Corte di Cassazione Civile sez. Ii, 19 marzo 2018, n. 6769

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Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
Legittimità
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 19 MARZO 2018, N. 6769
PRES. MANNA – EST. SCARPA – P.M. DEL CORE (CONF.) – RIC. L.B. S.N. C. DI
C.A. & C. ED ALTRA (AVV. PALMADESSA) C. CONDOMINIO F. (AVV. PRIGNANO)
Regolamento di condominio y Limiti alla destina-
zione delle proprietà esclusive y Clausola relativa
y Trascrizione y Omissione y Inopponibilità ai terzi
acquirenti y Eccezione in senso stretto y Esclusione
y Conseguente rilevabilità.
. La questione relativa alla mancata trascrizione di una
clausola del regolamento di condominio, contenente li-
miti alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla
conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acqui-
renti, non costituisce oggetto di un’eccezione in senso
stretto, quanto di un’eccezione in senso lato, sicché il
suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazio-
ne della parte interessata, ma rimane ammissibile in-
dipendentemente dalla maturazione delle preclusioni
assertive o istruttorie. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1138;
c.c., art. 1350; c.c., art. 2655; c.c., art. 2659) (1)
(1) Sulla distinzione tra eccezioni in senso stretto ed eccezioni in
senso lato si rinvia all’orientamento ormai consolidato che la Corte
ha elaborato a seguito di Cass. civ., sez. un. 27 luglio 2005, n. 15661, in
www.latribunaplus.it. In particolare, si vedano le citate Cass. civ. 30
giugno 2015, n. 13335; Cass. civ. 5 agosto 2013, n. 18602 e Cass. civ. 24
novembre 2009, n. 24680, tutte in www.latribunaplus.it. Sulla scia di
questa distinzione, Cass. civ., sez. un. 7 maggio 2013, 10531, ibidem,
ha poi ulteriormente chiarito che il rilievo d’ufficio delle eccezioni in
senso lato non è subordinato alla specifica e tempestiva allegazione
della parte ed è ammissibile anche in appello, dovendosi ritenere suf-
ficiente che i fatti risultino documentati ex actis.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La M.C. s.a.s. di C.A. & C. e la L.B. s.n.c. di C.A. & C.,
rispettivamente proprietaria ed utilizzatrice di appar-
tamento compreso nel Condominio F., hanno proposto
ricorso articolato in cinque motivi avverso la sentenza
della Corte d’appello di Bari n. 1802/2013, depositata il 17
dicembre 2013, che ha rigettato l’appello proposto dalle
società ricorrenti contro la pronuncia resa in primo grado
dal Tribunale di Lucera.
Il Condominio F. resiste con controricorso ed ha pre-
sentato memoria ex art. 378 c.p.c., il 19 gennaio 2018.
La Corte d’appello di Bari ha affermato nell’impugnata
sentenza che tanto la condomina M.C. s.a.s. che la como-
dataria L. B. s.n.c. fossero legittimate passive rispetto alla
domanda del Condominio F., avanzata con citazione del
27 giugno 2000 e volta alla declaratoria di illegittimità del
cambio di destinazione da abitazione ad albergo impresso
all’appartamento facente parte del fabbricato, utilizzato
per attività di affittacamere, attività vietata dall’art. 5 del
Regolamento di condominio, che impedisce gli “usi diversi
da quelli di civile abitazione”. La Corte di Bari ha anche
condiviso la tardività, già ritenuta dal Tribunale, dell’ecce-
zione di inopponibilità del regolamento condominiale per-
ché non trascritto, qualificando tale eccezione non come
mera difesa, ma come eccezione in senso stretto, intem-
pestivamente perciò sollevata dalle originarie convenute
soltanto nella memoria di replica conclusionale.
Veniva dapprima fissata camera di consiglio dinanzi
alla sezione semplice ai sensi dell’art. 375, comma 2, c.p.c.
e art. 380 bis, comma 1, c.p.c. e le ricorrenti depositavano
memoria in data 22 giugno 2017 ai sensi dell’art. 380 bis,
comma 1, c.p.c..
Con ordinanza del 24 agosto 2017, tuttavia, la Corte,
considerata la particolare rilevanza della questione di di-
ritto sottesa alla pronuncia sull’ultimo motivo di ricorso,
ha ritenuto opportuna la trattazione in pubblica udienza,
analogamente a quanto previsto dall’art. 380 bis, comma
3, c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Non è fondata l’eccezione, sollevata dal controri-
corrente, di inammissibilità della planimetria allegata al
ricorso, in quanto, trattandosi di documento già facente
parte del fascicolo di parte dei precedenti gradi del pro-
cesso, non opera per esso il divieto di cui all’art. 372 c.p.c.,
di produrre nuovi documenti nel giudizio di cassazione.
2. Il primo motivo del ricorso della M.C. s.a.s. e de L.B.
s.n.c. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt.
1362, 1363 e 1368 c.c., per aver la Corte d’appello errone-
amente considerato l’attività di affittacamere come “uso
diverso da quello di civile abitazione”, e perciò in con-
trasto col divieto contenuto nell’art. 5 del Regolamento
del Condominio F. Il secondo motivo del ricorso deduce
la violazione e falsa applicazione dell’art. 132, comma 1,
n. 4, c.p.c. per l’irriducibile contraddittorietà e l’illogici-
tà manifesta della sentenza impugnata, nella parte in cui
essa ha ritenuto l’attività di affittacamere vietata dalla di-
sposizione regolamentare.
Il terzo motivo del ricorso allega la violazione e falsa
applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., essendo la sentenza
impugnata affetta dal vizio di ultrapetizione, in quanto ha
affermato l’illegittimità della modifica della destinazione
d’uso dell’appartamento per violazione del regolamento
di condominio, andando oltre i limiti della domanda posta
dal Condominio.

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