Corte Di Cassazione Civile Sez. III, 15 Dicembre 2015, N. 25219

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giur

LEGITTIMITÀ

Arch. loc. cond. e imm. 3/2016

2009 e 6 maggio 2010. Il differimento di circa dieci mesi

nell’acquisizione del possesso dell’immobile, conseguente

agli ostacoli frapposti dall’occupante all’esecuzione per

rilascio - ostacoli superati solo a seguito di c.t.u. medico

legale con la quale veniva accertata la inesistenza della

causa di intrasportabilità della occupante medesima - va

conseguentemente valutato nel computo del termine di

cui nota II bis cit., termine che, con riferimento all’atto di

acquisto del 3 dicembre 2008, non risulta quindi superato

all’11 ottobre 2010, data di trasferimento della residenza.

Consegue da quanto sopra il rigetto del ricorso.

Le circostanze che caratterizzano la vicenda giustif‌i-

cano la compensazione delle spese tra le parti. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, 15 DICEMBRE 2015, N. 25219

PRES. VIVALDI – EST. STALLA – P.M. GIACALONE (CONF.) – RIC. CANILLI &

BACCEGA ARCHITETTI ASSOCIATI (AVV.TI CICCOTTI E NICHELE) C. CANEVA (AVV.TI

DI MATTIA E CORTESE)

Obbligazioni del locatore y Garanzia per mole-

stie y Intervento in causa y Molestie di fatto e di

diritto y Nozione y Mezzi di tutela.

. Costituiscono molestie di diritto, per le quali il loca-

tore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi dell’art.

1585, comma 1, c.c., le pretese di terzi che accampino

diritti contrastanti con quelli del conduttore, conte-

stando il potere di disposizione del locatore, o riven-

dicando un diritto che inf‌irmi o menomi quello del

conduttore; invece, quando il terzo non avanzi pretese

di natura giuridica ma arrechi, col proprio comporta-

mento illecito, pregiudizio al godimento materiale del

conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può

agire direttamente contro di lui ai sensi dell’art. 1585,

comma 2, c.c. (c.c., art. 1585) (1)

(1) Sempre sulla distinzione tra molestie di fatto e di diritto, v. Cass.

civ. 9 maggio 2008, n. 11514, in questa Rivista 2008, 498. Sotto altro

aspetto, v. Cass. civ. 27 gennaio 2010, n. 1693, ivi 2010, 266, secondo

cui l’art. 1585, secondo comma, c.c. esclude che il locatore sia tenuto

a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, facendo salva

la facoltà del conduttore di agire contro i terzi in nome proprio, sen-

za impedire, tuttavia, al proprietario locatore di agire in proprio per

ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti; ne discende

che, qualora a carico dell’appartamento locato si verif‌ichi un’inf‌iltra-

zione d’acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di

un’autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità

nei confronti dell’autore del danno.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel dicembre 2006 Giorgio Caneva intimava sfratto

nei confronti della Canilli & Baccega Architetti Associati

alla quale aveva locato, ad uso uff‌icio, un immobile di sua

proprietà in quanto morosa nel pagamento dei canoni di

locazione maturati dal settembre 2006.

La Canilli & Baccega Architetti Associati si opponeva

allo sfratto assumendo la legittimità del mancato paga-

mento dei canoni, posto che i locali avevano subito gravi

danni a causa di lavori di ristrutturazione eseguiti dalla

proprietaria di locali limitrof‌i; danni la cui mancata ri-

parazione costituiva inadempimento grave del locatore.

Chiedeva pertanto, in via riconvenzionale, che il contratto

di locazione venisse dichiarato risolto per grave inadem-

pimento di quest’ultimo, con condanna del medesimo al

risarcimento dei danni.

In esito a mutamento del rito, interveniva sentenza n.

594/08, con la quale l’adito tribunale di Bassano del Grap-

pa dichiarava la risoluzione del contratto per inadempi-

mento della Canilli & Baccega Architetti Associati, con

condanna di quest’ultima al rilascio dell’immobile. Rite-

neva il primo giudice, per quanto qui rileva, che la respon-

sabilità del locatore sussistesse, ex articolo 1585 c.c., solo

per le molestie di diritto provenienti da terzi, non anche

per le molestie di fatto quali dovevano ritenersi quelle in

oggetto (per le quali spettava azione diretta del condutto-

re nei confronti del terzo).

Interposto gravame, veniva emessa sentenza n.814/11

con la quale la corte di appello di Venezia confermava la

prima decisione.

Avverso questa sentenza viene dalla Canilli & Baccega

Architetti Associati proposto ricorso per cassazione sulla

base di due motivi, ai quali resiste il Caneva con contro-

ricorso.

Vi è memoria di parte ricorrente.

MOTIVI DELLA DECISIONE

§ 1. Con il primo motivo di ricorso, lo studio associato

lamenta ex articolo 360 1 comma nn. 3) e 5) c.p.c. violazio-

ne o falsa applicazione degli articoli 1576 segg. e 1585 c.c.,

nonché vizio di motivazione; ciò perchè la corte territoria-

le avrebbe erroneamente ritenuto nella specie irrilevante

la distinzione tra molestie di diritto e molestie di fatto,

mentre nel caso di specie - sussistendo l’ipotesi di mole-

stie di diritto, posto che i danni all’immobile locato erano

provenuti da lavori edili della condomina la quale assu-

meva, con essi, diritti di proprietà esclusiva sul sedime

di sottomurazione e sul sovrastante muro condominiale,

anch’esso parte della cosa locata - sussisteva la responsa-

bilità del locatore ex articolo 1585 c.c..

Con il secondo motivo di ricorso si deduce omessa, in-

suff‌iciente e contraddittoria motivazione su un fatto con-

troverso e decisivo per il giudizio, costituito dalla ritenuta

normale fruibilità dei locali da parte del conduttore, nono-

stante che la documentazione in atti (corredo fotograf‌ico

e ctu svolta in giudizio diverso, ma relativo alla medesima

vicenda) attestasse come i lavori in oggetto avessero com-

portato serie lesioni strutturali all’immobile e conseguenti

limiti d’utilizzo.

§ 2. Si tratta di motivi suscettibili di considerazione

unitaria, in quanto entrambi basati - nella prospettiva

ora della violazione normativa, ora della carenza motiva-

zionale - sull’erronea esclusione della responsabilità del

locatore a seguito dei danni arrecati dal terzo all’immobile

locato.

Essi sono infondati.