Corte di Cassazione Civile sez. Ii, ord. 30 Luglio 2018, n. 20061

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Arch. loc. cond. e imm. 1/2019
Contrasti
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, ORD. 30 LUGLIO 2018, N. 20061
PRES. PETITTI – EST. COSENTINO – P.M. CAPASSO (PARZ. DIFF.) – RIC. A. (AVV.
FABRICATORE) C. S. ED ALTRI (AVV.TI FERRARO E BAGNARDI)
Contratti in genere y Invalidità y Nullità del con-
tratto y Atti di trasferimento di diritti reali immo-
biliari y Nullità ex art. 40 L. n. 47/1985 y Carattere
sostanziale o formale y Contrasto y Nozione di irre-
golarità urbanistica y Contrasto y Rimessione degli
atti al Primo Presidente per l’eventuale assegna-
zione alle SS.UU.
. Vanno rimessi gli atti al Primo Presidente per l’even-
tuale assegnazione della causa alle Sezioni Unite in
ordine alla risoluzione delle questioni, oggetto di con-
trasto, circa la natura formale o sostanziale della nulli-
tà degli atti di trasferimento di diritti reali su immobili,
prevista dagli artt. 17, comma 1, e 40, comma 2, della
L. n. 47 del 1985 (e, attualmente, dall’art. 46, comma 1,
del D.P.R. n. 380/2001), nonché circa la nozione di irre-
golarità urbanistica rilevante ai fini della declaratoria
della nullità suddetta. (d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, art.
46; l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40) (1)
(1) La tesi secondo cui la nullità prevista dagli artt. 17 e 40 L. n. 47/1985
(comminanti la nullità degli atti tra vivi con i quali vengano trasferiti
diritti reali su immobili ove essi non contengano la dichiarazione degli
estremi della concessione edilizia dell’immobile oggetto di compraven-
dita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria)
riveste carattere formale, mentre non prende in considerazione l’ipo-
tesi della regolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico,
ossia della conformità o meno della realizzazione edilizia rispetto alla
licenza o alla concessione, è espressa da Cass. civ. 7 dicembre 2005,
n. 26970; Cass. civ. 24 marzo 2004, n. 5898; Cass. civ. 5 aprile 2001, n.
5068; Cass. civ. 15 giugno 2000, n. 8147 e Cass. civ. 14 dicembre 1999,
n. 14025, tutte in www.latribunaplus.it. Nel senso, invece, che gli atti
di trasferimento di diritti reali su immobili sono nulli, ai sensi dell’art.
40, comma 2, L. n. 47/1985, sia nel caso in cui gli immobili oggetto di
trasferimento non siano in regola con la normativa urbanistica (nullità
di carattere sostanziale), sia quando dagli atti di trasferimento non
risulti la circostanza della regolarizzazione in corso (nullità di carat-
tere formale), cfr. Cass. civ. 17 settembre 2015, n. 18261 e Cass. civ. 5
dicembre 2014, n. 25811, entrambe in www.latribunaplus.it.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato nelle date 27 luglio 2005
e 9 settembre 2005, il sig. A.S. esponeva che:
– in costanza di matrimonio con la sig.ra M.A.D., egli
aveva acquistato due appezzamenti di terreno, in uno dei
quali insisteva un fatiscente fabbricato rurale, intestando-
ne fittiziamente, per ragioni fiscali, la nuda proprietà alla
moglie e l’usufrutto alla di lei madre A.R.; dopo l’acquisto,
egli aveva curato la ristrutturazione totale del fabbrica-
to, sostenendo a proprio esclusivo carico la spesa di Euro
90.000,00 per l’esecuzione di opere edili;
– successivamente, andato in crisi il matrimonio ed
instauratosi un procedimento di separazione coniugale
giudiziale, egli aveva proposto contro le sig.re M. ed A. una
domanda giudiziale di simulazione dell’intestazione dei
suddetti cespiti e di condanna delle convenute alla refu-
sione in suo favore della somma di Euro 90,000,00, da lui
spesa per la ristrutturazione del fabbricato;
– nella pendenza del giudizio di simulazione egli aveva
appreso che le sig.re M. ed A. avevano venduto i suddetti
immobili ai sig.ri C.D. e S.G. con contratto notar S. dell’1
giugno 2005.
Tanto premesso, l’ A. conveniva davanti al Tribunale di
(omissis) le sigg.re M.A.D. e A.R., i sigg.ri C.D. e S.G., non-
ché il notaio S.A., per sentir dichiarare che l’atto di com-
pravendita dell’1 giugno 2005 intervenuto tra detti conve-
nuti a ministero del notar S. era, in tesi, nullo – perché
l’immobile compravenduto era stata interessato da vari
lavori di natura abusiva, non regolarmente assentiti – e, in
ipotesi, inefficace nei suoi confronti, ai sensi dell’art. 2901
c.c., in quanto compiuto in pregiudizio delle sue ragioni
creditorie.
Il Tribunale di (omissis) rigettava la domanda dell’ A. e
la corte di appello di (omissis), da costui adita, conferma-
va la pronuncia di primo grado e in particolare, per quanto
qui ancora interessa, confermava il rigetto della domanda
di declaratoria di nullità del contratto di trasferimento
immobiliare a rogito S. dell’1 giugno 2005, argomentando
che la dedotta nullità non sussisteva, nonostante la dif-
formità del fabbricato dal progetto oggetto di concessione
edilizia, perché gli estremi di tale concessione risultavano
menzionati nel contratto stesso, avendo ivi le venditrici
reso le dichiarazioni previste dalla L. n. 47 del 1985, artt.
17 e 40. Tali articoli infatti, secondo la corte distrettuale,
non riguarderebbero la regolarità urbanistica sostanziale
dell’immobile dedotto in contratto (ossia la conformità o
meno dell’opera edilizia allo strumento concessorio men-
zionato nel contratto di trasferimento) ma sanzionereb-
bero la sola violazione dell’obbligo, di natura formale, di
indicare nel contratto gli estremi della concessione o della
domanda di sanatoria.
Per la cassazione della sentenza d’appello A.S. ha pro-
posto ricorso sulla base di due motivi, entrambi concer-
nenti la suddetta statuizione di rigetto della domanda di
nullità del contratto dedotto in giudizio ai sensi della L.
n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, e riferiti, il primo, al vizio di

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