Corte di Cassazione Civile sez. Iii, 13 giugno 2018, n. 15373
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giur giur
Arch. loc. cond. e imm. 5/2018
LEGITTIMITÀ
5/2018 Arch. loc. cond. e imm.
LEGITTIMITÀ
In forza dell’originaria formulazione dell’art. 67,
comma 1, c.c. (avendo soltanto la Riforma del 2012 im-
posto la forma scritta della delega), era del resto conso-
lidato l’orientamento giurisprudenziale secondo cui il po-
tere rappresentativo conferito dal condomino ad un altro
soggetto per la partecipazione all’assemblea condominiale
potesse essere attribuito anche verbalmente; pertanto la
prova dell’esistenza, dell’oggetto e dei limiti del mandato
poteva essere acquisita con ogni mezzo, anche con presun-
zioni (Cass. sez. II, 14 luglio 1972, n. 2416; Cass. sez. II, 28
giugno 1979, n. 3634).
Nel caso in esame, il Condominio (omissis), convenuto
da S.A., che chiedeva di invalidare la deliberazione dell’as-
semblea 16 settembre 2006, assumendo di aver conferito
delega per partecipare alla stessa all’amministratrice
B.M.L. e non a S.V., produsse una delega sottoscritta dal
S. che ne avrebbe comprovato il valido conferimento di
rappresentanza proprio a chi risultava essere suo delega-
to in quella adunanza. A questo punto, S.A., pur ricono-
scendo la sottoscrizione (dal che discende la totale irri-
levanza della CTU calligrafica), dedusse che tale delega
era stata rilasciata in bianco e per un’assemblea diversa
da quella del 15/16 settembre 2006. In sostanza, l’attore,
poi appellante, ora ricorrente, ha effettuato una denunzia
di abusivo riempimento da parte di un terzo (nella spe-
cie, il delegato) di un foglio firmato in bianco, esponendo
che il riempimento fosse avvenuto “contra pacta”. A nulla
valeva, quindi, il disconoscimento, giacché esso non co-
stituisce mezzo processuale idoneo a dimostrare l’abusivo
riempimento del foglio in bianco, sia che si tratti di riem-
pimento “absque pactis”, sia che si tratti (come appunto
qui dedotto dal ricorrente) di riempimento “contra pacta”,
dovendo, nel secondo caso, in particolare, essere fornita
la prova di un accordo dal contenuto diverso da quello
del foglio sottoscritto (Cass. sez. III, 16 dicembre 2010, n.
25445; Cass. sez. II, 12 giugno 2000, n. 7975). Il S., allora,
non ha dato prova di quale diverso contenuto dovesse ave-
re la delega esibita dal Condominio proprio relativamente
all’assemblea del 16 settembre 2006. Non rivela, invece,
alcuna decisività soffermare le censure di legittimità sulla
diversa delega che il ricorrente sostiene di aver prodotto
in giudizio, avendo la Corte d’appello giustamente fondato
la propria decisione sulla delega scritta che il Condominio
aveva conservato agli atti e poi esibito al momento della
sua costituzione, per dimostrare la valida partecipazione
dei condomini che si erano fatti rappresentare nell’assem-
blea del 16 settembre 2006.
Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condan-
nato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio
di cassazione.
Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell’art.
1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha
aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di
cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell’obbligo di ver-
samento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a
titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’im-
pugnazione integralmente rigettata. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 13 GIUGNO 2018, N. 15373
PRES. CHIARINI – EST. ARMANO – P.M. CARDINO (DIFF.) – RIC. C.D.T. DI R.D. &
C S.N.C. (AVV. RICCIARDI) C. C.G. (AVV. SANGIOVANNI)
Avviamento commerciale y Indennità y Rinunzia
da parte del conduttore y Autonomia delle parti y
Clausola contrattuale di rinunzia preventiva y Nul-
lità ex art. 79 L. n. 392/78 y Sussiste.
. In tema di locazione commerciale, è nulla la clausola
contrattuale di preventiva rinunzia (gratuita od onero-
sa) all’indennità di avviamento, in quanto l’art. 79 L.
n. 392/78 mira ad evitare che al momento della stipu-
la del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le
norme imperative poste dalla legge dell’equo canone,
aggravando in particolare la posizione del conduttore.
