Corte di Cassazione Penale sez. Ii, 22 giugno 2017, n. 31322 (Ud. 31 Maggio 2017)
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giur giur
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
LEGITTIMITÀ
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
LEGITTIMITÀ
immesso nel possesso dell’immobile, l’azione doveva dirsi
prescritta già in data 1 ottobre 2002, mentre la domanda
era stata avanzata soltanto il 25 novembre 2004. La Corte
di Roma escludeva altresì ogni responsabilità dei venditori
ai sensi dell’art. 1669 c.c., in quanto norma disciplinante
"esclusivamente la responsabilità dell’appaltatore, qualità
non rivestita dalla parte venditrice".
F.E. ha proposto ricorso articolato in tre motivi, mentre
B.G., L.S. e L.M. resistono con controricorso.
La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art.
378 c.p.c. in data 18 maggio 2017.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1 Il primo motivo di ricorso di F.E. deduce la violazione
e falsa applicazione dell’art. 1495 comma 3, c.c., in quanto
tale norma, facendo decorrere la prescrizione annuale
dell’azione di garanzia del compratore dalla consegna, si
riferisce soltanto ai casi in cui lo stesso si trovi nell’effetti-
va possibilità di verificare le condizioni del bene e di pren-
dere conoscenza dei vizi dello stesso, mentre la ricorrente,
nel caso di specie, apprese dell’esistenza delle infiltrazio-
ni d’acqua nel locale sottostante solo nel novembre 2003,
quando fu sollecitata ad un sopralluogo dalla MAR s.r.l.,
nuova proprietaria del magazzino. I venditori avrebbero,
quindi, in malafede sottaciuto l’esistenza del fenomeno in-
filtrativo, avendo la CTU dimostrato che lo stesso si fosse
verificato in epoca ben anteriore alla vendita dell’1 ottobre
2001. Tant’è che gli stessi venditori B. - L., proprio per la
presenza delle infilitrazioni nel magazzino poi ceduto alla
MAR s.r.l., avevano concesso a quest’ultima uno sconto sul
prezzo ed un contributo alle spese di risanamento dell’im-
mobile, come confermato dai documenti indicati.
1.2. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione
e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c., dovendo tale dispo-
sizione operare pure nella fattispecie per cui è causa, in
quanto i venditori B. - L. avevano fatto realizzare nell’ap-
partamento, prima della vendita dell’1 ottobre 2001, la-
vori di totale rifacimento della impermeabilizzazione del
terrazzo, come comprovato dalla lettera del 19 dicembre
2003, nella quale si descrivono opere di "smantellamento
della pavimentazione e ripristino della stessa" eseguite
"sei o sette anni or sono".
1.3. Il terzo motivo di ricorso censura l’omesso esame
di fatto decisivo per il giudizio, consistente nel rifiuto dei
signori B. - L. di comunicare il nome dell’impresa esecutri-
ce dei lavori di impermeabilizzaizone del terrazzo, il che
aveva impedito alla ricorrente di far valere la garanzia nei
confronti dell’appaltatore.
2. B.G., L.S. e L.M., nel controricorso, rammentano che
al momento della vendita (1 ottobre 2001) non vi era nes-
suna infiltrazione nel locale seminterrato poi acquistato
dalla MAR s.r.l., essendosi i problemi manifestati soltanto
nel novembre 2003, non potendosi, quindi, desumere alcun
occultamento dei vizi imputabile ai medesimi venditori. I
controricorenti negano altresì l’applicabilità dell’art. 1669
c.c., avendo essi unicamente affidato ad un’impresa edile,
alcuni anni prima della vendita, l’esecuzione di lavori di
rifacimento e di impermeabilizzazione del terrazzo.
3.1. Il primo motivo di ricorso è infondato.
Secondo l’orientamento del tutto consolidato di questa
Corte, che viene qui ribadito, in tema di compravendita,
l’azione del compratore contro il venditore per far vale-
re la garanzia a norma dell’art. 1495 c.c. si prescrive, alla
stregua del comma 3 di tale disposizione, in ogni caso nel
termine di un anno dalla consegna del bene compraven-
duto, e ciò anche se i vizi non siano stati scoperti o non
siano stati tempestivamente denunciati o la denuncia non
fosse neppure necessaria, sempre che la consegna abbia
avuto luogo dopo la conclusione del contratto, coinciden-
do, altrimenti, l’inizio della prescrizione con quest’ultimo
evento (Cass. sez. II, 5 maggio 2017, n. 11037; Cass. sez. VI
- 2, 15 dicembre 2011, n. 26967; Cass. sez. II, 11 settembre
1991, n. 9510; Cass. sez. II, 22 luglio 1991, n. 8169).
