Corte Di Cassazione Civile Sez. Un., 9 Ottobre 2017, N. 23601

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CONTRASTI

re in causa. Potrebbe altrimenti opinarsi che la peculiare

legittimazione all’intervento, come all’impugnazione, rico-

nosciuta ai singoli condomini in via reciproca, nonché so-

stitutiva di ogni precedente o diversa iniziativa dell’ammini-

stratore, possa tuttora trovare la sua ragione esclusivamente

nella partecipazione degli stessi al diritto di proprietà sulle

parti comuni dell’edif‌icio, ovvero nel loro diritto esclusivo

di proprietà sulla singola unità immobiliare. Sicché il po-

tere di intervento in giudizio e di impugnativa del singolo

potrebbe limitarsi alla materia delle controversie aventi

ad oggetto azioni reali, incidenti sul diritto pro quota o

esclusivo di ciascun condomino, o anche delle azioni per-

sonali, ma se incidenti in maniera immediata e diretta sui

diritti di ciascun partecipante; mentre si potrebbe negare

l’impugnazione individuale, come l’intervento del singolo

partecipante, relativamente alle controversie aventi ad

oggetto la gestione o la custodia dei beni comuni, in nome

delle esigenze plurime e collettive della comunità condo-

miniale. Nelle cause di quest’ultimo tipo, essendo la situa-

zione sostanziale riferibile unicamente al condominio in

quanto tale, la legittimazione ad agire e, quindi, anche ad

impugnare, potrebbe spettare in via esclusiva all’ammini-

stratore, e la mancata impugnazione della sentenza da

parte di quest’ultimo f‌inirebbe per escludere la possibilità

d’impugnazione da parte del singolo condomino. L’autore-

vole precedente costituito dalla sentenza delle Sezioni

Unite n. 19663 del 2014 delinea, allora, la massima impor-

tanza della questione di diritto della legittimazione del

singolo condomino (non costituitosi autonomamente)

all’impugnazione della sentenza di primo o di secondo gra-

do resa nei confronti del condominio, spettando la legitti-

mazione all’impugnazione, fatta eccezione per l’opposizio-

ne di terzo, esclusivamente a chi abbia assunto la qualità

di parte nel giudizio conclusosi con la sentenza impugnata

e nei cui confronti la sentenza risulti emessa. La decisione

sul ricorso incidentale di Antonella Alibrandi pone altra

questione correlata a quella già sinora riassunta. Stante il

principio della cosiddetta “rappresentanza reciproca” e

della “legittimazione sostitutiva” (principio proprio del

regime di comunione ordinaria, ed in verità adattato al

condominio edilizio probabilmente trascurando la specia-

lità della legittimazione processuale dell’amministratore

ex art. 1131 c.c.), occorre interrogarsi altresì sull’ammissi-

bilità dell’impugnazione incidentale proveniente da un

singolo condomino in ipotesi di soccombenza parziale o

reciproca del condominio, in primo o in secondo grado,

ove lo stesso, a fronte di un appello o di un ricorso in cas-

sazione della controparte, si sia, in realtà, difeso dall’im-

pugnazione principale, seppur soltanto depositando una

comparsa di risposta o notif‌icando un controricorso me-

diante l’amministratore (ovvero tramite il proprio rappre-

sentante unitario di tutti quei partecipanti che non abbia-

no già assunto individualmente l’iniziativa di appellare o

di ricorrere in cassazione). Nella specie, avendo il Condo-

minio notif‌icato un proprio controricorso in data 11 gen-

naio 2016, difendendosi dal ricorso principale mediante

l’amministratore, potrebbe opporsi all’ammissibilità del

ricorso incidentale, successivamente notif‌icato il 12 gen-

naio 2016 dalla singola condomina Alibrandi, il disposto

dell’art. 366 c.p.c. Tale norma, che si applica anche al con-

troricorso, impone, invero, che esso sia presentato con un

unico atto, nel rispetto dei previsti requisiti di contenuto e

forma, sicché è inammissibile la successiva notif‌ica di un

nuovo atto, a modif‌ica od integrazione del primo, diretto

alla proposizione di un gravame incidentale, ostandovi il

principio della consumazione dell’impugnazione, che po-

trebbe qui riferirsi a tutti i condomini per conto dei quali

era già avvenuta la preventiva costituzione unitaria

dell’amministratore di condominio. Il Collegio ritiene per-

tanto opportuno rimettere gli atti al Primo Presidente per

l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. UN., 9 OTTOBRE 2017, N. 23601

PRES. RORDORF – EST. TRAVAGLINO – P.M. GIACALONE (CONF.) – RIC. MEDICAL

S.R.L. (AVV. MARCELLO) C. MOTTOLA DI AMATO (AVV. SACCHI)

Contratto di locazione y Registrazione y Tardiva

registrazione y Sanatoria con eff‌icacia retroattiva y

Conf‌igurabilità y Fondamento.

