Corte di Cassazione Civile sez. Un., 9 ottobre 2017, n. 23601
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Arch. loc. cond. e imm. 5/2018
Contrasti
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. UN., 9 OTTOBRE 2017, N. 23601 (*)
PRES. RORDORF – EST. TRAVAGLINO – P.M. GIACALONE (CONF.) – RIC. M. S.R.L.
(AVV. MARCELLO) C. M.D.A. (AVV. SACCHI)
Contratto di locazione y Registrazione y Tardiva y
Sanatoria con efficacia retroattiva y Configurabili-
tà y Fondamento.
Contratto di locazione y Uso non abitativo y Patto
occulto di maggiorazione del canone y Nullità insa-
nabile y Sussistenza y Nullità dell’intero rapporto y
Esclusione.
Contratto di locazione y Uso non abitativo y Patto
di maggiorazione del canone y Nullità ex art. 79 L.
n. 392/1978 y Sussistenza y Attinenza della previsio-
ne al momento genetico o a quello funzionale del
rapporto y Irrilevanza.
. Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abita-
tivo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indi-
cazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in
assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non
registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art.
1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tar-
diva registrazione, da ritenersi consentita in base alle
norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti
con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimen-
to di una sanatoria “per adempimento” è coerente con
l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzio-
nale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.
(c.c., art. 1591; l. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1; d.p.r.
26 aprile 1985, n. 131, art. 2; d.p.r. 26 aprile 1985, n.
131, art. 3)
. È nullo il patto con il quale le parti di un contratto di
locazione di immobili ad uso non abitativo concordino
occultamente un canone superiore a quello dichiarato;
tale nullità "vitiatur sed non vitiat", con la conseguenza
che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà
insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta regi-
strazione. (c.c., art. 1339; c.c., art. 1414; c.c., art. 1418;
l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27)
. La sanzione di nullità sancita dall’art. 79 della L. n.
392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a col-
pire le sole maggiorazioni del canone previste "in itine-
re" e diverse da quelle consentite “ex lege”, deve, inve-
ce, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione
del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al
momento genetico, e non soltanto funzionale, del rap-
porto. (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27; l. 27 luglio 1978,
n. 392, art. 32; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79)
(*) La sentenza per esteso è già stata pubblicata su questa Rivista 2018,
34. Si pubblicano le sole massime con nota di ROBERTO MASONI.
L’OMESSA REGISTRAZIONE
DELLA LOCAZIONE
AL COSPETTO DELLE SEZIONI
UNITE... CHE PERÒ DELUDONO
di Roberto Masoni
SOMMARIO
1. La remissione alle Sezioni Unite. 2. Nullità del patto simula-
to relativa al canone locativo. 3. L’omessa registrazione della
locazione; 3.1) Il percorso motivazionale. 4. Le critiche; 4.a)
La scelta della nullità. 4.b) La sanatoria. 5. In conclusione.
1. La remissione alle Sezioni Unite
Le Sezioni Unite sono state investite dalla rimessione
di un ricorso involgente questione di massima di partico-
lare importanza, per effetto di un’ordinanza pronunziata
dalla III° sezione della Cassazione nell’agosto 2016 (1).
L’ordinanza di rimessione ha sollevato la seguente que-
stione di diritto.
In particolare chiedendo se, in ipotesi di tardiva regi-
strazione (anche) del contestuale e separato “accordo”
recante l’importo del canone maggiorato rispetto a quello
indicato nel primo contratto registrato, fosse configurabile
un’ipotesi di sanatoria di tale nullità. Ovvero se, anche per
le locazioni ad uso diverso da abitazione, debba, come per
quelle ad uso abitativo, ribadirsi che, “su di un più gene-
rale piano etico/costituzionale”, non possa più continuare
ad ammettersi che, avanti “ad una Corte suprema di un
Paese Europeo”, sia possibile invocare “tutela giurisdizio-
nale”, non solo deducendo “apertamente e impunemente
la propria qualità di evasore fiscale”, ma addirittura aper-
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