Contratto di alloggio

• Autore: Gabriele Spremolla
• Pagine: 19-20

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Intervento svolto al XVI Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 9 settembre 2006.

La dizione ´contratto di alloggioª non definisce sicuramente un contratto tipico.

L'´alloggioª, infatti, non trova riconoscimento nel Codice civile se non in ambito di deposito alberghiero, laddove all'art. 1783 regolamenta la responsabilità dell'albergatore per le cose portate dal cliente durante il periodo in cui lo stesso dispone dell'alloggio.

Ancora all'alloggio si riferisce la L. 431/98 che all'art. 1 comma 2, nell'individuare i contratti parzialmente esclusi dalla disciplina, fa riferimento agli ´alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale o regionale (lett. b)ª, ed agli ´alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche (lett. c)ª.

È quindi evidente che, pur non assumendo l'inquadramento di un contratto tipico, il contratto che avrà ad oggetto un ´alloggioª costituisce una fattispecie giuridica riconosciuta, le cui caratteristiche ed elementi distintivi non sono però chiaramente descritti e precisati e dovranno desumersi, in mancanza di discipline particolari dalle pronunce giurisprudenziali.

Tralasciando il tema dell'edilizia residenziale pubblica, disciplinata da apposita legge, la ricerca si limiterà all'esame dei contratti aventi ad oggetto ´alloggiª intesi quali luoghi destinati a soddisfare esigenze di dimora temporanea.

Storicamente il termine ´alloggioª riporta ad una realtà sociale povera e non organizzata, ove l'esigenza abitativa temporanea o precaria veniva soddisfatta preferibilmente da una ospitalità di tipo domestico, quale quella degli affittacamere, piuttosto che dalla utilizzazione di strutture alberghiere, prevalentemente riservata alle classi abbienti.

Sono, infatti, del 1931 il Tulps e del 1939 la L. 1111 che disciplinava l'esercizio degli affittacamere.

Entrambe le suddette disposizioni di legge riconoscono e fanno riferimento all'istituto dell'´alloggioª.

Nella prima, infatti, si sottopone all'obbligo della preventiva dichiarazione all'autorità di P.S., sia l'attività di affittacamere, sia quella di ´dare alloggio per mercedeª (art. 108 Tulps).

Nella seconda si qualificava l'attività degli affittacamere nel fornire ´abitualmente alloggioª (art. 1 L. 1111/39).

Le norme sopraindicate non precisavano la definizione dell'´alloggioª e quindi, fin da detta epoca, fu la giurisprudenza a contribuire alla definizione dell'istituto.

L'accertamento si svolse soprattutto sotto il profilo della distinzione tra contratto di locazione, estraneo alla disciplina delle leggi soprarichiamate, e il contratto avente ad oggetto la prestazione dell'´alloggioª, soggetto, invece, a tale disciplina.

In un primo tempo l'attenzione del giudice di legittimità si limitò a considerare come scriminante le caratteristiche dell'immobile dato in godimento.

Si affermò, infatti, che la locazione di una camera vuota non era soggetta all'obbligo di dichiarazione preventiva di cui all'art. 108 Tulps ¹, mentre l'obbligo ricorreva laddove si affittassero camere fornite di arredamento e in genere del necessario per abitarle ².

Si dette, poi, particolare rilievo all'aspetto retributivo (come se la locazione non prevedesse un corrispettivo) affermando che si ricadeva nella fornitura di alloggio tutte le volte che le camere fossero affittate per mercede ³, ed addirittura...