Corte di appello civile di Trieste sez. I, 10 aprile 2013, n. 335

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Arch. loc. e cond. 6/2014

Merito

coRte di appello civile di tRieste

sez. i, 10 apRile 2013, n. 335

pRes. da Rin – est. daidone – Ric. passadoR (avv. mozzato) c.

condominio giaRdino in latisana (avv.ti beRti e scalettaRis)

Regolamento di condominio y Contrattuale y

Contenuto y Clausole di contenuto regolamentare y

Derogabilità y Maggioranza y Clausole contrattuali y

Modif‌ica y Unanimità y Necessità.

. In tema di regolamento contrattuale (predisposto dal-

l’originario unico costruttore e espressamente accettato

da tutti gli acquirenti delle singole unità immobiliari),

solo le clausole di esso che incidono sui diritti soggettivi

del singolo condomino, impedendone l’esercizio, neces-

sitano dell’approvazione di tutti i condomini, e non pos-

sono essere mai modif‌icate, se non con il voto unanime

dei partecipanti al condominio; mentre quando si tratti

di clausole dal contenuto tipicamente “regolamentare”,

ossia che disciplinano le modalità d’uso o il funziona-

mento o l’organizzazione delle cose comuni, esse ben

possono essere approvate e modif‌icate a maggioranza

dei condomini. (Fattispecie relativa ad impugnazione di

delibera condominiale non unanime che aveva impres-

so una destinazione a parcheggio ad un’area esterna

condominiale e che la Corte di Appello ha ritenuto non

ledere alcun diritto soggettivo del singolo condomino,

ma attenere unicamente all’uso della cosa comune)

(c.c., art. 1102; c.c., art. 1136; c.c., art. 1138) (1)

(1) La sentenza di primo grado Trib. civ. Udine, sez. dist. Palmanova,

1 ottobre 2009, n. 84, trovasi pubblicata in questa Rivista 2010, 189.

Si vedano, per utili riferimenti, Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999,

n. 943, ivi 2000, 32 e Cass. civ. 6 febbraio 1999, n. 1057, ivi 1999, 955.

La presente decisione conserva la propria eff‌icacia anche dopo la

legge di riforma del condominio.

svolgimento del pRocesso

Il Tribunale di Udine, sez. distaccata di Palmanova, con

sentenza dd. 3.9 - 1 ottobre 2009, rigettava l’impugnazione

della delibera assunta il 31 gennaio 2004 dal condominio

“Giardino”, sito in Latisana, mossa dai condomini Passador

Gianni e Re Argentina, che condannava alla rifusione delle

spese di lite.

Ha proposto appello Passador Gianni, aff‌idando il gra-

vame a due motivi.

Il condominio appellato, costituitosi in giudizio, resiste,

chiedendo il rigetto dell’appello.

Precisate le conclusioni, sono stati assegnati i termini

per il deposito delle comparse conclusionali e delle me-

morie di replica, scaduti i quali la causa viene adesso in

decisione.

motivi della decisione

Con il primo motivo, l’appellante principale denuncia l’er-

roneità dell’impugnata sentenza, che ha ritenuto la legittimi-

tà della delibera condominiale - con la quale venne stabilito,

a maggioranza dei condomini, la destinazione a parcheggio

delle aree laterali al fabbricato condominiale - malgrado un

tanto fosse vietato dal regolamento condominiale, avente

natura contrattuale, in quanto predisposto dall’originario co-

struttore ed espressamente accettato da tutti gli acquirenti

delle singole unità, di talché, per la sua modif‌ica, sarebbe

stata necessaria l’unanimità dei consensi.

Le aree laterali al fabbricato condominiale - aggiunge

l’appellante - sono essenziali per le manovre ed il transito

dei veicoli di media dimensione e dei mezzi di soccorso, e la

loro destinazione a parcheggio impedirebbe al Passador di

accedere comodamente ai posti auto di sua esclusiva pro-

prietà e a quelli in suo uso esclusivo, costringendolo ad ese-

guire diverse manovre, e creando, di conseguenza, pericolo

d’incidenti con le altre autovetture, come da lui dedotto in

primo grado con specif‌ica istanza di prova per testi, che,

non essendo stata ammessa dal primo giudice, ripropone in

questo grado; oltretutto, quanto deliberato comporterebbe

una lesione del decoro architettonico condominiale, ed

impedirebbe a tutti i condomini di fare pari uso della cosa

comune, avendo previsto 15/16 posti auto per n. 38 unità.

Il competente Comando dei Vigili del Fuoco - conclude

l’appellante - interpellato in merito alla liceità della de-

stinazione dell’area suddetta a parcheggio, sotto il prof‌ilo

della sicurezza, ha dato risposta negativa, non essendo ga-

rantita la larghezza minima intorno al perimetro del fab-

bricato, come stabilito dal D.M. n. 246/1987 (punto 2.2.0),

né l’amministratore ha mai chiesto agli stessi VV.FF. un

loro parere preventivo.

Il motivo è inammissibile, in parte per difetto di sua

specif‌icità (art. 342 c.p.c., nel testo anteriore alle modi-

f‌iche introdotte dal D.L. n. 83/2012, convertito in legge

n. 134/2012) ed in parte per la novità, rispetto al primo

grado, di alcune delle questioni che introduce.

Invero, del tutto nuove, in quanto mai dedotte in primo

grado, sono le questioni relative alla lesione del decoro

architettonico del fabbricato condominiale - che, peral-

tro, non si vede come possa essere stata cagionata, dato

che l’impugnata delibera si è limitata a destinare a par-

cheggio un’area esterna al fabbricato medesimo - nonché

alla violazione del D.M. cit. - che, peraltro, non potrebbe

mai rilevare ai f‌ini dell’invalidità della delibera in esame,

dato che il D.M., in linea generale, ha una valenza solo

regolamentare, e non di legge vera e propria - ed inf‌ine

alla lesione del diritto dei condomini di fare parimenti

uso della cosa comune, che, peraltro, è assolutamente