Contratto di locazione y Uso non abitativo y Patto

occulto di maggiorazione del canone y Nullità insa-

nabile y Sussistenza y Nullità dell’intero rapporto y

Esclusione.

Contratto di locazione y Uso non abitativo y Patto

di maggiorazione del canone y Nullità ex art. 79 L.

n. 392/1978 y Sussistenza y Attinenza della previsio-

ne al momento genetico o a quello funzionale del

rapporto y Irrilevanza.

. Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abi-

tativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’in-

dicazione del canone realmente pattuito (e, dunque,

in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove

non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi

dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, ma, in

caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita

in base alle norme tributarie, può comunque produr-

re i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che

il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento”

è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una

nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di

registrazione. (c.c., art. 1591; l. 30 dicembre 2004, n.

311, art. 1; d.p.r. 26 aprile 1985, n. 131, art. 2; d.p.r. 18

dicembre 1997, n. 472, art. 13) (1)

. È nullo il patto con il quale le parti di un contratto di

locazione di immobili ad uso non abitativo concordino

occultamente un canone superiore a quello dichiarato;

tale nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza

che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà

insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta regi-

strazione. (c.c., art. 1339; c.c., art. 1414; c.c., art. 1418;

c.c., art. 1419; c.c., art. 1423; l. 27 luglio 1978, n. 392,

art. 79) (2)

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CONTRASTI

. La sanzione di nullità sancita dall’art. 79 della L. n.

392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a col-

pire le sole maggiorazioni del canone previste "in itine-

re" e diverse da quelle consentite “ex lege”, deve, inve-

ce, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione

del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al

momento genetico, e non soltanto funzionale, del rap-

porto. (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79) (3)

(1-3) Si rimanda al completo ed esaustivo excursus giurisprudenzia-

le di cui alla motivazione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto notif‌icato in data 13 febbraio 2009, la signo-

ra M.D.A.E. intimò alla Medical s.r.l. lo sfratto per moro-

sità in relazione a due immobili da lei stessa concessi in

locazione ad uso non abitativo con contratto del 20 ottobre

2008 - del quale si era convenuta l’eff‌icacia retroattiva al

1 maggio 2008 contestualmente citando la società condut-

trice per la convalida.

1.1. A sostegno della domanda, l’attrice lamentò il

mancato pagamento del canone di Euro 5.500 mensili,

così determinato in ragione di un cd. "atto integrativo" del

contratto di locazione formalmente vigente tra le parti,

avendo ricevuto dal conduttore la minor somma mensile

di Euro 1.200.

1.2. La signora M. specif‌icò che, alla data del 20 otto-

bre 2008, era stato sottoscritto tra le parti un contratto di

locazione, registrato in data 4 novembre 2008, il quale pre-

vedeva, all’art.4, un canone annuo di Euro 14.400,00, pari

ad Euro 1.200, mensili e, contestualmente, un altro atto,

def‌inito accordo integrativo, a sua volta registrato in data

22 gennaio 2009, nel quale, con due distinte clausole (artt.

2 e 3), venivano indicati come dovuti due diversi canoni,

entrambi maggiorati rispetto a quello, pari a 1200 euro,

risultante dal contratto registrato il 4 novembre 2008, ma

tra loro diversif‌icati nel senso che un primo canone, pari

ad Euro 5500 (da intendersi “reale ed effettivo”, in luogo

di quella risultante dal contratto concluso in pari data)

avrebbe dovuto trovare concreta applicazione nel caso

che una o entrambe le parti avessero proceduto alla re-

gistrazione dell’accordo integrativo, mentre l’altro, ridot-

to rispetto a quello def‌inito “reale ed effettivo”, ma a sua

volta maggiorato rispetto a quello indicato nel contratto

registrato, pari ad Euro 3500, sarebbe stato corrisposto dal

conduttore nell’ipotesi di omessa registrazione del mede-

simo accordo.