(Mass. Redaz.) (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79) (1)
(1) La giurisprudenza prevalente di legittimità ha affermato che,
solo successivamente alla conclusione del contratto, vi è la possibili-
tà per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto
ed in particolare in ordine al diritto all’indennità di avviamento. In
particolare, tra le altre, cfr. Cass. civ. 24 novembre 2007, n 24458, in
questa Rivista 2008, 283, secondo cui l’art. 79 della legge 27 luglio
1978, n. 392 non impedisce alle parti, al momento della cessazione
del rapporto, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi
diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di rinunciare
all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale; tale rinun-
cia può, peraltro, essere anche implicita, in quanto il citato art. 79 è
volto ad evitare la preventiva elusione dei diritti del locatario ma non
esclude la possibilità di disporne, una volta che essi siano sorti. Iso-
lata ed in contrasto con la prevalente giurisprudenza di legittimità è,
per contro, la sentenza Cass. civ. 29 aprile 2015, n. 8705, ivi 2015, 651.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
C.G. ha proposto opposizione avverso il decreto ingiun-
tivo dell’importo di Euro 36.000,00 emesso nei suoi con-
fronti dal Tribunale di Torre Annunziata in favore della
C.d.T. di R.D. e & C s.n.c.a titolo di indennità di avviamen-
to per la locazione ad uso non abitativo di alcuni locali
siti in (omissis). A fondamento dell’opposizione il C. ha
dedotto l’infondatezza della pretesa, in considerazione
dell’esistenza della clausola n. 7 del contratto di locazione
del 7 aprile 1999, con cui le parti avevano escluso la cor-
responsione dell’indennità di avviamento poiché di essa si
era tenuto conto nella determinazione del canone.
Il Tribunale ha accolto l’opposizione, sul rilievo che la
funzione dell’art. 79 legge 392/78 è quella di garantire l’e-
quilibrio sinallagmatico del contratto e, aderendo alla giu-
risprudenza di legittimità di cui a Cass. sent. 14611/2005,
ha affermato che la previsione di un canone inferiore a
quello originariamente concordato è ammissibile in pre-
senza di una rinuncia da parte del conduttore ai diritti
derivanti dal contratto di locazione relativamente alla
prelazione, al riscatto ed all’indennità.
Il Tribunale ha affermato che il C. aveva provato che,
sulla base dei dati dell’osservatorio del mercato immobi-
liare tenuti dall’Agenzia del Territorio, un locale con le
stesse caratteristiche di quello in oggetto ed ubicato nella
stessa zona, aveva un canone medio nel secondo semestre
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
S.A. ha proposto ricorso in cassazione articolato in tre
motivi avverso la sentenza della Corte di appello di Roma
n. 4646/2017 del 21 luglio 2016.
Resiste con controricorso il Condominio (omissis).
S.A. impugnò la deliberazione dell’assemblea 16 set-
tembre 2006 del convenuto Condominio (omissis), as-
sumendo di aver conferito delega per quell’adunanza
all’amministratrice B.M.L. e di essere stato invece rappre-
sentato da S.V., con conseguente invalidità della delibera
per difetto dei quorum. Avendo il Condominio prodotto
delega sottoscritta da S.A. per la partecipazione a quella
assemblea, diversa da quella invece esibita dall’attore, il S.
all’udienza del 26 ottobre 2001 riconobbe la sua firma, ma
replicò che la stessa delega allegata dal Condominio con-
venuto fosse stata in realtà da lui rilasciata in bianco e per
un’assemblea diversa da quella del 15/16 settembre 2006.
Venne così revocata l’ordinanza di ammissione di ctu gra-
fologica (rectius: calligrafica) e il Tribunale di Civitavec-
chia, con sentenza del 23 maggio 2012, rigettò la domanda.
Proposto appello da S.A., lo stesso venne respinto dalla
Corte d’appello di Roma, affermando che doveva essere
l’appellante a dimostrare l’illecita compilazione della de-
lega prodotta da Condominio, la cui sottoscrizione era sta-
ta riconosciuta dal S.. Inoltre, i giudici di appello motiva-
rono la superfluità dell’espletamento della ctu calligrafica,
come anche di quella comparativa con precedenti deleghe
condominiali.
