Gli strumenti a disposizione del creditore del condominio per determinare la quota a carico del singolo condomino: Un vero problema?

• Autore: Del Torre Carlo
• Pagine: 22-24

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dott

1/2012 Arch. loc. e cond.

DOTTRINA

GLI STRUMENTI A

DISPOSIZIONE DEL CREDITORE

DEL CONDOMINIO PER

DETERMINARE LA QUOTA

A CARICO DEL SINGOLO

CONDOMINO: UN VERO

PROBLEMA? (*)

di Carlo Del Torre

Solitamente una pronunzia delle Sezioni Unite della

suprema Corte su qualsivoglia argomento o questione,

portava i giudici di merito ad un ovvio e consequenziale

allineamento ai canoni interpretativi adottati e solo dopo

alcuni lustri facevano, eventualmente, capolino delle

interpretazioni in senso, se non opposto, quantomeno

critico.

La sentenza delle Sezioni Unite n. 9148 del 2008 (1)

invece, anziché portare ad una uniformità delle decisioni

di merito, ha provocato, forse come mai accaduto in prece-

denza, una reazione opposta, con svariate corti territoriali

ed anche alcune Corti d’Appello, che si sono adoperate

quantomeno per limitare il più possibile l’applicabilità del

principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali,

se non addirittura per porsi in aperto e palese contrasto.

Evidentemente, la collocazione delle obbligazioni con-

dominiali nell’ambito della parziarietà ha trovato, come

molti avevano ipotizzato f‌in dall’inizio, grossi problemi ap-

plicativi soprattutto allorquando il creditore del condomi-

nio si accinge ad instaurare una procedura esecutiva.

Secondo l’interpretazione delle Sezioni Unite, come è

ben noto, dopo aver ottenuto un titolo esecutivo nei con-

fronti del condominio, quindi senza una partecipazione

diretta dei singoli condòmini, il creditore si trova a dover

instaurare un procedimento esecutivo nei confronti dei

singoli partecipanti alla comunione. L’applicazione del

criterio della parziarietà comporta che l’obbligazione può

dirsi sorta in capo ai condòmini solo ed esclusivamente

per la parte di spettanza di ciascuno, cosicché in sede

esecutiva può essere colpito solo il singolo condomino

inadempiente per la sola quota di debito a lui imputabile.

Conseguentemente il creditore che intende procedere

in executivis si ritrova di fronte ad un onere in più e prima

non previsto, ossia verif‌icare quali soggetti partecipanti

alla compagine condominiale aveva adempiuto o meno

alla propria obbligazione in modo da poter colpire solo

e soltanto i condòmini inadempienti. Addirittura è stata

messa in dubbio anche la possibilità di pignorare la cas-

sa condominiale, rectius il conto corrente condominiale,

atteso che, è stato osservato, le somme ivi depositate non

possono imputarsi ad una spesa piuttosto che ad un’altra,

salvo il caso di conto corrente dedicato per una determi-

nata opera.

A fronte di tali nuovi problemi il creditore procedente si

trova così di fronte alla prima necessità di conoscere esat-

tamente i nominativi dei singoli condòmini, le rispettive

carature millesimali ed, in un momento immediatamente

successivo, conoscere se ogni singolo condomino ha adem-

piuto o meno alla obbligazione generatrice del credito.

Il primo di tali problemi ossia conoscere il nominativo

dei singoli condòmini è relativamente semplice da su-

perare, atteso che attraverso visure presso l’Agenzia del

Territorio e soprattutto presso la Conservatoria dei regi-

stri immobiliari è possibile conoscere con certezza le ge-

neralità dei partecipanti al condominio. Più problematico

potrebbe essere rintracciare anche gli indirizzi dei con-

dòmini, potendo essere mutati rispetto a quelli risultanti

presso i Registri Immobiliari, con la necessità di effettuare

ulteriori ricerche anagraf‌iche. Si tratta comunque di oneri

gravosi, ma non impossibili da attuare.

Più problematico potrebbe essere invece, individuare

l’esatta caratura millesimale di ciascun condomino, atte-

so che non è rarissimo imbattersi in situazioni in cui la

suddivisione millesimale di proprietà risulta carente o

comunque imprecisa.

I problemi aumentano oltremodo, allorché il condomi-

nio abbia, oltre alle tabelle millesimali di proprietà, anche

altre tabelle, vuoi di suddivisione delle spese ordinarie,

vuoi di suddivisione di certe spese specif‌iche: si pensi alle

tabelle relative alla suddivisione delle spese di riscalda-

mento, ovvero alla suddivisione di determinate spese an-

che straordinarie, ad esempio ascensore, che spesso sono

allegate al regolamento, ma talvolta sono semplicemente

delle delibere assunte anche decenni addietro, adottate

dal condominio e contenute in un verbale specif‌ico, nella

migliore delle ipotesi, conservato dall’amministratore.

Salvo quindi il caso di regolamenti contrattuali, risul-

tanti dalla conservatoria dei registri immobiliari, l’unico

soggetto che potrebbe fornire dati attendibili al creditore

procedente è l’amministratore, il quale, ricordiamolo, è

comunque mandatario di tutti i condòmini e quindi anche

dei condòmini morosi.

Ci si trova quindi nella curiosa situazione in cui il cre-

ditore si dovrebbe rivolgere al mandatario del debitore per

chiedergli notizie essenziali per far valere il proprio diritto

di credito, situazione questa assolutamente paradossale o

comunque, per dirla con le parole del Tribunale di Trani,

“non conforme al comune svolgimento dei rapporti econo-

mico sociali.” (2).

Quelli supra accennati, non costituirebbero nemmeno

gli unici oneri in capo al terzo creditore del condominio,

atteso che dovrebbe essere anche valutata la natura del

credito per il quale si procede: per quanto attiene le ob-

bligazioni di natura extracontrattuale, ha subito trovato

prevalenza l’applicazione dell’art. 2055 c.c. in materia