconvenzionale

dei coniugi Di Blasi, condannava il Condominio opposto

alla restituzione dell’importo di £. 2.777.658 ( € 1.434,23),

già pagati dagli attori a titolo di spese di riscaldamento.

Avverso tale sentenza il Condominio proponeva appello

cui resistevano De Blasi Roberto e Aimone Cristiana. Espleta-

ta C.T.U., con sentenza depositata il 19 giugno 2006, la Corte

d’Appello di Torino, in parziale accoglimento dell’appello pro-

posto dal Condominio, respingeva la domanda degli appellati

di condanna del condominio al pagamento della somma di €

1.434,23, posto che dalla documentazione in atti non risultava

l’avvenuto versamento, da parte degli appellati, delle spese di

riscaldamento loro addebitate per gli anni 1994-1995 e 1995-

1996; eliminava la statuizione di condanna del Condominio al

pagamento della somma di € 2846,14, essendo pacif‌ico fra le

parti che gli appellati non avevano mai versato alcuna somma

in esecuzione del decreto ingiuntivo di cui era stata sospesa

dal primo giudice l’eff‌icacia esecutiva; dichiarava compensa-

te fra le parti le spese del grado per la quota del 10%, ponendo

a carico del Condominio la residua quota nonché le spese di

C.T.U. per l’intero importo.

Osservava la Corte di merito, per quanto ancora rileva

nel presente giudizio, che per espressa previsione del re-

golamento condominiale, i locali al piano sottotetto erano

esclusi dalla comproprietà dell’impianto di riscaldamento

e che la struttura dell’impianto stesso, secondo quanto

accertato dal C.T.U., non era oggettivamente destinata

a servire i locali sottotetto; le delibere condominiali che

prevedevano l’addebito delle spese di riscaldamento agli

appellati erano, quindi, radicalmente nulle e non soggette