Corte di cassazione civile sez. II, 13 dicembre 2013, n. 27942

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giur

6/2014 Arch. loc. e cond.

LEGITTIMITÀ

dere dalla vendita la superf‌icie sottostante), postulando il

concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione,

una unione f‌isica e materiale del manufatto rispetto al

suolo (o, in ogni caso, l’impossibilità di utilizzare il suolo

stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò

che non è lecito affermare con riguardo ad una superf‌icie

(libera) sormontata da una rampa di scale”. (così Cass.

sez. II n. 8717/1997).

5 - Ad identiche conclusioni di non conformità con lo

schema legale dei vizi di motivazione soggetti allo scruti-

nio di legittimità, si perviene valutando il quarto motivo.

diretto a riaffermare il valore signif‌icativo della colorazio-

ne in giallo del vano scala nella planimetria allegata al

rogito di compravendita (a contrastare la valutazione di

irrilevanza, data l’incertezza del segno graf‌ico, formulata

in sentenza, sulla scorta delle conclusioni dell’ausiliare).

6 - Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate

come da dispositivo. (Omissis)

coRte di cassazione civile

sez. ii, 13 dicembRe 2013, n. 27942

pRes. tRiola – est. migliucci – p.m. patRone (conf.) – Ric. s.s. ed altRo

(avv. pataRi) c. cond. via de dominicis 84 in caseRta (avv. pannone)

Parti comuni dell’edif‌icio y Lastrico solare. y No-

zione y Limiti y Torrini della gabbia scale e del locale

ascensore y Inerenza al lastrico solare y Esclusione y

Fondamento.

. In tema di condominio negli edif‌ici, per lastrico solare

deve intendersi la superf‌icie terminale dell’edif‌icio che

abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti

unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento,

sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non

estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal

piano di copertura, siano dotate di autonoma consi-

stenza e abbiano una specif‌ica destinazione al servizio

delle parti comuni. Ne consegue che non possono ri-

comprendersi nella nozione di lastrico solare i torrini

della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa

copertura, i quali costituiscono distinti e autonomi ma-

nufatti di proprietà condominiale sopraelevati rispetto

al piano di copertura del fabbricato. (c.c., art. 1117;

c.c., art. 1126) (1)

(1) Non risultano editi precedenti in termini.

La presente decisione conserva la propria eff‌icacia anche dopo la

legge di riforma del condominio.

svolgimento del pRocesso

1.- Il Condominio via De Dominicis 84 in Caserta espo-

neva che M.G. e S.S., proprietari di appartamenti all’ultimo

piano del fabbricato e di corrispondenti porzioni di lastrico

solare acquistate dal costruttore riservatario, avevano rea-

lizzato opere in sopraelevazione dei loro rispettivi immo-

bili inglobando e facendo propri anche i solai di copertura

dei torrini della gabbia scala e del locale ascensore, che

dovevano considerarsi beni di proprietà comune.

Pertanto, l’istante conveniva i predetti innanzi al Tri-

bunale di Santa Maria Capua Vetere per sentire dichiarare

che i torrini in questione e le loro coperture sono di pro-

prietà comune dell’edif‌icio, insuscettibili di utilizzazione

da parte dell’acquirente della porzione di lastrico solare,

con la condanna dei medesimi alla eliminazione delle

opere abusive ed al ripristino della situazione quo ante.

Si costituivano i convenuti che eccepivano preliminar-

mente la carenza di legittimazione ad agire dell’ammini-

stratore del Condominio in assenza di specif‌ica delega del-

l’assemblea. Nel merito deducevano che, quali acquirenti

dei lastrici solari, legittimamente avevano proceduto alle

opere di sopraelevazione.

Con sentenza del 16 gennaio 2004 il Tribunale acco-

glieva la domanda.

Con sentenza dep. il 7 giugno 2007 la Corte di appello di

Napoli rigettava l’impugnazione proposta dai convenuti.

In primo luogo, era disattesa l’eccezione di carenza di

legittimazione ad agire dell’amministratore sia perchè au-

torizzato dall’assemblea con delibera del 28 gennaio 1993

sia perchè l’esercizio della presente azione non richiedeva

la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Nel confermare la decisione impugnata, i Giudici - dopo

avere premesso la natura comune dei torrini costituenti

la cassa scale e i locali per i macchinari degli ascensori

- ritenevano che la riserva di proprietà dei lastrici solari

a favore del costruttore non comprendeva anche le coper-

ture dei predetti beni che ne costituivano parte integrante

ed erano anche sopraelevate rispetto al lastrico solare.

Escludevano che la tesi prospettata dai convenuti potes-

se fondarsi sul regolamento condominiale laddove invece

doveva ricavarsi l’esistenza di parti condominiali e parti di

proprietà esclusiva del lastrico solare come il riferimento

alla diversa regolamentazione delle spese, rispettivamen-

te ex artt. 1123 e 1226 c.c., confermava.

D’altra parte, la previsione nel regolamento condo-

miniale dell’obbligo di manutenzione posto a carico del

Condominio proprietario esclusivo del lastrico, che serve

da copertura delle parti comuni, era da considerarsi ine-

quivocabile e comunque era avvalorata da quanto stabilito

anche negli atti di acquisto degli appellanti, con cui era

stata alienata soltanto la parte del lastrico solare sopra-

stante gli appartamenti.

2.- Avverso tale decisione propongono ricorso per cas-

sazione il M. e la S. sulla base di due motivi illustrati da

memoria. Resiste con controricorso l’intimato.

motivi della decisione

Preliminarmente va disattesa l’eccezione di inammis-

sibilità dei motivi formulata dal resistente ai sensi dell’art.

366 bis c.p.c., tenuto conto che i quesiti sono stati formu-

lati analiticamente in modo da individuare le questioni di

diritto che i ricorrenti hanno inteso sottoporre alla Corte.

1.1. - Il primo motivo, lamentando violazione e falsa

applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., nonchè omessa,

insuff‌iciente e contraddittoria motivazione su un fatto

decisivo della controversia, censura la decisione gravata

laddove aveva respinto l’eccezione di carenza di legittima-