Corte di Cassazione Civile sez. Ii, ord. 30 Luglio 2018, n. 20061

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Arch. loc. cond. e imm. 1/2019

Contrasti

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, ORD. 30 LUGLIO 2018, N. 20061

PRES. PETITTI – EST. COSENTINO – P.M. CAPASSO (PARZ. DIFF.) – RIC. A. (AVV.

FABRICATORE) C. S. ED ALTRI (AVV.TI FERRARO E BAGNARDI)

Contratti in genere y Invalidità y Nullità del con-

tratto y Atti di trasferimento di diritti reali immo-

biliari y Nullità ex art. 40 L. n. 47/1985 y Carattere

sostanziale o formale y Contrasto y Nozione di irre-

golarità urbanistica y Contrasto y Rimessione degli

atti al Primo Presidente per l’eventuale assegna-

zione alle SS.UU.

. Vanno rimessi gli atti al Primo Presidente per l’even-

tuale assegnazione della causa alle Sezioni Unite in

ordine alla risoluzione delle questioni, oggetto di con-

trasto, circa la natura formale o sostanziale della nulli-

tà degli atti di trasferimento di diritti reali su immobili,

prevista dagli artt. 17, comma 1, e 40, comma 2, della

L. n. 47 del 1985 (e, attualmente, dall’art. 46, comma 1,

del D.P.R. n. 380/2001), nonché circa la nozione di irre-

golarità urbanistica rilevante ai f‌ini della declaratoria

della nullità suddetta. (d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, art.

46; l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40) (1)

(1) La tesi secondo cui la nullità prevista dagli artt. 17 e 40 L. n. 47/1985

(comminanti la nullità degli atti tra vivi con i quali vengano trasferiti

diritti reali su immobili ove essi non contengano la dichiarazione degli

estremi della concessione edilizia dell’immobile oggetto di compraven-

dita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria)

riveste carattere formale, mentre non prende in considerazione l’ipo-

tesi della regolarità sostanziale del bene sotto il prof‌ilo urbanistico,

ossia della conformità o meno della realizzazione edilizia rispetto alla

licenza o alla concessione, è espressa da Cass. civ. 7 dicembre 2005,

n. 26970; Cass. civ. 24 marzo 2004, n. 5898; Cass. civ. 5 aprile 2001, n.

5068; Cass. civ. 15 giugno 2000, n. 8147 e Cass. civ. 14 dicembre 1999,

n. 14025, tutte in www.latribunaplus.it. Nel senso, invece, che gli atti

di trasferimento di diritti reali su immobili sono nulli, ai sensi dell’art.

40, comma 2, L. n. 47/1985, sia nel caso in cui gli immobili oggetto di

trasferimento non siano in regola con la normativa urbanistica (nullità

di carattere sostanziale), sia quando dagli atti di trasferimento non

risulti la circostanza della regolarizzazione in corso (nullità di carat-

tere formale), cfr. Cass. civ. 17 settembre 2015, n. 18261 e Cass. civ. 5

dicembre 2014, n. 25811, entrambe in www.latribunaplus.it.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notif‌icato nelle date 27 luglio 2005

e 9 settembre 2005, il sig. A.S. esponeva che:

– in costanza di matrimonio con la sig.ra M.A.D., egli

aveva acquistato due appezzamenti di terreno, in uno dei

quali insisteva un fatiscente fabbricato rurale, intestando-

ne f‌ittiziamente, per ragioni f‌iscali, la nuda proprietà alla

moglie e l’usufrutto alla di lei madre A.R.; dopo l’acquisto,

egli aveva curato la ristrutturazione totale del fabbrica-

to, sostenendo a proprio esclusivo carico la spesa di Euro

90.000,00 per l’esecuzione di opere edili;

– successivamente, andato in crisi il matrimonio ed

instauratosi un procedimento di separazione coniugale

giudiziale, egli aveva proposto contro le sig.re M. ed A. una

domanda giudiziale di simulazione dell’intestazione dei

suddetti cespiti e di condanna delle convenute alla refu-

sione in suo favore della somma di Euro 90,000,00, da lui

spesa per la ristrutturazione del fabbricato;

– nella pendenza del giudizio di simulazione egli aveva

appreso che le sig.re M. ed A. avevano venduto i suddetti

immobili ai sig.ri C.D. e S.G. con contratto notar S. dell’1

giugno 2005.

Tanto premesso, l’ A. conveniva davanti al Tribunale di

(omissis) le sigg.re M.A.D. e A.R., i sigg.ri C.D. e S.G., non-

ché il notaio S.A., per sentir dichiarare che l’atto di com-

pravendita dell’1 giugno 2005 intervenuto tra detti conve-

nuti a ministero del notar S. era, in tesi, nullo – perché

l’immobile compravenduto era stata interessato da vari

lavori di natura abusiva, non regolarmente assentiti – e, in

ipotesi, ineff‌icace nei suoi confronti, ai sensi dell’art. 2901

c.c., in quanto compiuto in pregiudizio delle sue ragioni

creditorie.

Il Tribunale di (omissis) rigettava la domanda dell’ A. e

la corte di appello di (omissis), da costui adita, conferma-

va la pronuncia di primo grado e in particolare, per quanto

qui ancora interessa, confermava il rigetto della domanda

di declaratoria di nullità del contratto di trasferimento

immobiliare a rogito S. dell’1 giugno 2005, argomentando

che la dedotta nullità non sussisteva, nonostante la dif-

formità del fabbricato dal progetto oggetto di concessione

edilizia, perché gli estremi di tale concessione risultavano

menzionati nel contratto stesso, avendo ivi le venditrici

reso le dichiarazioni previste dalla L. n. 47 del 1985, artt.

17 e 40. Tali articoli infatti, secondo la corte distrettuale,

non riguarderebbero la regolarità urbanistica sostanziale

dell’immobile dedotto in contratto (ossia la conformità o

meno dell’opera edilizia allo strumento concessorio men-

zionato nel contratto di trasferimento) ma sanzionereb-

bero la sola violazione dell’obbligo, di natura formale, di

indicare nel contratto gli estremi della concessione o della

domanda di sanatoria.

Per la cassazione della sentenza d’appello A.S. ha pro-

posto ricorso sulla base di due motivi, entrambi concer-

nenti la suddetta statuizione di rigetto della domanda di

nullità del contratto dedotto in giudizio ai sensi della L.

n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, e riferiti, il primo, al vizio di