Corte di Cassazione Civile sez. III, 30 giugno 2015, n. 13317

• Pagine: 640-641

640

giur

6/2015 Arch. loc. e cond.

LEGITTIMITÀ

no proprietario di unità immobiliari situate a piano terra

dell’edif‌icio, con ingresso diretto dall’androne carraio e in

modo del tutto indipendente dal vano scale e dal relativo

impianto di ascensore, l’esistenza di una apposita clausola

del regolamento condominiale contrattuale.

Questo perché le scale del condominio in questione

con l’annesso ascensore f‌in dall’origine per le loro caratte-

ristiche strutturali non possono essere considerate comu-

ni ai proprietari di unità immobiliari che non hanno con

esse alcun collegamento strumentale.

A sostegno di quanto affermato ricorro alla sentenza

Cass. civ., sez. II n. 1255 del 2 febbraio 1995 nella quale

si può leggere che "le norme dettate in materia di con-

dominio disciplinano le parti comuni separatamente , in

ragione del collegamento strumentale tra le singole cose,

i servizi e gli impianti e determinate unità abitative; più

precisamente, regolano la relazione di accessorio a princi-

pale, che intercorre tra le cose, i servizi e gli impianti co-

muni e i singoli piani e le porzioni di piano. In consonanza

con la funzione dell’interesse sotteso (quale fondamento

del diritto e criterio per la individuazione dell’oggetto) e

come qualsivoglia diritto reale, il diritto di condominio ha

ragione d’essere in quanto garantisce l’utilità inerente ad

un bene determinato.

Se la relazione di accessorio a principale, in quanto

costituisce il presupposto dell’interesse e ne def‌inisce la

dimensione, raff‌igura il fondamento tecnico per l’attribu-

zione del diritto, al contrario non si giustif‌ica, per difetto

di fondamento specif‌ico, la titolarità del condominio sulle

cose, i servizi e gli impianti, i quali non sono necessari per

l’esistenza o per l’uso dell’immobile in proprietà solitaria,

ovvero non sono destinati al suo uso o al servizio. In man-

canza dell’interesse in concreto e in difetto del collega-

mento strumentale, l’esigenza della tutela giuridica viene

meno e l’attribuzione del diritto sarebbe del tutto priva

di fondamento. Nella sentenza si fa espresso riferimento,

per quanto qui interessa, alla esistenza della possibilità

o meno per gli immobili, che si affacciano sulla strada (i

magazzini ed i negozi), di utilizzare la scala e quindi l’a-

scensore, il portone.

La disposizione da cui risulta con certezza che le cose, i

servizi e gli impianti di uso comune dell’edif‌icio non appar-

tengono necessariamente a tutti i partecipanti, si rinviene

nell’art. 1123 comma 3 cod. civ.. Infatti “se i proprietari

delle unità immobiliari, non collegate con determinate

parti comuni, fossero esonerati dal concorso delle spese in

virtù del criterio dell’utilità statuito dall’art. 11223 comma

2 cod. civ., il disposto dell’art. 1123 comma 3 sarebbe del

tutto identico a quello f‌issato nel comma precedente e

conf‌igurerebbe un duplicato inutile", ipotesi questa sicu-

ramente non attribuibile ad un legislatore accorto come

quello del 1942.

In conclusione, in una materia così complicata e con-

troversa, è auspicabile opportuno un altro intervento delle

Sezioni Unite della Cassazione.

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, 30 GIUGNO 2015, N. 13317

PRES. RUSSO – EST. VIVALDI – P.M. SANLORENZO (CONF.) – RIC. SARRACINO

(AVV. MONTEFUSCO) C. ALESSANDRINO (AVV. VESCE)

Successione y Immobile adibito all’uso di più pro-

fessionisti, artigiani e commercianti y Morte o re-

cesso dell’unico titolare della locazione y Succes-

sione nel contratto degli altri y Condizioni.

. In tema di locazioni non abitative, i commi terzo e

quarto dell’art. 37 legge 27 luglio 1978 n. 392 che - con

riguardo agli immobili adibiti all’uso di più professioni-

sti, artigiani o commercianti - disciplinano, nel caso di

morte o di recesso dell’unico titolare della locazione,

la successione nel contratto degli altri, presuppongono

che l’uso plurimo sia stato previsto contrattualmente o

anche successivamente consentito dal locatore, sicché

ove la destinazione dell’immobile in favore di più sog-

getti non sia stata prevista nel contratto stipulato dal

locatore con uno soltanto di questi, l’eventuale occupa-

zione di fatto dell’immobile da parte degli altri non li

legittima a subentrare nel contratto. (l. 27 luglio 1978,

n. 392, art. 37) (1)

(1) In senso conforme, v. Cass. civ. 17 novembre 1995, n. 11914, in

questa Rivista 1996, 368; Cass. civ. 24 novembre 1990, n. 11349, ivi

1991, 44 e Cass. civ. 20 gennaio 1989, n. 288, ivi 1989, 479. Per ulte-

riori riferimenti, cfr. Cass. civ. 24 luglio 1991, n. 8286, ivi 1991, 1237.

In dottrina, cfr. F. BASILE, La successione nel contratto di locazione

prevista dall’art. 37, commi 3 e 4, della L. 27 luglio 1978, n. 392,

in Giur. it. 1991, I, 1, 921 e M. de TILLA, Successione nel contratto

di locazione adibito all’uso di più professionisti, artigiani, commer-

cianti, in Giust. civ. 1989, I, 1, 357.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Sergio Sarracino ha proposto ricorso per cassazione

aff‌idato a quattro motivi avverso la sentenza della Corte

d’Appello di Napoli del 2 febbraio 2011, con la quale - in un

giudizio di f‌inita locazione proposto nel suoi confronti da

Antonio Alessandrino, quale conduttore di un immobile di

proprietà di Francesco Rispo, che aveva sublocato al Sar-

racino una stanza del detto appartamento era stato accol-

to l’appello ed “in riforma dell’impugnata sentenza conva-

lida la licenza per f‌inita locazione alla data dell’8 gennaio

2008 e condanna Sarracino Sergio al rilascio del bene....”.

Resiste con controricorso Antonio Alessandrino.

Entrambe le parti hanno presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va disattesa l’eccezione prospettata

dal resistente di inammissibilità del ricorso per cassazio-

ne per tardività.

La sentenza impugnata, infatti, non risulta essere stata

notif‌icata al procuratore dell’odierno ricorrente presso il

domicilio indicato in sentenza ai sensi dell’art. 17 c.p.c., ma

solo in forma esecutiva alla controparte personalmente.

Il che non consente il decorso del termine breve di im-

pugnazione, né per il notif‌icante, né per il destinatario (sez.