Corte Di Cassazione Civile Sez. Un., Ord. 15 Giugno 2017, N. 14861

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Arch. loc. cond. e imm. 6/2017

LEGITTIMITÀ

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. UN., ORD. 15 GIUGNO 2017, N. 14861

PRES. RORDORF – EST. GIUSTI – P.M. SALVATO (DIFF.) – RIC. CLUB MED S.A.S.

(AVV.TI DI GARBO, IORIO FIORELLI E BROCCHIERI C. ABILITY REAL ESTATE S.R.L.

(AVV.TI SANTORO, GARNETT PATON E MONTELEONE)

Arbitrato e compromesso y Arbitrato estero y

Controversia in materia di determinazione dell’ag-

giornamento del canone di locazione non abitativa

y Clausola compromissoria di arbitrato estero y Va-

lidità y Ragioni.

. È valida la clausola compromissoria con cui siano de-

ferite ad arbitri stranieri le controversie in materia di

aggiornamento del canone di locazione di un immobile

destinato ad uso diverso da quello abitativo, atteso, da

un lato, che l’art. 54 della L. n. 392 del 1978, che poneva

un divieto di compromettibilità in arbitri di tali con-

troversie, deve ritenersi abrogato ad opera dell’art. 14,

comma 4, della L. n. 431 del 1998 anche con riferimen-

to alle locazioni non abitative; e considerato, dall’altro,

che il carattere inderogabile della disciplina dettata in

tema di aggiornamento del canone dagli artt. 32 e 79

della L. n. 392 del 1978, sebbene funzionale ad evitare

un’elusione preventiva dei diritti del conduttore, non

determina l’indisponibilità degli stessi una volta che si-

ano sorti e possano essere fatti valere, sicché le relative

controversie non soggiacciono al divieto di compromet-

tibilità previsto dall’art. 806 c.p.c.. (c.p.c., art. 806; l. 27

luglio 1978, n. 392, art. 32; l. 27 luglio 1978, n. 392, art.

54; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79; l. 9 dicembre 1998,

n. 431, n. 431, art. 14) (1)

(1) La Cassazione a Sezioni Unite affronta per la prima volta, che risul-

ti, la questione dell’abrogazione dell’art. 54 della legge 27 luglio 1978

n. 392 ad opera dell’art. 14, comma 4, della legge 431/’98 e, nonostante

che la locuzione «, limitatamente alle locazioni abitative,» sia compre-

sa tra due virgole, riferisce - con soluzione da condividersi in via inter-

pretativa - l’effetto abrogativo all’art. 54 nella sua interezza (conforme:

CORRADO SFORZA FOGLIANI in Codice delle locazioni 2017 , ed. La

Tribuna). In sostanza la Cassazione - sulla base del fondamentale prin-

cipio di interpretazione delle leggi per cui il testo normativo vigente

deve essere interpretato conformemente alla Costituzione - ha deciso

come se nel testo normativo la formulazione non prevedesse una virgo-

la dopo il numero 79 e cioè come se avesse questa esatta formulazione:

«Sono altresì abrogati gli articoli 1, 2, [ ... ], 78, 79 limitatamente alle

locazioni abitative, e 83 [ ...]». È da sottolinearsi che non interferisce

con la questione sopra esposta l’art. 89 della legge 26 novembre 1990

n. 353 che, al suo terzo comma, abroga altri articoli della stessa legge.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - In data 31 luglio 2001, Mermont Italy s.r.l., in quali-

tà di locatrice (alla quale è succeduta, a seguito di fusione

societaria, Ability Real Estate s.r.l.), e Centro Vacanze Ka-

marina - Sole e Sabbia di Sicilia s.p.a., quale conduttrice

(incorporata con effetto dall’11 giugno 2010 da Club Me-

diterranee s.a.), hanno stipulato un contratto di locazio-

ne ventennale ad uso non abitativo, avente ad oggetto un

immobile sito in (omissis), adibito a villaggio vacanze. Il

contratto è stato sottoscritto, in qualità di garante, anche

da Club Mediterranee s.a..

Club Mediterranee s.a. ha depositato in data 11 feb-

braio 2016 un ricorso al Tribunale di Ragusa nei con-

fronti di Ability Real Estate s.r.l., chiedendo che sia di-

chiarata la nullità dell’art. 7 di detto contratto, ai sensi

dell’art. 79, L. n. 392 del 1978, nella parte in cui prevede

l’aggiornamento del canone in violazione delle norme di

detta legge, consentendo l’aggiornamento annuale del

canone con riferimento a indici diversi dall’indice ISTAT

dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impie-

gati di cui allo stesso art. 32, comma 2, L. n. 392 del 1978,

e (prima del 1 marzo 2009) in misura superiore al 75%

dell’indice applicato, e che la locatrice sia condannata a

restituire le somme pagate in eccesso (variamente quan-

tif‌icate anche in virtù delle domande proposte in linea

subordinata).

Nel giudizio si è costituita Ability Real Estate s.r.l., ec-

cependo pregiudizialmente il difetto di giurisdizione del

giudice italiano in favore della giurisdizione arbitrale con-

testualmente scelta dalle parti. La convenuta ha richia-

mato, al riguardo, l’art. 30 del contratto di locazione, il

quale testualmente prevede: "Le controversie conseguenti

al presente contratto o in relazione ad esso saranno risolte

def‌initivamente in base al regolamento di arbitrato della

Camera di commercio internazionale (...) da uno o più ar-

bitri nominati in conformità a tale regolamento. La sede

dell’arbitrato sarà situata a Parigi. La lingua dell’arbitrato

sarà la lingua francese".

2. - Nella pendenza del giudizio dinanzi al Tribunale

di Ragusa, Club Med s.a.s. (già Club Mediterranee s.a.),

a fronte della eccezione di carenza di giurisdizione del

giudice italiano sollevata dalla convenuta nel suo primo

atto difensivo, ha proposto, con atto notif‌icato il 14 set-

tembre 2016, ricorso per regolamento preventivo di giuri-

sdizione, chiedendo che venga dichiarata la giurisdizione

del giudice italiano.

A sostegno della richiesta, la ricorrente ha dedotto che

la controversia, riguardante le modalità di aggiornamento

del canone di locazione, non potrebbe essere deferita agli

arbitri, neppure internazionali, perchè l’art. 54, L. n. 392

del 1978, sancisce la nullità della relativa clausola con-

trattuale. Analoghe ragioni di inapplicabilità della suddet-

ta clausola compromissoria per arbitrato estero derive-

rebbero, ad avviso della ricorrente, dal generale divieto di

sottoporre ad arbitri controversie su diritti indisponibili,

di cui all’art. 806 c.p.c., tali essendo, tra gli altri, quelli

concernenti l’aggiornamento del canone, essendo espres-

samente comminata, dall’art. 79, L. n. 392 del 1978, la nul-

lità delle pattuizioni difformi dal paradigma legale.

3. - Ability Real Estate s.r.l. ha resistito con controri-

corso, insistendo per il difetto di giurisdizione del giudice

ordinario italiano. Secondo la controricorrente, la fatti-

specie non sarebbe una controversia meramente locati-

zia, come tale riconducibile nell’ambito di applicazione

delle previsioni di cui alla L. n. 392 del 1978, perchè il

contratto si inserirebbe in un’operazione economica e f‌i-

nanziaria assai più ampia. Si assume infatti che in data 31

luglio 2001 Club Mediterranee s.a., all’epoca proprietaria,

attraverso una propria controllata, Centro Vacanze Kama-