Corte di cassazione civile sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1680

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giur
Arch. loc. e cond. 3/2015
LEGITTIMITÀ
Ora, posto che dalla stessa sentenza risulta che, gli
attuali rincorrenti avevano riproposto, in appello, l’ecce-
zione dei vizi e delle difformità del bene compravenduto,
censurando la decisione del Tribunale che aveva ritenuto
prescritta la relativa azione per decorrenza dei termini;
considerata l’essenzialità dell’eccezione ai fini della deci-
sione complessiva relativa alla vicenda sottoposta all’esa-
me della Giudice del merito, la Corte di Milano avrebbe
dovuto - e non sembra l’abbia fatto - esaminarla e/o co-
munque accertare la fondatezza della stessa, sia pure al
fine di verificare l’incidenza dell’eventuale inadempimen-
to dell’Impresa di Dio sulla domanda di risoluzione.
5. - Con il quinto motivo i ricorrenti lamentano l’insuf-
ficiente o contraddittoria motivazione resa dalla Corte di
Appello di Milano in ordine all’esatto adempimento di tut-
ti gli obblighi contrattuali da parte degli odierni ricorrenti
per la mancata stipula dei contratti definitivi di trasfe-
rimento immobiliare con riferimento all’art. 360 c.p.c.,
comma 1, nn. 3 e 5. Secondo i ricorrenti, tenuto conto del
comportamento dell’impresa successivamente alla stipula
dei contratti preliminari, rimane confermata l’interpreta-
zione data da entrambe le parti e, cioè, che non vi sia stato
alcun inadempimento da parte dei promissari acquirenti,
con particolare riferimento all’accollo del mutuo.
Pertanto, concludono i ricorrenti dica la Corte di
cassazione se possa essere considerato inadempiente il
promissario acquirente di un immobile che rifiuti l’invito
avanzatogli dal promittente venditore alla stipula del con-
tratto definitivo alle condizioni del medesimo stabilite e
comunque ex adverso contestate, dopo che il medesimo
promissario acquirente aveva instaurato il giudizio ex art.
2932 c.c., dichiarando al Giudice la propria disponibilità ad
eseguire la residua prestazione nelle forme, modi e tempi
previsti dai contratti preliminari secondo le indicazioni
della emananda sentenza.
5.1.- Il motivo rimane assorbito nei motivi precedenti.
In definitiva, il ricorso va accolto. La sentenza va cas-
sata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di
appello di Milano anche per il regolamento delle spese
giudiziali. (Omissis)
Corte di CAssAzione Civile
sez. ii, 29 gennAio 2015, n. 1680
pres. piCCiAlli – est. mAnnA – p.m. russo – riC. f.f. (Avv. Algolzini) C. p.
s.r.l. (Avv.ti sCognAmiglio r. e sCognAmiglio C.)
Parti comuni dell’edificio y Condominio parziale
y Configurabilità y Contratto di vendita di una sin-
gola unità immobiliare y Clausola che escluda dal
trasferimento la proprietà di alcune parti comuni
y Nullità.
. L’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione non tassativa
ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo
tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle
aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio
comune di tutte o di una parte soltanto delle unità
immobiliari di proprietà individuale. Nel quale ultimo
caso, inverandosi l’esistenza di un c.d. condominio par-
ziale, deve ritenersi nulla, per violazione della norma
imperativa di cui all’art. 1118, comma 2, c.c. la clausola
del contratto di vendita di una singola unità immobi-
liare che escluda la coeva cessione della comproprietà
su una o più cose comuni. (Mass. Redaz.) (c.c., art.
1117; c.c., art. 1118) (1)
(1) Sulla configurabilità del c.d. condominio parziale, v. Cass. civ. 24
novembre 2010, n. 23851, in questa Rivista 2011, 226. Con particolare
riferimento al caso di corridoi posti al servizio soltanto di alcune uni-
tà immobiliari, cfr. Cass. civ., 10 ottobre 2007, n. 21246, in Ius&Lex
dvd n. 1/2015, ed. La Tribuna e, più risalente, Cass. civ. 28 aprile 2004,
n. 8136, in questa Rivista 2005, 174, con nota di MAURIZIO DE TILLA.
La presente decisione conserva la propria efficacia anche dopo la
legge di riforma del condominio.
svolgimento del proCesso
Con citazione notificata il 30 luglio e l’1 agosto 1998 F.F.
esponeva di aver preso in locazione in tempi diversi dai
sig.ri C., per esercitarvi l’attività di ottico, un locale sito al
piano terra del fabbricato condominiale sito in (omissis),
piano terra distinto dal numero civico 206, e un altro vano
ad uso ufficio posto al piano ammezzato del medesimo
edificio. Precisava che l’uno e l’altro vano erano stati col-
legati fra loro dai proprietari mediante una scala interna
in legno, affinchè i clienti del F. non utilizzassero la scala
condominiale per accedere al vano superiore dell’esercizio
commerciale. Deduceva, quindi, che successivamente, con
contratto del 15 marzo 1993, i C. gli avevano venduto detti
locali, con l’apposita clausola che il vano posto al piano
ammezzato non avrebbe avuto accesso dalla via (omissis).
Con atto dell’8 aprile 1993 gli stessi C. avevano poi alie-
nato alla Pluralia s.r.l. tre vani ad uso ufficio al medesimo
piano ammezzato del ridetto fabbricato condominiale,
confinanti con quello di sua proprietà, aventi accesso dal
corridoio collegato alla scala condominiale cui si accedeva
dalla ridetta via pubblica. In tale atto i venditori avevano
precisato, con altra clausola, di aver murato l’apertura che
in precedenza consentiva l’accesso all’ufficio di proprietà
F. tramite il corridoio anzi detto.
Ciò esposto, F.F. conveniva in giudizio innanzi al Tri-
bunale di Palermo, la Pluralia s.r.l. e il condominio di via
(omissis), affinchè fosse accertato, previa declaratoria
d’inefficacia delle clausole dei citati contratti, non poten-
do i C., a suo giudizio, privare l’ufficio a lui venduto del-
l’accesso tramite il corridoio e la scala condominiale, che
detto corridoio era comune alla sua proprietà. Chiedeva,
pertanto, che la società convenuta fosse condannata a ri-
pristinare a sua cura e spese la funzione condominiale di
tale corridoio.
Nel resistere in giudizio la Pluralia s.r.l. deduceva che
il bene in questione era sorto come bene non già comune,
ma di proprietà esclusiva dei C., essendo comune agli otto
vani del piano ammezzato che essi avevano acquistato dai
costruttori con un contratto del 1950.

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