Il primo motivo del ricorso di S.A. deduce la violazione
degli artt. 216 c.p.c. e 1175 c.c., l’insufficiente e contrad-
dittoria motivazione in ordine alla revoca dell’ordinanza
ammissiva della ctu “grafologica” ed alla produzione di
altra delega da parte del Condominio, come alla presenza
di due deleghe diverse per la stessa assemblea, dovendo-
si tener conto che la delega prodotta dall’attore era stata
disconosciuta. Il secondo motivo di ricorso denuncia la
violazione degli artt. 88 c.p.c. e 1175 c.c., ovvero l’erronea
applicazione dei principi di lealtà e probità, insistendosi
sulla diversità tra la delega allegata dal Condominio e quel-
la invece esibita dall’attore all’atto della sua costituzione.
Il terzo motivo di ricorso deduce, infine, la violazione
dell’art. 216 c.p.c. per la mancata verificazione della dele-
ga posta a base del ricorso.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso
potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con
la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380
bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il
presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art.
380 bis, comma 2, c.p.c.
Devono disattendersi le eccezioni del controricorrente
di inammissibilità del ricorso, in quanto la procura dello
stesso, giacché rilasciata a margine della pagina che con-
tiene la sottoscrizione del difensore e prima della relata di
notifica, soddisfa il requisito della specialità di cui all’art.
365 c.p.c.; come pure rispettato è il requisito della esposi-
zione sommaria dei fatti di causa, visto che il ricorrente
riproduce una sufficiente narrativa della vicenda proces-
suale, e rende comprensibile l’oggetto della pretesa ed il
tenore della sentenza impugnata in immediato coordina-
mento con i motivi di censura.
I tre motivi di ricorso vanno poi esaminati congiunta-
mente, per la loro connessione, e si rivelano in parte inam-
missibili, e comunque infondati.
È inammissibile la doglianza di “insufficiente e con-
traddittoria motivazione” in quanto l’invocato parametro
dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., come riformulato dall’art.
54 del D.L. n. 83 del 2012, convertito in legge n. 134 del 2012,
contempla soltanto il vizio di omesso esame di un fatto stori-
co, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo
della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito
oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo.
Tale ultimo attributo è, nella specie, da negare, perché è in-
tendere in tal senso decisivo solo un fatto che, se esaminato
dal giudice, avrebbe ex se portato ad una diversa soluzio-
ne della controversia, laddove l’omesso esame di elementi
istruttori non si risolve nella corretta prospettazione di un
vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., ove i fatti storici si-
ano stati comunque presi in considerazione nella sentenza
impugnata, ancorché essa non abbia dato conto di tutte le
risultanze probatorie (Cass. sez. un., 7 aprile 2014, n. 8053).
Altrettanto inammissibili sono le censure rivolte avver-
so l’ordinanza istruttoria di revoca della CTU, trattandosi
di provvedimento di natura tipicamente ordinatoria, con
funzione strumentale e preparatoria rispetto alla futura
definizione della controversia, privo come tale di qualun-
que efficacia decisoria ed insuscettibile, pertanto, di es-
sere oggetto di immediate censure in sede di legittimità.
D’altro canto, la consulenza tecnica non è un mezzo
istruttorio rimesso alla disponibilità delle parti, ma rap-
presenta l’espressione di un potere (propriamente discre-
zionale) del giudice, cui è rimessa la facoltà di valutarne
la necessità o l’opportunità, con la conseguenza che, pur
dopo la sua ammissione, al giudice stesso ne è consentita
la revoca, in base ad una diversa e sopravvenuta valutazio-
ne dei fatti di causa (normalmente sottratta al sindacato
di legittimità: Cass. sez. III, 11 agosto 2000, n. 10707).
I motivi di ricorso rivelano altresì scarsa specificità e
riferibilità alla ratio decidendi dell’impugnata sentenza.
Ove un condomino impugni una deliberazione dell’as-
semblea, assumendo che la stessa sia stata adottata in forza
del voto di un proprio “falso” (o “infedele”) delegato, voto
che abbia inciso sulla regolare costituzione dell’assemblea, o
sul raggiungimento della maggioranza deliberativa prescrit-
ta dalla legge o dal regolamento (non trovando nella specie
applicazione, ratione temporis, quanto ora stabilito dall’art.
67, commi 1 e 5, disp. att. c.c., in seguito alle modifiche intro-
dotte dalla legge n. 220 del 2012), occorre considerare come
i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed
il condomino rappresentato vadano disciplinati in base alle
regole sul mandato. Solo, dunque, il condomino delegante e
quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legitti-
mati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza
del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomi-
ni, perché estranei a tale rapporto (Cass. sez. II, 30 gennaio
2013, n. 2218; Cass. sez. II, 7 luglio 2004, n. 12466).
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