Corte Di Cassazione Civile Sez. III, Ord. 15 Giugno 2018, N. 15753
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giur
Arch. loc. cond. e imm. 6/2018
LEGITTIMITÀ
nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità
del consenso del conduttore (sez. III, sentenza n. 13833
del 9 giugno 2010, Rv. 613275 - 01; sentenza n. 17488 del 9
agosto 2007, Rv. 599449 - 01; sentenza n. 674 del 14 genna-
io 2005, Rv. 580070 - 01).
Nel caso di specie, dalla scrittura privata 24 maggio
2010 (posta a formale conoscenza del conduttore Comune
di (omissis) con raccomandata a.r. del 26 aprile 2010 e da
detto comune accettata con determina dirigenziale 13 - 16
luglio 2010) risulta che l’originario locatore "... S.G., cede,
con ogni effetto di legge, alla Sig.ra V.M.J., che accetta, i
seguenti contratti di locazione dallo stesso stipulati e sot-
toscritti, in qualità di proprietario, con il Comune di (omis-
sis) e precisamente...."; e che: "la Sig.ra V.M.J. si surroga in
ogni diritto, azione, ragione e dovere nascente dai suddetti
contratti e spettanti al cedente Avv. S.G., compreso quello
di richiedere e riceversi i canoni di locazione e gli aumenti
Istat come per legge, di promuovere azioni di sfratto per
morosità e di finita locazione ed ogni altra azione prevista
dalle vigenti leggi in materia di locazione,... Rimane fermo
ogni onere ed onore a favore e a carico sia del locatore che
del conduttore... Restano a carico del cessionario anche le
eventuali spese per la straordinaria manutenzione degli
immobili oggetto dei suddetti contratti di locazione".
L’interpretazione letterale del passo contrattuale che
precede indica inequivocabilmente che le parti, nel sotto-
scrivere la citata scrittura privata, hanno inteso modificare
la persona dell’originario locatore con altro soggetto attivo.
Ne consegue che, in conformità dell’orientamento so-
pra richiamato, il locatore cedente (id est, l’avv. S.G.) e
la cessionaria (odierna ricorrente) non avevano bisogno
del consenso del conduttore-ceduto (id est, il Comune
di (omissis)), proprio perché la posizione giuridica di
quest’ultimo non ha subito alcuna modifica per effetto
dell’avvenuta cessione del contratto di locazione.
Occorre qui precisare che la cessione del contratto di
locazione dal c.d. lato attivo (cioè dal locatore ad un ter-
zo) è fattispecie del tutto diversa dalla cessione del con-
tratto di locazione dal c.d. lato passivo (cioè dal condut-
tore ad un terzo), per la quale è richiesto il consenso del
locatore, quale contraente ceduto (art. 1594 c.c. e art. 36
della legge n. 392/1978).
Come questa Corte ha già avuto modo di affermare
(sez. III, sentenza n. 674 del 14 gennaio 2005, Rv. 580070 -
01), in mancanza di una contraria volontà dei contraenti,
la vendita dell’immobile locato determina la surrogazione,
nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che suben-
tra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore - locatore
senza necessità del consenso del conduttore, con la con-
seguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i
canoni all’acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui ri-
ceve la comunicazione della vendita dell’immobile in una
qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell’art.
1264 c.c., in tema di cessione dei crediti (v. Cass. 9 giugno
2010, n. 13833, 9 agosto 2007 n. 17488, 22 febbraio 2008 n.
4588, 14 gennaio 2005 n. 674, 5 agosto 1991, n. 8556).
La ratio della disciplina della cessione del contratto dal
lato passivo è quella di consentire al locatore di potersi op-
porre alla cessione o alla sublocazione, in quanto, essendo
la locazione un contratto a prestazioni corrispettive, assu-
me rilievo determinante la figura del conduttore: per que-
sto è richiesto il consenso del locatore alla cessione della
locazione e/o alla sublocazione.
Tale ratio non ricorre nel caso di cessione del contratto
di locazione dal c.d. lato attivo, che realizza una semplice
cessione del credito, costituito dal pagamento dei canoni
di locazione (con conseguente applicazione in via analogi-
ca del disposto di cui all’art. 1260 c.c.): il conduttore, inve-
ro, conserva integra la sua posizione nel rapporto contrat-
tuale (rimanendo inalterati gli oneri e i doveri accessori
nascenti dal contratto a carico del cessionario) e versa in
una posizione di indifferenza giuridica rispetto al soggetto
al quale deve pagare il canone di locazione.
Il fatto che non sia necessario il consenso del condut-
tore ceduto si desume a contrariis dalla stessa lettera del-
l’art. 1594 c.c.: se, in considerazione dell’intuitu personae
che caratterizza il contratto di locazione, il conduttore
non ha facoltà di cedere il contratto senza il consenso del
locatore, ragionando a contrario, quest’ultimo ha facoltà
di cedere il contratto ad altro soggetto, senza il consenso
del conduttore, proprio perché al conduttore è giuridica-
mente indifferente chi sia il soggetto attivo del rapporto
contrattuale destinatario del pagamento dei canoni (cosi
come al locatore è giuridicamente indifferente che il con-
duttore eserciti il godimento della cosa direttamente ovve-
ro sublocandola a terzi).
Il regime che precede può essere indubbiamente dero-
gato dalla diversa volontà delle parti, ma tanto risulta non
essere avvenuto nel caso di specie, nel quale il Comune
di (omissis), con la citata determina dirigenziale, non ha
formulato alcuna opposizione alla comunicata cessione.
Ne consegue che la sentenza impugnata deve essere
cassata con rinvio alla Corte di appello di (omissis), che in
diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo
applicazione dei principi sopra richiamati, e provvederà an-
che in ordine alle spese del giudizio di legittimità. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, ORD. 15 GIUGNO 2018, N. 15753
PRES. TRAVAGLINO – EST. DI FLORIO – RIC. T.C. S.R.L. IN LIQUIDAZIONE C. I. S.P.A.
Contratti in genere y Clausola penale y Riduzio-
ne y Potere discrezionale del giudice del merito y
Fattispecie in tema di clausola penale riferita ad
eventuali ritardi nel pagamento del canone locati-
vo relativo ad immobile ad uso foresteria.
. In tema di clausola penale, il potere di riduzione ad
equità, attribuito al giudice dall’art. 1384 c.c. a tutela
dell’interesse generale dell’ordinamento, può essere
esercitato d’ufficio per ricondurre l’autonomia con-
trattuale nei limiti in cui essa appare meritevole di
tutela, e ciò sia con riferimento alla penale manifesta-
mente eccessiva, sia con riferimento all’ipotesi in cui
la riduzione avvenga perché l’obbligazione principale
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