Corte Di Cassazione Civile Sez. II, Ord. 11 Aprile 2017, N. 9316

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Arch. loc. cond. e imm. 4/2017

Contrasti

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, ORD. 11 APRILE 2017, N. 9316

PRES. BIANCHINI BRUNO – EST. GIUSTI ALBERTO – RIC. PIZZOLOTTO (AVV.TI

FORLATI E STELLA) C. CÀ D’ORO 3 S.R.L. (AVV.TI PICCIONE E DI GIOVANNI)

Proprietà y Acquisto y Costruzione su suolo co-

mune realizzata da uno solo dei comunisti y In

violazione dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. y

Disciplina applicabile y Accessione o comunione y

Contrasto giurisprudenziale y Rimessione degli atti

al primo Presidente per eventuale assegnazione

alle S.U.

. Vanno rimessi al Primo Presidente per l’eventuale as-

segnazione alle Sezioni Unite gli atti della questione

- oggetto di contrasto - concernente il regime proprie-

tario della costruzione realizzata, su suolo comune ed

in violazione dei limiti ex art. 1102 c.c., da uno solo dei

comunisti. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 934; c.c., art. 1102)

(1)

(1) Il contrasto si è delineato tra un primo orientamento (espresso

da Cass. civ. 11 novembre 1997 n. 11120 e Cass. civ., 11 luglio 1978,

n. 3479, in Ius&Lex dvd n. 1/2017, ed. La Tribuna (secondo cui, per

il principio dell’accessione ex art. 934 c.c., la costruzione su suolo

comune è anch’essa comune, salvo contrario accordo scritto ad sub-

stantiam) ed altro e più recente orientamento – che l’ordinanza di

remissione non ritiene di poter condividere – che ha invece affermato

che la disciplina dell’accessione si applica soltanto alle costruzioni

su suolo altrui, mentre nell’ipotesi di costruzione su fondo comune

prevale la disciplina della comunione, con la conseguenza che l’opera

diviene di comproprietà dei non costruttori solo se essa sia stata re-

alizzata in conformità di detta disciplina, cioè nel rispetto dei limiti

al comproprietario all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.). Conse-

guentemente le opere abusivamente create diverrebbero di proprietà

esclusiva del solo costruttore. In tal senso, v. Cass. civ. 27 marzo 2007

n. 7523 e Cass. civ., 22 marzo 2001, n. 4120, entrambe ibidem.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - Con atto di citazione notif‌icato il 22 novembre 2005,

Fabio Pizzolotto conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale

di Belluno, sezione distaccata di Pieve di Cadore, la s.r.l.

Cà D’Oro 3, e - affermando di essere comproprietario pro

indiviso con la società convenuta di un terreno sito in Cor-

tina d’Ampezzo, esterno ad un fabbricato condominiale -

proponeva la domanda di scioglimento della comunione di

tutti i beni realizzati nel sottosuolo di detto terreno dalla

convenuta, con conseguente attribuzione delle quote di

spettanza di ciascuno, previa individuazione di eventuali

conguagli.

Si costituiva la società Cà D’Oro 3, concludendo per la

dichiarazione di non luogo a provvedere sulla divisione,

stante l’intervenuto accordo tra le parti e, in ogni caso, per

l’attribuzione in proprietà esclusiva ad essa società delle

porzioni interrate e seminterrate costruite ex novo nella

parte nord-ovest perchè non costituenti parti comuni, ed

instando altresì per il rigetto delle domande dell’attore e,

in subordine, per la condanna dell’attore a corrispondere

l’indebito arricchimento, nell’ipotesi di accoglimento an-

che parziale delle domande del Pizzolotto.

2. - L’adito Tribunale, con sentenza emessa in data 8

aprile 2011, accertava e dichiarava: (a) che la società Cà

D’Oro 3 è esclusiva proprietaria dei locali ai piani primo

e secondo interrato dell’immobile in Comune di Cortina

d’Ampezzo facenti parte - in catasto fabbricati fg. 58 - del

mappale n. 445/sub 1, come meglio graf‌icamente descrit-

ti nella c.t.u. dell’ing. De Bacco 9 luglio 2008, allegato n.

5; (b) che il Pizzolotto e la società Cà D’Oro, salva la co-

munione sull’area di manovra, sono esclusivi proprietari

dei locali al piano seminterrato, sempre facenti parte - in

Comune di Cortina d’Ampezzo, catasto fabbricati fg. 58 -

del mappale n. 415/sub 1, meglio graf‌icamente descritti

nella citata c.t.u. dell’ing. De Bacco. Il Tribunale delegava

inoltre il notaio Francesca Ruggiero di Cortina d’Ampez-

zo (o altro scelto dalle parti) per la formalizzazione delle

intestazioni e per la intavolazione, secondo i criteri in mo-

tivazione indicati; e respingeva ogni domanda formulata

dal Pizzolotto.

3. - La Corte d’appello di Venezia, con sentenza resa

pubblica mediante deposito in cancelleria in data 9 agosto

2012, ha rigettato l’appello del Pizzolotto, confermando

l’impugnata pronuncia.

2.1. - La Corte territoriale ha innanzitutto escluso la

sussistenza del lamentato vizio di extrapetizione, rilevan-

do che la convenuta aveva posto quale primo argomento

a fondamento delle proprie domande l’esclusione che le

porzioni di cui è causa costituissero cosa comune e, come

tali, potessero spettare alle due parti in causa, e giudi-

cando privo di fondamento "anche l’assunto secondo cui

parte convenuta/odierna appellata non avrebbe chiesto

l’accertamento che le proprietà a lei assegnate fossero

state acquistate a titolo originario", e ciò in quanto "f‌in

dalla comparsa di costituzione di primo grado le conclu-

sioni della convenuta erano dirette inequivocabilmente a

tale declaratoria".

La Corte di Venezia ha poi affermato che correttamente

il Tribunale ha evidenziato la mancanza dei presupposti

della cosa comune, in quanto la porzione sui due piani in

contestazione: (a) risulta essenzialmente incorporata alla

proprietà esclusiva della società appellata, che accede al

piano seminterrato ed interrato solo per mezzo di una sca-