Derogabilità e inderogabilità delle singole norme della legge n. 392 Del 1978: art. 9 E art. 11

• Autore: Daniela Barigazzi
• Pagine: 415-418

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Relazione svolta al Convegno del Coordinamento legali della Confedilizia, tenutosi a Piacenza il 13 settembre 2003.

L'articolo 14 della legge n. 431 di riforma delle locazioni, entrata in vigore il 30 dicembre 1998, ha abrogato molti articoli della legge n. 392/1978 nella parte riguardante le locazioni abitative. Tra quelli non più vigenti rientra l'articolo 79 la cui cancellazione ha comportato gli effetti più interessanti.

Gli orientamenti di seguito riportati si sono formati nell'imminenza della riforma suddetta, sono rimasti senza smentita ed i risultati esposti al Convegno dello scorso anno ne rappresentano l'ulteriore conferma; i principali argomenti sono i seguenti.

- Le norme della legge n. 392/1978 rimaste in vigore hanno perso la connotazione di imperatività che il suddetto articolo 79 conferiva loro e, ad eccezione di quelle aventi natura pubblicistica e/o processuale (articoli 6, 7, 55, 56), sono diventate derogabili dall'accordo delle parti senza più incorrere nella sanzione della nullità ¹.

- L'art. 13 della L. n. 431/1998 ha una portata più contenuta rispetto all'articolo 79 che l'ha preceduto: sancisce, infatti, la nullità di patti che intacchino la durata minima dei contratti oppure che attribuiscano al locatore un canone maggiore rispetto a quello contrattualmente previsto senza tuttavia colpire con la sanzione della nullità - come accadeva con l'articolo 79 - ogni pattuizione che attribuisse al locatore non solo un canone maggiore di quello equo, ma anche ogni altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge n. 392/1978 ².

- Il locatore può inserire nel contratto di locazione ad uso abitativo clausole a lui più favorevoli in relazione (o in deroga) a gran parte delle norme della precedente legislazione rimaste in vigore, facendo attenzione "soltanto" - se così si può dire - che non siano in contrasto con le disposizioni sulla durata e con la misura del canone contrattualmente stabilito ³.

- Il mutato spirito della nuova legge da un lato e dall'altro la mancata previsione nell'articolo 13 della specifica previsione di nullità di «ogni patto in contrasto con la legge», consentono di ritenere valide quelle convenzioni che la precedente legislazione vietava, travolgendole con la nullità prevista dall'articolo 79 ⁴.

- Una volta soppresso - in relazione alle locazioni abitative - lo sbarramento costituito dall'articolo 79, un non disprezzabile gruppo di norme della L. n. 392/1978 rimaste in vigore ha perso il carattere dell'inderogabilità: l'art. 2 che disciplina la sublocazione; l'art. 5 in tema di inadempimento del conduttore cui si potrebbe attribuire un diverso e maggiore rilievo; l'art. 8 in tema di imposta di registro al 50% tra le parti (si potrà stabilire che sia in maggior quota - o per intero - a carico dell'inquilino); l'art. 9 che elenca gli oneri accessori da porre interamente a carico del conduttore, oltre alle spese per il servizio di portierato attribuendone il 90% al conduttore, salvo diversa convenzione. (Le parti potranno dunque stabilire, per esempio, che le spese di portierato, o quelle di amministrazione, siano in parte o interamente a carico dell'inquilino. Nella vigenza dell'art. 79, infatti, la derogabilità dell'art. 9 L. n. 392/1978 è stata interpretata soltanto nel senso di patto più favorevole al conduttore. Di seguito si esaminerà se la derogabilità dell'art. 9 possa essere estesa a tutti i contratti di locazione abitativi o se, invece, debba essere limitata soltanto ad alcuni di essi); l'art. 10 in materia di partecipazione del conduttore all'assemblea; l'art. 11 in tema di deposito cauzionale, che potrà essere determinato in misura maggiore rispetto al limite delle 3 mensilità che, nel vigore della legge n. 392/1978, non poteva essere superato.

- Rimangono invece inderogabili, avendo natura pubblicistica o processuale, le norme che regolano la successione nel contratto di locazione, il divieto di previsione di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione dell'immobile, la possibilità per il conduttore in difficoltà economica di usufruire del termine di grazia per sanare la morosità ed evitare in questo modo la risoluzione del contratto.

- È stato osservato che l'articolo 13 legge n. 431/1998 non fissa limiti alla legittimazione a dedurre la nullità dallo stesso previste (che spetta, dunque, a chiunque vi abbia interesse) né contiene alcuna disposizione in ordine alla possibile natura di tali nullità: conseguentemente, ex art. 1421 c.c., le stesse, oltre che essere fatte valere da chiunque vi abbia interesse, possono essere rilevate d'ufficio dal giudice ⁵. - È stato inoltre osservato che la sanzione di nullità non può essere estesa agli accordi transattivi conclusi con il conduttore in occasione della chiusura di una lite, anche se riguardano ammontare del canone e durata del rapporto.

Ancora vigente la legge n. 392/1978, si era formato l'orientamento, giurisprudenziale che considerava l'accordo transattivo con il quale le parti definiscono una lite giudiziaria circa durata del contratto ed ammontare del canone, stabilendo tra l'altro una determinata scadenza per il rilascio dell'immobile ed un corrispettivo per l'ulteriore sua occupazione, alla stregua di un nuovo rapporto - sebbene di natura locatizia - che trova la propria inderogabile regolamentazione nei patti transattivi del negozio ed in via analogica nella normativa generale delle locazioni urbane ma che si sottrae alla speciale...