1.3. In particolare, l’art. 2 del detto accordo integrativo

prevedeva che “Le parti, di comune accordo, hanno con-

venuto che il reale ed effettivo corrispettivo della locazio-

ne è determinato, viceversa, in Euro 66.000 annue, pari a

rate mensili di Euro 5.500 cadauna che la conduttrice si

obbliga espressamente a corrispondere alla locatrice, in

moneta avente corso legale oppure a mezzo bonif‌ico ban-

cario, nel termine essenziale del giorno 15 di ogni mese,

considerata la tipologia del locale, nonché l’ubicazione’’.

1.4. Il successivo art. 3 del medesimo accordo conteneva

la seguente previsione condizionata: “Avendo le parti con-

cordemente stabilito di non sottoporre il presente atto inte-

grativo a registrazione, detto canone resta ridotto ad Euro

42.000 annue pari ad Euro 3.500 mensili per il primo ses-

sennio e ad Euro 50.400 annue pari ad Euro 4.200 mensili

per l’eventuale secondo sessennio; resta inteso che qualora

una o entrambe le parti dovessero procedere alla registra-

zione del presente atto integrativo, il canone di locazione da

corrispondere sarà quello stabilito nel suo intero ed iniziale

ammontare di euro 66.000 pari ad Euro 5.500 mensili. Resta,

in ogni caso, immutato il termine di scadenza di pagamento

mensile del canone di cui al punto precedente”.

2. La Medical s.r.l., nel resistere alla domanda, sostenne

di aver corrisposto il canone dovuto (Euro 1200 mensili),

contestando la validità dell’accordo integrativo in quanto

posto in essere in violazione dell’art. 79 L. n. 392/1978, ol-

tre che tardivamente registrato.

3. Il giudice adito, rigettata l’istanza di pronuncia dell’or-

dinanza ex art. 665 c.p.c., dispose il mutamento del rito, f‌is-

sando i termini per il deposito di memorie integrative.

3.1. Con sentenza n. 3123/2011, resa in data 6 dicem-

bre 2011, il Tribunale di Catanzaro escluse l’ineff‌icacia del

contratto per intempestiva registrazione, ritenendo tutta-

via la nullità della pattuizione aggiuntiva, in quanto conte-

nente la illegittima previsione di un aumento automatico

del canone, f‌issando in Euro 1.200 l’importo mensile dovu-

to dalla conduttrice.

3.2. Così inquadrata la fattispecie sul piano normativo,

il Tribunale rilevò poi la tardività del pagamento di due

canoni (di novembre e dicembre 2008, rispettivamente pa-

gati il 17 novembre ed il 17 dicembre dello stesso anno),

ritenendo conseguentemente operativa la clausola risolu-

tiva espressa contrattualmente pattuita.

3.3. Il contratto fu pertanto dichiarato risolto.

4. Con ricorso depositato il 6 febbraio 2012, la Medical

s.r.l. propose appello avverso la sentenza, censurandola

nella parte in cui era stato accertato un inesistente ina-

dempimento del conduttore, essendo stato il pagamento

dei canoni di novembre e dicembre 2008 disposto con

tempestivi bonif‌ici (rispettivamente in data 12 novembre

ed 11 dicembre), mentre l’accredito era avvenuto oltre il

termine contrattualmente f‌issato solo a causa di un ritar-

do imputabile all’istituto di credito; invocata, pertanto,

l’operatività dei principi di correttezza e buona fede, l’ap-

pellante chiese la riforma dell’impugnata sentenza, previa

conferma della validità del (solo) contratto di locazione

stipulato il 20 ottobre 2008.

4.1. L’appellata, nel costituirsi, contestò le avverse difese

spiegando appello incidentale in ordine alla ritenuta nulli-

tà della clausola contrattuale n. 2, conf‌igurante, a suo dire,

non già la previsione di un aumento automatico del canone,

ma la determinazione reale del canone di locazione.

5. La Corte d’appello di Catanzaro, previa sospensione

dell’eff‌icacia esecutiva della sentenza impugnata, con sen-

tenza n. 1281 del 2012, in accoglimento dell’appello inci-

dentale e in parziale riforma della sentenza:

– dichiarò risolto per inadempimento della Medical

s.r.l. il contratto di locazione stipulato tra le parti in data

20 ottobre 2008;