Costruzione Sopra L'Ultimo Piano Dell'Edificio

• Pagine: 315-318

315

Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2010 da

Il nuovissimo Codice delle locazioni

(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufciali

del C.E.D.

Arch. loc. cond. e imm. 3/2016

Rassegna

di giurisprudenza

Costruzione sopra l’ultimo

piano dell’edicio

SOMMARIO

a. Nozione di "sopraelevazione" e diritto di sopraelevare; a-1)

In genere. a-2) Divieti e limitazioni derivanti dal titolo. a-3)

Contrarietà a norme urbanistiche. b. Divieto di sopraeleva-

zione per le condizioni statiche dell’edif‌icio; b-1) In genere.

b-2) Mancato rispetto della normativa antisismica. c. Op-

posizione da parte dei condomini. d. Corresponsione dell’in-

dennità.

a. Nozione di "sopraelevazione" e diritto

di sopraelevare

a-1. In genere

n La sopraelevazione di cui all’art. 1127 c.c. si conf‌igura nei

casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edif‌icio condomi-

niale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi loca-

li preesistenti aumentandone le superf‌ici e le volumetrie, ma non

anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del

tetto che, per le loro caratteristiche strutturali (nella specie, am-

pliamento della superf‌icie dell’appartamento con spostamento di

una parete, nonché realizzazione di un balcone, di due ripostigli

e di un abbaino), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua

destinazione in favore degli altri condomini ed attrarlo nell’uso

esclusivo del singolo condomino. * Cass. civ., sez. II, 7 febbraio

2008, n. 2865, Maganzini ed altri c. Caruso ed altri. [RV601822]

n La facoltà di sopraelevare, concessa dall’art. 1127, primo

comma, c.c., al proprietario dell’ultimo piano dell’edif‌icio con-

dominiale, deve ritenersi spettante, ove tale piano appartenga

pro diviso a più proprietari, a ciascuno di essi nei limiti della

propria porzione di piano con utilizzazione dello spazio aereo

sovrastante a ciascuna porzione e nel rispetto dei limiti di cui

al secondo e al terzo comma dello stesso art. 1127 c.c. . * Cass.

civ., sez. II, 24 febbraio 2006, n. 4258, Scoppola c. Cond. Via Con-

falonieri. [RV587177]

n La sostituzione del tetto ad opera del proprietario dell’ultimo

piano di un edif‌icio condominiale, con una diversa copertura (ter-

razza) che pur non eliminando l’assolvimento della funzione ori-

ginariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo

manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annes-

si, anche una destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’ope-

ra, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e

non può considerarsi insita nel piú ampio diritto di sopraelevazio-

ne spettante al proprietario dell’ultimo piano. * Cass. civ., sez. II,

28 gennaio 2005, n. 1737, Arcese c. Marcelloni. [RV578755]

n Costituisce sopraelevazione, ai sensi dell’art. 1127 c.c., l’oc-

cupazione dell’area comune sovrastante l’ultimo piano, sia con

un altro piano, sia con una nuova fabbrica, che può consistere

anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché sia sta-

bile e compatta – come nel caso di struttura in alluminio, immo-

bilizzata solidamente su un terrazzo di copertura, di proprietà

esclusiva – mentre è irrilevante che possa esser stata considera-

ta dal giudice penale, per escludere il reato previsto dall’art. 17,

lett. b) della legge 10 gennaio 1977, n. 28, pertinenza dell’appar-

tamento. * Cass. civ., sez. II, 1° luglio 1997, n. 5839

n I sottotetti, le soff‌itte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi

spazi non praticabili destinati ad isolare il corpo di fabbrica

dalla sua copertura costituiscono una pertinenza dell’intero

edif‌icio condominiale (o del suo ultimo livello) ove appartenga-

no in via esclusiva al proprietario di questo e non danno luogo

a loro volta ad un piano a sé stante, essendo destinati ad una

funzione accessoria, quali depositi, stenditoi e camere d’aria

a protezione degli alloggi sottostanti dal caldo, dal freddo e

dall’umidità. La ristrutturazione di locali del genere non com-

porta sopraelevazione, ai sensi dell’art. 1127 c.c., nei soli casi di

modif‌icazione soltanto interne, contenute negli originari limiti

dell’edif‌icio senza alcun aumento della sua altezza. * Cass. civ.,

sez. II, 10 giugno 1997, n. 5164. Nello stesso senso: Cass. II, 20

luglio 1999, n. 7764; Cass. II, 24 ottobre 1998, n. 10568.

n L’art. 1127 c.c. in tema di sopraelevazione sopra l’ultimo pia-

no dell’edif‌icio, essendo inserito nella regolamentazione del

condominio, più specif‌ica rispetto a quella della comunione in

generale, ed avendo, nel comma 1, quale destinatario il proprie-

tario dell’ultimo piano dell’edif‌icio, postula una divisione della

proprietà in senso orizzontale e non trova pertanto applicazione

nella comunione disciplinata negli artt. da 1100 a 1116 c.c. *

Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699, Parrocchia della

Cattedrale di Avellino c. Camera di commercio di Avellino

a-2. Divieti e limitazioni derivanti dal

titolo

n In tema di condominio negli edif‌ici, il divieto di sopra-

elevazione sulle terrazze di copertura e sui balconi stabilito

contrattualmente nei singoli atti di acquisto degli immobili di

proprietà individuale integra una "servitus altius non tollendi",

che si concreta nel dovere del proprietario del fondo servente

di astenersi da qualunque attività edif‌icatoria che abbia come

risultato quello di comprimere o ridurre le condizioni di van-

taggio derivanti al fondo dominante dalla costituzione della

servitù; ne consegue che non è possibile subordinare la tutela

giuridica di tale servitù all’esistenza di un concreto pregiudizio

derivante dagli atti lesivi, dato il carattere di assolutezza di que-

sta situazione giuridica soggettiva. * Cass. civ., sez. II, 12 ottobre

2009, n. 21629 , Buglione c. Marseglia ed altri. [RV609625]

n Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta

al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano

di un edif‌icio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste

dall’art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da

parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all’esercizio

di tale diritto, assimilabili ad una servitù altius non tollendi, pos-

sono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può

esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo

contrattuale. * Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2000, n. 15504. Nello

stesso senso, Cass. II, 28 gennaio 1983, n. 805.

n La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equi-

parata (in relazione alla sua funzione di copertura dell’edif‌icio)

al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel