Corte di Cassazione Civile sez. Ii, 19 marzo 2018, n. 6769

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Arch. loc. cond. e imm. 3/2018

Legittimità

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 19 MARZO 2018, N. 6769

PRES. MANNA – EST. SCARPA – P.M. DEL CORE (CONF.) – RIC. L.B. S.N. C. DI

C.A. & C. ED ALTRA (AVV. PALMADESSA) C. CONDOMINIO F. (AVV. PRIGNANO)

Regolamento di condominio y Limiti alla destina-

zione delle proprietà esclusive y Clausola relativa

y Trascrizione y Omissione y Inopponibilità ai terzi

acquirenti y Eccezione in senso stretto y Esclusione

y Conseguente rilevabilità.

. La questione relativa alla mancata trascrizione di una

clausola del regolamento di condominio, contenente li-

miti alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla

conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acqui-

renti, non costituisce oggetto di un’eccezione in senso

stretto, quanto di un’eccezione in senso lato, sicché il

suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazio-

ne della parte interessata, ma rimane ammissibile in-

dipendentemente dalla maturazione delle preclusioni

assertive o istruttorie. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1138;

c.c., art. 1350; c.c., art. 2655; c.c., art. 2659) (1)

(1) Sulla distinzione tra eccezioni in senso stretto ed eccezioni in

senso lato si rinvia all’orientamento ormai consolidato che la Corte

ha elaborato a seguito di Cass. civ., sez. un. 27 luglio 2005, n. 15661, in

www.latribunaplus.it. In particolare, si vedano le citate Cass. civ. 30

giugno 2015, n. 13335; Cass. civ. 5 agosto 2013, n. 18602 e Cass. civ. 24

novembre 2009, n. 24680, tutte in www.latribunaplus.it. Sulla scia di

questa distinzione, Cass. civ., sez. un. 7 maggio 2013, 10531, ibidem,

ha poi ulteriormente chiarito che il rilievo d’uff‌icio delle eccezioni in

senso lato non è subordinato alla specif‌ica e tempestiva allegazione

della parte ed è ammissibile anche in appello, dovendosi ritenere suf-

f‌iciente che i fatti risultino documentati ex actis.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La M.C. s.a.s. di C.A. & C. e la L.B. s.n.c. di C.A. & C.,

rispettivamente proprietaria ed utilizzatrice di appar-

tamento compreso nel Condominio F., hanno proposto

ricorso articolato in cinque motivi avverso la sentenza

della Corte d’appello di Bari n. 1802/2013, depositata il 17

dicembre 2013, che ha rigettato l’appello proposto dalle

società ricorrenti contro la pronuncia resa in primo grado

dal Tribunale di Lucera.

Il Condominio F. resiste con controricorso ed ha pre-

sentato memoria ex art. 378 c.p.c., il 19 gennaio 2018.

La Corte d’appello di Bari ha affermato nell’impugnata

sentenza che tanto la condomina M.C. s.a.s. che la como-

dataria L. B. s.n.c. fossero legittimate passive rispetto alla

domanda del Condominio F., avanzata con citazione del

27 giugno 2000 e volta alla declaratoria di illegittimità del

cambio di destinazione da abitazione ad albergo impresso

all’appartamento facente parte del fabbricato, utilizzato

per attività di aff‌ittacamere, attività vietata dall’art. 5 del

Regolamento di condominio, che impedisce gli “usi diversi

da quelli di civile abitazione”. La Corte di Bari ha anche

condiviso la tardività, già ritenuta dal Tribunale, dell’ecce-

zione di inopponibilità del regolamento condominiale per-

ché non trascritto, qualif‌icando tale eccezione non come

mera difesa, ma come eccezione in senso stretto, intem-

pestivamente perciò sollevata dalle originarie convenute

soltanto nella memoria di replica conclusionale.

Veniva dapprima f‌issata camera di consiglio dinanzi

alla sezione semplice ai sensi dell’art. 375, comma 2, c.p.c.

e art. 380 bis, comma 1, c.p.c. e le ricorrenti depositavano

memoria in data 22 giugno 2017 ai sensi dell’art. 380 bis,

comma 1, c.p.c..

Con ordinanza del 24 agosto 2017, tuttavia, la Corte,

considerata la particolare rilevanza della questione di di-

ritto sottesa alla pronuncia sull’ultimo motivo di ricorso,

ha ritenuto opportuna la trattazione in pubblica udienza,

analogamente a quanto previsto dall’art. 380 bis, comma

3, c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Non è fondata l’eccezione, sollevata dal controri-

corrente, di inammissibilità della planimetria allegata al

ricorso, in quanto, trattandosi di documento già facente

parte del fascicolo di parte dei precedenti gradi del pro-

cesso, non opera per esso il divieto di cui all’art. 372 c.p.c.,

di produrre nuovi documenti nel giudizio di cassazione.

2. Il primo motivo del ricorso della M.C. s.a.s. e de L.B.

s.n.c. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt.

1362, 1363 e 1368 c.c., per aver la Corte d’appello errone-

amente considerato l’attività di aff‌ittacamere come “uso

diverso da quello di civile abitazione”, e perciò in con-

trasto col divieto contenuto nell’art. 5 del Regolamento

del Condominio F. Il secondo motivo del ricorso deduce

la violazione e falsa applicazione dell’art. 132, comma 1,

n. 4, c.p.c. per l’irriducibile contraddittorietà e l’illogici-

tà manifesta della sentenza impugnata, nella parte in cui

essa ha ritenuto l’attività di aff‌ittacamere vietata dalla di-

sposizione regolamentare.

Il terzo motivo del ricorso allega la violazione e falsa

applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., essendo la sentenza

impugnata affetta dal vizio di ultrapetizione, in quanto ha

affermato l’illegittimità della modif‌ica della destinazione

d’uso dell’appartamento per violazione del regolamento

di condominio, andando oltre i limiti della domanda posta

dal Condominio.