Crediti condominiali, procedure concorsuali e di esdebitamento
| Autore | Antonino Coppolino |
| Pagine | 131-134 |
131
dott
Arch. loc. cond. e imm. 2/2018
DOTTRINA
CREDITI CONDOMINIALI,
PROCEDURE CONCORSUALI
E DI ESDEBITAMENTO (*)
di Antonino Coppolino
In questo periodo di crisi diffusa, gli amministratori di
condominio si trovano spesso a gestire situazione di moro-
sità dei condomini.
Peraltro non è difficile rinvenire, all’interno delle comu-
nità condominiali, proprietari di uno o più unità immobilia-
ri sottoposti a procedure concorsuali a causa delle loro con-
dizione di imprenditori o a procedure particolari previste
da leggi speciali per risolvere situazioni di indebitamento
in cui gli stessi si sono trovati coinvolti. In questi casi, l’am-
ministratore dovrà confrontarsi, anziché con i soliti condo-
mini, con professionisti incaricati dai vari Tribunali come
il curatore fallimentare nel caso di fallimento o il commis-
sario giudiziale nel caso di concordato preventivo; nonché
esperti nominati sempre dal Tribunale nel caso di accordi
di ristrutturazione dei debiti o procedure di esdebitazione.
Tranne che per le procedure di esdebitazione, deve
trattarsi di condomini che svolgono attività di impresa
commerciale (come individuata dall’art. 1 R.D. 16 marzo
1942, n. 267, meglio definita legge fallimentare: L.F.), con
i presupposti per essere dichiarata fallita (a meno che di-
mostri di essere in possesso, congiunto, dei requisiti di cui
alle lettere a), b), c), comma 2, dell’art. 1 R.D. 16 marzo
1942, n. 267, per non essere dichiarata fallita).
Per quanto riguarda il fallimento, trattasi, in sostanza,
di una procedura esecutiva “collettiva” (che si contrappo-
ne alla normale azione esecutiva individuale di un singolo
creditore sul patrimonio dell’imprenditore) che ha come
effetto il “pignoramento generale” di tutto il patrimonio
dell’imprenditore persona fisica o persona giuridica che
sia (art. 45, comma 1, L.F.).
L’art. 31 L.F. trasferisce agli organi del fallimento (cu-
ratore, giudice delegato e comitato dei creditori) l’ammini-
strazione dei beni della procedura, al fine di garantire una
più fruttuosa liquidazione in favore dei creditori, secondo
il principio della “par condicio creditorum”, cioè secondo i
criteri di prelazione individuati dal legislatore per garanti-
re “il concorso” in base ad una scala preordinata di valori.
Sulla scorta di ciò, ritornando al condominio, il curato-
re fallimentare deve essere considerato l’unico interlocu-
tore dell’amministratore condominiale, avendo la gestione
del patrimonio del condomino fallito. Egli, quindi, potrà
decidere (eventualmente con le opportune autorizzazio-
ni degli altri organi della procedura) in merito a diritti
inerenti gli immobili di proprietà esclusiva con le relative
parti comuni, facenti parte della massa fallimentare.
L’amministratore condominiale dovrà, quindi, inviare
al curatore le convocazioni assembleari, nonché il relativo
verbale, risultando quest’ultimo il solo legittimato all’im-
pugnazione ex art. 1137 c.c..
Per quanto riguarda la richiesta dei contributi condo-
miniali, destinatario della stessa sarà il curatore (quale
rappresentante della procedura) e non il fallito. Egli sarà
inoltre il destinatario delle richieste di pagamento dei
contributi condominiali insoluti, che per il condominio –
come si vedrà – avranno differenti modalità di soddisfazio-
ne a seconda di quando vengono a maturazione.
L’art. 52 della L.F. dispone che il “fallimento apre il
concorso dei creditori del fallito.” e che ogni credito “an-
che se munito di diritto di prelazione o trattato ai sensi
dell’art. 111, primo comma, n. 1…”, verrà accertato con la
particolare procedura di cui all’art. 92 e ss. L.F..
L’amministratore, per contributi condominiali insoluti
maturati prima della dichiarazione di fallimento, dovrà
depositare avanti il Tribunale fallimentare competente
un’istanza d’insinuazione al passivo fallimentare sotto-
scritta anche personalmente, con l’indicazione della cau-
sa del credito ed allegando la necessaria documentazione,
quali estratti conto, bilanci approvati con i relativi stati di
ripartizione, verbali d’assemblea; oltre ad eventuali titoli
esecutivi come ad esempio i decreti ingiuntivi ex art. 63
disp. att. c.c.. L’amministratore dovrà altresì allegare la
documentazione necessaria ad individuare la procedura
(estratto della sentenza di fallimento o comunicazione del
curatore ex art. 92 L.F.). Egli dovrà quindi trasmettere il
tutto in via telematica alla PEC della procedura.
Per i contributi condominiali maturati ante fallimento
l’ammissione non potrà che avvenire in via chirografaria non
essendo gli stessi assistiti da privilegio. Tali contributi con-
corrono alla ripartizione dell’attivo (ove vi sia) con gli altri
pari crediti e possono trovare proporzionale soddisfazione
soltanto in presenza di un residuo dell’attivo risultante dopo
il pagamento di tutte le spese in prededuzione e dei crediti
privilegiati. In buona sostanza la mancanza di privilegio di
questi crediti condominiali rende minime le possibilità di
un loro recupero (anche parziale) in sede fallimentare.
Un trattamento radicalmente differente è riservato ai
contributi condominiali maturati dopo la dichiarazione di
fallimento.
Siamo in presenza di spese inerenti la gestione dell’im-
mobile nel periodo in cui esso è acquisito nella disponi-
bilità della massa fallimentare e considerate come debiti
contratti per l’amministrazione del fallimento. Esse do-
vranno, quindi, essere pagate in prededuzione, e cioè con
precedenza rispetto a tutti i crediti maturati prima della
dichiarazione di fallimento, anche se muniti di privilegio.
Peraltro, l’articolo 30 della riforma del condominio (leg-
ge n. 220/2012) ha (opportunamente) precisato che “i con-
tributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordi-
naria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi
dell’art. 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e suc-
Per continuare a leggere
RICHIEDI UNA PROVA