Deliberazione di opere per il condominio e vendita di unità immobiliari acquirente e venditore obbligati in solido alle spese

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 313-315

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@1. Nozione

- Un condominio deliberava di apprestare opere straordinarie allo stabile condominiale e, pochi giorni dopo, una società vendeva due proprie unità immobiliari ivi ubicate. Nelle trattative precontrattuali, come, pure, in atto di vendita, non veniva data contezza della deliberazione stessa e, in seguito, il condominio convenne in giudizio gli acquirenti per il pagamento delle spese relative alla deliberazione in parola, con chiamata in causa della società venditrice. I convenuti non si ritenevano obbligati a tali esborsi, ma il tribunale non poneva dubbi sulla debenza, trattandosi di obbligazioni legate alla proprietà, quindi propter rem, peraltro maturate al tempo in cui gli aventi causa erano divenuti proprietari.

Circa la vendita di unità immobiliari in condominio, per il quale sono state deliberate spese straordinarie di ristrutturazione o manutenzione, non ancora ripartite al tempo del trasferimento, v'è contrasto tra gli interpreti se dette spese siano a carico dell'alienante o dell'acquirente. La riportata sentenza sostiene che il debito di contribuzione sorge con la mera approvazione dei lavori straordinari, sicché la parte venditrice dovrà manlevare gli acquirenti di quanto avranno a pagare al condominio ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c.

Le discusse obligationes propter rem sarebbero caratterizzate dall'ambulatorietà ossia dall'automatica trasmissione di esse col fondo cui afferiscono e, per la giurisprudenza, il principio dell'ambulatorietà passiva scaturirebbe dall'art. 63 qui menzionato. L'acquirente di una unità immobiliare nell'edificio può essere chiamato a rispondere, nei confronti dell'ente di gestione condominiale, dei debiti del suo dante causa, solidalmente con lui e non al suo posto. Ciò esclusivamente per i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea e non per altre ragioni di debito ¹.

Rilevato in dottrina come la natura propter rem del contributo condominiale importa una oggettiva ed ineludibile connessione tra titolarità del diritto reale ed obbligazione contributiva. In buona sostanza, viene riconosciuto il soggetto obbligato, perché si trova in relazione con una cosa e la c.d. ambulatorietà comporta l'automatico trasferimento della obbligazione conseguentemente al trasferimento del diritto di proprietà sulla cosa medesima ².

Spiega sottilmente la S.C. che la figura dell'obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionato, si accompagni una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: donde la contestuale titolarità, in capo allo stesso soggetto, del diritto e dell'obbligo. L'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione di essere nella titolarità o contitolarità del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi, perché cuius commoda eius et incomoda ³.

@2. Norme di legge

- Recita l'art. 63 disp. att. c.c. che, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente...

Il criterio posto dall'articolo stesso potrebbe sembrare ingiusto di primo acchito, non tenendo buon conto della natura e dell'intensità dell'uso del bene trasferito, ma si tratta di un criterio generale derogabile se vi fosse un diverso assetto degli interessi, da convenirsi esplicitamente nel contratto.

La norma volge affinché l'acquirente di una unità immobiliare condominiale si premuri, nel fare l'acquisto, di accertare che il venditore abbia regolarmente pagato i contributi a suo carico, presumendosi diversamente che nel prezzo si sia tenuto conto anche dei contributi dovuti al condominio dall'alienante.

Rileva il VISCO che il successore a titolo particolare nella proprietà di unità immobiliare condominiale, prendendo il posto dell'originario comproprietario, assume l'obbligo delle spese anche quando la causa di esse rimonti a momento precedente l'acquisto. L'articolo 63...