Contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori

• Autore: Vincenzo Nasini
• Pagine: 24-25

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dott

1/2019 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

CONTRATTI STIPULATI

DAGLI ENTI LOCALI IN QUALITÀ

DI CONDUTTORI (*)

di Vincenzo Nasini

Una particolare tipologia di contratti di locazione pre-

vista dalla normativa vigente si può inquadrare nell’ambi-

to dei contratti destinati a soddisfare esigenze abitative di

natura transitoria sia pure con una peculiarità connessa

alla f‌igura della parte conduttrice.

L’art. 1 comma 3 della legge n. 431/98 prevede infatti la

possibilità di stipulare contratti di locazione con gli “enti

locali” in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abi-

tative di carattere transitorio.

In ordine a questa categoria di contratti, potrebbe

sembrare a prima vista che essi debbano essere inquadrati

nello schema del contratto a favore del terzo: l’ente locale

prende in conduzione l’immobile per destinarlo ad abita-

zione di terzi soggetti.

Va tuttavia osservato che, anche se il Comune dà all’im-

mobile una destinazione abitativa, ovviamente facendolo

occupare da terzi, persone f‌isiche, il contratto viene sti-

pulato con l’ente locale in qualità di conduttore ed il rap-

porto intercorre direttamente ed esclusivamente con il

medesimo.

Nessun rapporto diretto intercorre quindi con il sogget-

to che materialmente occupa l’immobile in forza di sepa-

rato e distinto rapporto con il comune conduttore.

Per la verità non si tratta di una novità assoluta per il

nostro ordinamento poiché già la legge n. 392/78 all’art. 42

contemplava una fattispecie assimilabile a questa tipolo-

gia contrattuale.

Va detto tra l’altro che il citato articolo non è stato

espressamente abrogato dalla legge 431

Questa tipologia contrattuale è per espressa previsione

normativa soggetta esclusivamente agli artt. 1571 e se-

guenti del codice civile (art. 1, 3° comma).

La def‌inizione usata dal legislatore è fonte di incertez-

za sia sotto il prof‌ilo soggettivo che oggettivo.

Sotto il prof‌ilo soggettivo si è discusso se l’uso della

locuzione “enti locali” fosse volutamente f‌inalizzato a

circoscrivere a tali enti la possibilità di utilizzare questo

strumento, o se al contrario fosse possibile farvi rientrare

anche enti diversi da quelli territoriali.

L’opinione prevalente è che il legislatore abbia voluto

far riferimento esclusivamente a quegli enti come pro-

vince, comuni, aree metropolitane che per l’ordinamen-

to sono rappresentativi di comunità territoriali. Secondo

un’autorevole opinione (VINCENZO CUFFARO, La loca-

zione stipulata da enti locali per soddisfare esigenze abi-

tative di carattere transitorio, relazione al 16° Convegno

Coordinamento legali di Confedilizia, Piacenza, 9 settem-

bre 2006), le f‌inalità per le quali è stata prevista questa

tipologia contrattuale, in particolare quelle di consentire

di provvedere al soddisfacimento di esigenze abitative di

soggetti bisognosi, non sono proprie esclusivamente dei

Comuni ma possono ritenersi proprie anche di altri sog-

getti che spesso sono emanazione degli stessi comuni che

demandano a questi soggetti l’espletamento di determina-

ti servizi sociali.

In ogni caso non si può non condividere l’opinione dello

stesso autore secondo il quale il riferimento agli “enti loca-

li” è comunque ingiustamente riduttivo posto che il com-

pito di risolvere esigenze abitative eccezionali e urgenti

non è proprio solo del Comune, ma anche di altri enti quali

le Regioni e dello stesso Stato e sarebbe stato quindi più

giusto prevedere una formula più ampia che consentisse

di estendere la possibilità di stipulare questa tipologia di

contratti anche ad altri enti diversi dagli Enti locali men-

zionati dalla norma.

Sotto il prof‌ilo oggettivo, le esigenza abitative di carat-

tere transitorio, che devono essere ovviamente riferite non

agli enti locali ma ai soggetti a disposizione dei quali in ul-

tima analisi l’ente locale mette a disposizione gli immobi-

li, non possono certo essere circoscritte al reperimento di

alloggi per soggetti sfrattati, ma possono consistere anche

in calamità naturali quali alluvioni, terremoti o, come nel

recentissimo caso del ponte Morandi a Genova, crolli di

ponti, edif‌ici, strade etc.

In ogni caso si tratta di una previsione normativa di

notevole interesse che, ove correttamente applicata e

congruamente sfruttata potrebbe contribuire a risolvere

o quanto meno ad attenuare notevolmente i problemi nei

quali si dibattono molti Comuni alle prese con la più volte

lamentata “emergenza abitativa”.

Vanno considerati poi i vantaggi per i proprietari con-

nessi al fatto che:

a) si tratta di contratti liberi per quanto concerne

il corrispettivo che può, quindi, formare oggetto di con-

trattazione di volta in volta, secondo le regole del libero

mercato anche se per essere appetibili per l’Ente stesso

sarebbe opportuno che il locatore si “accontentasse” di

percepire un canone determinato in base al minimo di

fascia previsto dal relativo accordo territoriale per i con-

tratti agevolati;

b) nello stesso ordine di idee, considerato che il con-

duttore è un Ente pubblico, il locatore potrebbe rinuncia-

re al deposito cauzionale a fronte di un preciso obbligo di

garantire sia il puntuale pagamento del canone e delle

spese sia il puntuale rilascio dell’immobile alla scadenza,

sia il risarcimento di eventuali danni arrecati all’immobile

dall’occupante.

Infatti l’Ente locale, in quanto conduttore, non solo

deve provvedere direttamente al pagamento del corrispet-

tivo e degli oneri accessori, ma garantisce anche che l’im-

mobile venga riconsegnato puntualmente alla scadenza