Sulla decadenza come termine favorevole al conduttore

• Autore: Franco Petrolati
• Pagine: 692-694

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@1.L'arresto giurisprudenziale

Con la recente pronuncia n. 10128 in data 26 maggio 2004 la terza sezione della Corte Suprema di Cassazione ha affrontato per la prima volta la questione della compatibilità tra la decadenza stabilita dall'art. 79, comma 2, legge n. 392/78 - in tema di ripetizione del canone superiore a quello c.d. equo - con il termine ordinario di prescrizione. Page 693

Sinora, infatti, la questione era stata diversamente risolta nei contributi della dottrina e nella giurisprudenza di merito (per una rassegna di tali orientamenti sia consentito il rinvio a F. PETROLATI, Sui limiti di tempo per la ripetizione del canone ultralegale, in questa Rivista 2001, 359), mentre la Cassazione - come pure ricordato nella motivazione della richiamata Cass. n. 10128/04 - si era limitata ad affermare che in linea di principio il termine di prescrizione applicabile all'azione di ripetizione ex art. 79 legge cit., era quello ordinario decennale, non vertendosi né in ipotesi di obbligazione da fatto illecito né in quella riguardante il pagamento del corrispettivo della locazione da parte del conduttore (Cass. 14 marzo 1995 n. 2936, in questa Rivista 1995, 598).

Tale affermazione di principio subisce, tuttavia, con la pronuncia in esame un significativo ridimensionamento, in quanto si è escluso che possa essere eccepita la prescrizione al conduttore che agisca per la ripetizione dell'indebito entro il termine semestrale di decadenza ex art. 79 legge cit.; costui potrà, quindi, recuperare tutto quanto indebitamente corrisposto nell'intera durata del rapporto fino al rilascio.

Nel caso in cui l'azione sia esperita, invece, oltre il predetto termine semestrale, il conduttore resterebbe esposto al rischio della eccezione di prescrizione dei crediti maturati oltre il decennio.

A tali conclusioni la Cassazione perviene osservando che la ratio della norma è quella di consentire al conduttore di agire ai sensi dell'art. 79 legge cit. senza la remora che il locatore possa, a sua volta, reagire «in ritorsione» impedendo la tacita rinnovazione del contratto: una ratio analoga a quella che da tempo giustifica, in ragione della sussistenza di una parte parimenti debole, l'esclusione della decorrenza della prescrizione durante il rapporto di lavoro subordinato.

L'art. 70 viene, quindi, letto come disciplina che ha specificamente imposto «una nuova regola di compatibilità tra prescrizione e decadenza» e, come tale, non viola il principio della tassatività delle ipotesi di sospensione della prescrizione.

Nell'ipotesi in cui il conduttore agisca dopo la scadenza del termine perentorio semestrale non potrebbe - secondo la Suprema Corte - conseguire la decadenza dal diritto alla ripetizione dell'indebito: si tratterebbe, infatti, di una conseguenza «irragionevole» e foriera di una «disparità di trattamento» in quanto analoga decadenza non è imposta al locatore «in relazione a sue...