Diversamente, il termine di decadenza di otto giorni
dalla scoperta del vizio occulto, sempre inerente la garan-
zia ai sensi dell’art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui
il compratore ne abbia acquisito certezza obiettiva e com-
pleta (cfr. Cass. sez. II, 27 maggio 2016, n. 11046).
Ancora diversamente, in tema di appalto, qualora l’o-
pera appaltata sia affetta da vizi occulti o non conoscibili,
perché non apparenti all’esterno, il termine di prescrizio-
ne dell’azione di garanzia, ai sensi dell’art. 1667 comma 3,
c.c., decorre dalla scoperta dei vizi, la quale è da ritenersi
acquisita dal giorno in cui il committente abbia avuto co-
noscenza degli stessi (Cass. sez. III, 22 novembre 2013, n.
26233; Cass. sez. III, 19 agosto 2009, n. 18402).
Agli effetti dell’art. 1495 comma 3, c.c., la consegna è
quella, effettiva o materiale, eseguita in forza del contrat-
to di vendita, ovvero attuata contemporaneamente alla
conclusione del contratto (come avvenuto nella specie,
secondo quanto accertato in fatto di giudici del merito) o
in seguito ad essa. Il termine decorre dalla consegna, per-
tanto, "in ogni caso" (come si esprime la norma in esame),
indipendentemente, cioè dal rilievo fattuale che, nono-
stante l’avvenuta consegna, non fosse ancora possibile la
scoperta del vizio da parte del compratore, e quindi anche
se il medesimo vizio fosse stato dolosamente occultato dal
venditore con espedienti o raggiri, il che rende, piuttosto,
non necessaria la denuncia (art. 1495 comma 2, c.c.), giu-
stificandosi tale soluzione alla luce dell’esigenza di evitare
che i rapporti negoziali restino per lungo tempo sospesi,
ma anche, e soprattutto, di rendere più agevole l’accerta-
mento della sussistenza, della causa e della entità dei vizi
(arg. da Cass. sez. III, 17 settembre 1963, n. 2540).
In dottrina si sostiene come, ove il venditore abbia in-
dotto con raggiri il compratore ad acquistare una cosa vizia-
ta, ferma comunque la decorrenza della prescrizione dalla
consegna del bene, è ammissibile piuttosto, in concorrenza
con la garanzia, l’azione di annullamento del contratto per
dolo (la cui prescrizione è diversamente regolata dall’art.
1442 comma 2, c.c.), mentre è pure possibile invocare la
sospensione della prescrizione dell’azione di garanzia fin
quando il compratore non abbia scoperto i vizi, ma ciò in
base all’art. 2941 n. 8, c.c., secondo il quale la prescrizione
resta, appunto, sospesa ove il debitore abbia dolosamente
occultato l’esistenza del debito, e fino alla scoperta di esso.
A tal fine, questa Corte ha già affermato che, per la
sospensione della prescrizione dell’azione di garanzia
accordata al compratore, agli effetti dell’art. 2941 n. 8,
c.c., occorre accertare la sussistenza di una dichiarazione
del venditore, non solo obiettivamente contraria al vero,
quanto altresì caratterizzata da consapevolezza dell’esi-
stenza della circostanza taciuta e da conseguente volontà
decipiente (Cass. sez. II, 20 agosto 2013, n. 19240).
Le questioni poste dall’art. 1442 comma 2, c.c., e dal-
l’art. 2941 n. 8, c.c., sono tuttavia, diverse da quelle cui fa
specifico riferimento il primo motivo di ricorso, che indi-
ca, quale norma regolatrice della fattispecie, unicamen-
te l’art. 1495 comma 3, c.c., e critica perciò la soluzione
adottata dalla Corte d’appello di Roma mediante argomen-
tazioni intese a dimostrare che le affermazioni in diritto
contenute nella sentenza gravata siano in contrasto esclu-
sivamente con tale norma.
3.2. Il secondo motivo di ricorso è, invece, fondato.
La Corte d’appello di Roma ha negato ogni responsabi-
lità dei venditori pure ai sensi dell’art. 1669 c.c., in quanto
norma ritenuta disciplinante "esclusivamente la respon-
sabilità dell’appaltatore, qualità non rivestita dalla parte
venditrice".
