Corte di cassazione civile sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1680

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giur

Arch. loc. e cond. 3/2015

LEGITTIMITÀ

Ora, posto che dalla stessa sentenza risulta che, gli

attuali rincorrenti avevano riproposto, in appello, l’ecce-

zione dei vizi e delle difformità del bene compravenduto,

censurando la decisione del Tribunale che aveva ritenuto

prescritta la relativa azione per decorrenza dei termini;

considerata l’essenzialità dell’eccezione ai f‌ini della deci-

sione complessiva relativa alla vicenda sottoposta all’esa-

me della Giudice del merito, la Corte di Milano avrebbe

dovuto - e non sembra l’abbia fatto - esaminarla e/o co-

munque accertare la fondatezza della stessa, sia pure al

f‌ine di verif‌icare l’incidenza dell’eventuale inadempimen-

to dell’Impresa di Dio sulla domanda di risoluzione.

5. - Con il quinto motivo i ricorrenti lamentano l’insuf-

f‌iciente o contraddittoria motivazione resa dalla Corte di

Appello di Milano in ordine all’esatto adempimento di tut-

ti gli obblighi contrattuali da parte degli odierni ricorrenti

per la mancata stipula dei contratti def‌initivi di trasfe-

rimento immobiliare con riferimento all’art. 360 c.p.c.,

comma 1, nn. 3 e 5. Secondo i ricorrenti, tenuto conto del

comportamento dell’impresa successivamente alla stipula

dei contratti preliminari, rimane confermata l’interpreta-

zione data da entrambe le parti e, cioè, che non vi sia stato

alcun inadempimento da parte dei promissari acquirenti,

con particolare riferimento all’accollo del mutuo.

Pertanto, concludono i ricorrenti dica la Corte di

cassazione se possa essere considerato inadempiente il

promissario acquirente di un immobile che rif‌iuti l’invito

avanzatogli dal promittente venditore alla stipula del con-

tratto def‌initivo alle condizioni del medesimo stabilite e

comunque ex adverso contestate, dopo che il medesimo

promissario acquirente aveva instaurato il giudizio ex art.

2932 c.c., dichiarando al Giudice la propria disponibilità ad

eseguire la residua prestazione nelle forme, modi e tempi

previsti dai contratti preliminari secondo le indicazioni

della emananda sentenza.

5.1.- Il motivo rimane assorbito nei motivi precedenti.

In def‌initiva, il ricorso va accolto. La sentenza va cas-

sata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di

appello di Milano anche per il regolamento delle spese

giudiziali. (Omissis)

Corte di CAssAzione Civile

sez. ii, 29 gennAio 2015, n. 1680

pres. piCCiAlli – est. mAnnA – p.m. russo – riC. f.f. (Avv. Algolzini) C. p.

s.r.l. (Avv.ti sCognAmiglio r. e sCognAmiglio C.)

Parti comuni dell’edif‌icio y Condominio parziale

y Conf‌igurabilità y Contratto di vendita di una sin-

gola unità immobiliare y Clausola che escluda dal

trasferimento la proprietà di alcune parti comuni

y Nullità.

. L’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione non tassativa

ma solo esemplif‌icativa delle cose comuni, essendo

tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle

aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio

comune di tutte o di una parte soltanto delle unità

immobiliari di proprietà individuale. Nel quale ultimo

caso, inverandosi l’esistenza di un c.d. condominio par-

ziale, deve ritenersi nulla, per violazione della norma

imperativa di cui all’art. 1118, comma 2, c.c. la clausola

del contratto di vendita di una singola unità immobi-

liare che escluda la coeva cessione della comproprietà

su una o più cose comuni. (Mass. Redaz.) (c.c., art.

1117; c.c., art. 1118) (1)

(1) Sulla conf‌igurabilità del c.d. condominio parziale, v. Cass. civ. 24

novembre 2010, n. 23851, in questa Rivista 2011, 226. Con particolare

riferimento al caso di corridoi posti al servizio soltanto di alcune uni-

tà immobiliari, cfr. Cass. civ., 10 ottobre 2007, n. 21246, in Ius&Lex

dvd n. 1/2015, ed. La Tribuna e, più risalente, Cass. civ. 28 aprile 2004,

n. 8136, in questa Rivista 2005, 174, con nota di MAURIZIO DE TILLA.

La presente decisione conserva la propria eff‌icacia anche dopo la

legge di riforma del condominio.

svolgimento del proCesso

Con citazione notif‌icata il 30 luglio e l’1 agosto 1998 F.F.

esponeva di aver preso in locazione in tempi diversi dai

sig.ri C., per esercitarvi l’attività di ottico, un locale sito al

piano terra del fabbricato condominiale sito in (omissis),

piano terra distinto dal numero civico 206, e un altro vano

ad uso uff‌icio posto al piano ammezzato del medesimo

edif‌icio. Precisava che l’uno e l’altro vano erano stati col-

legati fra loro dai proprietari mediante una scala interna

in legno, aff‌inchè i clienti del F. non utilizzassero la scala

condominiale per accedere al vano superiore dell’esercizio

commerciale. Deduceva, quindi, che successivamente, con

contratto del 15 marzo 1993, i C. gli avevano venduto detti

locali, con l’apposita clausola che il vano posto al piano

ammezzato non avrebbe avuto accesso dalla via (omissis).

Con atto dell’8 aprile 1993 gli stessi C. avevano poi alie-

nato alla Pluralia s.r.l. tre vani ad uso uff‌icio al medesimo

piano ammezzato del ridetto fabbricato condominiale,

conf‌inanti con quello di sua proprietà, aventi accesso dal

corridoio collegato alla scala condominiale cui si accedeva

dalla ridetta via pubblica. In tale atto i venditori avevano

precisato, con altra clausola, di aver murato l’apertura che

in precedenza consentiva l’accesso all’uff‌icio di proprietà

F. tramite il corridoio anzi detto.

Ciò esposto, F.F. conveniva in giudizio innanzi al Tri-

bunale di Palermo, la Pluralia s.r.l. e il condominio di via

(omissis), aff‌inchè fosse accertato, previa declaratoria

d’ineff‌icacia delle clausole dei citati contratti, non poten-

do i C., a suo giudizio, privare l’uff‌icio a lui venduto del-

l’accesso tramite il corridoio e la scala condominiale, che

detto corridoio era comune alla sua proprietà. Chiedeva,

pertanto, che la società convenuta fosse condannata a ri-

pristinare a sua cura e spese la funzione condominiale di

tale corridoio.

Nel resistere in giudizio la Pluralia s.r.l. deduceva che

il bene in questione era sorto come bene non già comune,

ma di proprietà esclusiva dei C., essendo comune agli otto

vani del piano ammezzato che essi avevano acquistato dai

costruttori con un contratto del 1950.