Corte di cassazione civile sez. III, 12 febbraio 2015, n. 2751
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giur
4/2015 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
Corte di CassaZione Civile
seZ. iii, 12 febbraio 2015, n. 2751
pres. segrato – est. Carleo – p.m. X (Conf.) – riC. t.m. C. lega delle
Cooperative e mutue federaZione provinCiale di oristano
Trasferimento a titolo particolare della cosa
locata y Opponibilità al terzo acquirente y Accordi
verbali in deroga all’originario contratto di data
certa y Esclusione y Eventuale indiretta conoscenza
da parte dell’acquirente y Irrilevanza.
. L’acquirente di immobile locato, obbligato a rispetta-
re la locazione stipulata dal precedente proprietario
con contratto di data certa anteriore all’alienazione, ai
sensi dell’art. 1599, primo comma, c.c., è terzo rispetto
al contratto e, pertanto, non gli sono opponibili gli
accordi verbali in deroga al contenuto dell’originario
contratto di data certa, che non risultino anche essi da
scrittura di data certa, non avendo rilevanza la even-
tuale indiretta conoscenza, da parte dell’acquirente,
di siffatte deroghe sprovviste di prova legale. (Mass.
Redaz.) (c.c., art. 1599) (1)
(1) In termini, Cass. civ., 29 ottobre 1993, n. 10775 e Cass. civ., 12
gennaio 1988, n. 113, entrambe in Ius&Lex dvd n. 2/2015, ed. La
Tribuna.
svolgimento del proCesso
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e cita-
zione per la convalida, notificato in data 22 luglio 2004,
T.M. , premesso di essere subentrata, in qualità di loca-
trice, dal 28 ottobre 2002, nella locazione stipulata il 20
marzo 2001 tra il proprio padre e la Lega delle Cooperative
e Mutue - Federazione provinciale di Oristano, a seguito
dell’acquisto dell’immobile sito in Oristano, via degli arti-
giani 8/b, conveniva in giudizio la detta Lega assumendo
che la stessa si era resa inadempiente nel versamento
dei canoni locativi per il complessivo importo di Euro
8.263,30. Si costituiva in giudizio l’intimata deducendo di
aver rilasciato l’immobile a seguito di recesso, ritualmen-
te comunicato alla locatrice, e contestando nel merito la
fondatezza della domanda in quanto con il padre dell’at-
trice, dopo la stipula di un contratto scritto, era stato
verbalmente convenuto che fossero necessari dei lavori
di ristrutturazione da eseguirsi sull’immobile a spese di
entrambi i contraenti in misura eguale ed aggiungendo
che il rimborso del 50%, da essa anticipato per conto del
locatore, era andato a compensazione dei canoni dovuti
dapprima al padre della T. e quindi alla stessa attrice. In
esito al giudizio, il Tribunale di Oristano dichiarava risolto
il contratto per inadempimento della conduttrice che con-
dannava al pagamento delle differenze per i canoni corri-
sposti in meno. Avverso tale decisione la Lega proponeva
appello ed in esito al giudizio, in cui si costituiva la T. , la
Corte di Appello di Cagliari con sentenza notificata il 25
marzo 2011, in accoglimento dell’impugnazione, rigettava
la domanda proposta dalla T. condannandola alla rifusione
di Euro 3.363,00 quale corrispettivo del deposito cauziona-
le ed Euro 3.358,00 quale corrispettivo dei lavori eseguiti,
oltre interessi legali dalla domanda al saldo. Avverso la
detta sentenza la soccombente ha quindi proposto ricorso
per cassazione articolato in due motivi. Resiste con con-
troricorso la Lega.
motivi della deCisione
Con la prima doglianza, deducendo la violazione e la
falsa applicazione degli artt. 1599, 1602, 1372, 2722, 1406
c.c., la T. ha censurato la sentenza impugnata per aver la
Corte di Appello dato per pacifica una sua adesione alla ri-
chiesta della Lega di accollarsi parte delle spese, asserita-
mente affrontate per l’esecuzione dei lavori sull’immobile,
iniziati dopo la stipula del contratto, trascurando che, an-
che qualora la conduttrice avesse effettivamente eseguito
i lavori, lo avrebbe comunque fatto senza il suo consenso,
essendo irrilevanti gli eventuali accordi intercorsi con il
precedente locatore.
La doglianza è fondata e merita accoglimento. Come ha
già avuto modo di statuire questa Corte, il trasferimento
a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano
sostanziale, in base all’art. 1599 cod. civ., il subentro -
nella posizione del locatore - dell’acquirente all’alienante
nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale,
gli effetti previsti e disciplinati dall’art. 111 cod. proc. civ.;
peraltro, il principio stabilito dall’art. 1602 cod. civ., che
fissa al momento dell’acquisto del bene locato il subingres-
so dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal
contratto di locazione, esclude per implicito che il feno-
meno successorio ex art. 1599 cod. civ. del trasferimento
a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto
retroattivo.
Ne consegue che l’acquirente dell’immobile locato, pur
subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla
prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi
terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi
a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del
suo acquisto (Cass. n. 11895/2008). Ed invero, secondo
il consolidato orientamento di questa Corte, il principio,
stabilito dall’art. 1602 cod. civ., comporta che il rapporto di
locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto
a ciascuno dei quali l’unico contratto spiega i suoi effetti
nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di
locatore, (cfr. Cass. n. 22669/04, Cass. n. 8328/01, Cass.
n. 15021/04), con la conseguenza che la successione del-
l’acquirente, salvi diversi accordi di cessione, consentiti
nel nostro ordinamento come espressione del principio
dell’autonomia contrattuale delle parti, non comporta il
trasferimento al nuovo proprietario della situazione debi-
toria e creditoria, maturatasi in capo al precedente pro-
prietario, nel periodo antecedente all’acquisto del bene
locato.
Ad ulteriore conforto della doglianza in esame, mette
conto di sottolineare che, come risulta dall’art. 11 del
contratto sottoscritto dalle parti originarie del rapporto -
clausola opportunamente riportata in ricorso nel rispetto
del principio di autosufficienza dei ricorsi per cassazione -
le parti contraenti avevano espressamente convenuto che
il conduttore si obbligava a non apportare alcuna modifica,
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