La decisione di tale questione di diritto adotatta dai
giudici d’appello contrasta con l’interpretazione più vol-
te ribadita da questa Corte, per la quale l’azione di re-
sponsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista
dall’art. 1669 c.c., nonostante la collocazione della norma
tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata, in
ragione della sua natura extracontrattuale, non solo dal
committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acqui-
rente nei confronti del venditore che risulti fornito della
competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il
proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’ap-
paltatore esecutore dell’opera, ed abbia perciò esercitato
un potere di direttiva o di controllo sull’impresa appal-
tatrice, tale da rendergli addebitabile l’evento dannoso
(così Cass. sez. II, 17 aprile 2013, n. 9370; Cass. sez. II,
16 febbraio 2012, n. 2238; Cass. sez. II, 29 marzo 2002,
n. 4622). La responsabilità del venditore, in ordine alla
conseguenze dannose dei gravi difetti di costruzione in-
cidenti profondamente sugli elementi essenziali dell’ope-
ra e che influiscono sulla durata e solidità della stessa,
compromettendone la conservazione, è configurabile sia
quanto questi abbia costruito l’immobile e lo abbia poi
alienato all’acquirente, sia quando il medesimo venditore
abbia incaricato un terzo appaltatore della costruzione
del bene prima della sua vendita (arg. da Cass. sez. II, 16
febbraio 2006, n. 3406).
Di recente, Cass. sez. un., 27 marzo 2017, n. 7756, com-
ponendo il contrasto di pronunce esistente sul punto, ha
stabilito che l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tut-
te le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione
edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modifi-
cativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovi-
nino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi di-
fetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione
del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.
Risulta, nel caso in esame, accertato in fatto che i ven-
ditori B. - L., alcuni anni prima di alienare ad F.E. l’apparta-
mento sito in (omissis), avessero dato incarico ad un’impre-
sa appaltatrice di eseguire lavori di totale rifacimento della
pavimentazione e dell’impermeabilizzazione del terrazzo.
Deve pertanto essere enunciato il seguente prinicpio
di diritto: "L’azione di responsabilità per rovina e difetti di
cose immobili, di cui all’art. 1669 c.c., può essere esercita-
ta anche dall’acquirente nei confronti del venditore che,
prima della vendita, abbia fatto eseguire sull’immobile
ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio
controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi
manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o
presentino gravi difetti".
4. Va quindi accolto il secondo motivo di ricorso, rima-
nendone assorbito il terzo motivo (concernente l’omesso
esame di fatto su cui la ricorrente intende fondare la re-
sponsabilità ex art. 1669 c.c.), va rigettato il primo motivo
e va cassata sul punto la sentenza impugnata, con rinvio
ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che deci-
derà la causa uniformandosi all’enunciato principio di di-
ritto, regolando altresì tra le parti le spese processuali del
giudizio di cassazione. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE PENALE
SEZ. II, 22 GIUGNO 2017, N. 31322
(UD. 31 MAGGIO 2017)
PRES. FUMU – EST. PAZZI – P.M. DI NARDO (DIFF.) – RIC. X
Appropriazione indebita y Elemento oggettivo
del reato y Consumazione del reato y Mandatario
che si appropria del denaro affidatogli y Utilizzo
per scopi diversi ed incompatibili con il mandato
ricevuto y Fattispecie relativa a rapporto di ammi-
nistrazione condominiale.
. Commette il delitto di appropriazione indebita l’am-
ministratore di condominio che, anziché dare corso ai
propri obblighi, si appropri delle somme a lui rimesse
dai condòmini, utilizzandole per scopi diversi ed incom-
patibili con il mandato ricevuto e coerenti, invece, con
finalità personali. (Fattispecie nella quale la somma
versata dai condòmini per le spese del servizio di teleri-
scaldamento era stata utilizzata e prelevata uti dominus
dall’amministratore, allo scopo di coprire le perdite che
si erano verificate in altro condominio da lui gestito).
(Mass. Redaz.) (c.p., art. 61; c.p., art. 646) (1)
(1) Il principio generale secondo cui commette il reato de quo il man-
datario che, violando le disposizioni impartitegli dal mandante, si ap-
propri del denaro ricevuto utilizzandolo per propri fini e, quindi, per
scopi diversi ed estranei agli interessi del mandante, è rintracciabile
anche in Cass. pen., sez. II, 6 giugno 2016, n. 23347 e Cass. pen., sez.
II, 21 dicembre 2015, n. 50156, entrambe in www.latribunaplus.it.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con sentenza in data 30 maggio 2016 la Corte di ap-
pello di Milano ha rigettato l’appello principale proposto
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