Contrasti

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 33-38

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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. III, 17 settembre 2008, n. 23749. Pres. Preden - Est. Finocchiaro - P.M. Abbritti (diff.) - Fontanelle Due Sas (avv.ti Moscarini e Massignani) c. Guerra (avv. Lopardi)

Prelazione e riscatto - Vendita dell'immobile - In blocco - Requisiti di sussistenza - Indagine del giudice - Estensione - Elementi apprezzabili.

In tema di locazione di immobili urbani e di diritto di prelazione del conduttore di immobili non adibiti a abitazione perché si abbia vendita in blocco, con esclusione, di conseguenza del diritto di prelazione del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio (da cielo a terra) nel quale è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili, casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un complesso unitario e costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari. A tale riguardo l'indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che è il tenore del contratto di vendita (o del preliminare), nonché - in considerazione delle circostanze del caso concreto - di altri eventuali contratti che, seppure intervenuti tra soggetti parzialmente diversi possano dirsi collegati al primo e sulla base di questi apprezzare se le parti hanno, o meno, considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso adeguatamente apprezzata, altresì, sia la circostanza che l'alienante riesca a ottenere, vendendo tutti i beni di cui è proprietario nello stesso complesso un maggior corrispettivo, sia - ancora - la intenzione dell'acquirente (o del promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l'accorpamento. È salva, comunque, la facoltà per il conduttore di dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell'operazione. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 39) (1).

(1) Interessante pronuncia (inserita nella rubrica Contrasti, facendo la decisione una motivata, e condivisibile, scelta fra i differenti orientamenti di cui si dà conto in motivazione) che fa il punto dell'evoluzione della giurisprudenza in argomento. Si rinvia, pertanto, alla ricca segnalazione contenuta in parte motiva.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto 17 dicembre 1990 Guerra Guillen Jose, premesso che con atto pubblico del 14 agosto 1990 Materazzo Lila aveva venduto alla Fontanelle Due Sas, per il prezzo complessivo di lire 238 milioni, alcune porzioni di un fabbricato situato in Pescara, via Ravenna angolo corso Vittorio Emanuele, e precisamente una unità immobiliare in corso di costruzione sul lastrico di copertura del fabbricato (in catasto al foglio 21, mappale n. 189, subaltemi 21 e 22) e tre locali al piano terreno, di cui uno suddiviso in due parti (in catasto al foglio 21, mappale n. 189, subaltemi 16, 17 e 18), senza aver preventivamente posto l'attore, che conduceva in locazione una delle parti di tale ultimo locale, svolgendovi attività artigianale comportante contatto con il pubblico (laboratorio per la riparazione di apparecchiature fotografiche), in condizione di avvalersi della prelazione di cui all'art. 38 della legge n. 392 del 1978 - ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Pescara, la Fontanelle Due dichiarando di voler esercitare il riscatto previsto dall'art. 39 della stessa legge, e chiedendo di essere quindi riconosciuto proprietario dell'immobile predetto dietro pagamento della somma desumibile dall'atto di trasferimento o da accertare per mezzo di consulenza tecnica.

Costituitasi in giudizio la Fontanelle Due ha resistito alla domanda deducendo che, poiché con l'atto pubblico del 14 agosto 1990 anche Cancrini Anna (madre della Materazzo) le aveva venduto altre porzioni del medesimo fabbricato, e poiché le due vendite avevano riguardato in blocco un unico complesso immobiliare per un prezzo globalmente stabilito, nella specie non potevano trovare applicazione le norme invocate dall'attore, e ha chiamato, comunque, in garanzia Materazzo Lila rimasta, peraltro, contumace.

Svoltasi la istruttoria del caso, con sentenza del 27 marzo 2001 il Tribunale di Pescara, ritenuto che nella specie ricorresse una ipotesi di vendita in blocco di un complesso immobiliare per un prezzo globale ha rigettato la domanda di Guerra Guillen Jose, con condanna dello stesso al pagamento delle spese di lite.

Gravata tale pronuncia dal soccombente Guerra Guillen Jose, la Corte d'appello dell'Aquila, con sentenza 24 febbraio - 16 giugno 2004, nel contraddittorio della Fontanelle Due Sas che costituitasi in giudizio ha chiesto il rigetto del gravame, in totale riforma della sentenza del primo giudice ha dichiarato che in forza dell'esercitato riscatto il Guerra Guillen Jose si era sostituito alla Fontanelle Due nel contratto da quest'ultima stipulato il 14 agosto 1990 nella posizione di ac-Page 34quirente della porzione, estesa circa mq. 18 da lui detenuta del locale al piano terra di complessivi mq. 33 in Pescara, via Ravenna n. 3 e ha determinato in euro 6.861,50 il prezzo da pagarsi da parte di Guerra Guillen Jose con condanna della controparte al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio.

Per la cassazione di tale pronunzia, notificata il 28 maggio 2005 ha proposto ricorso, con atto 16 giugno 2005 e date successive la Fontanelle Due Sas affidato a due motivi e illustrato da memoria.

Resiste, con controricorso Guerra Guillen Jose.

MOTIVI DELLA DECISIONE. 1. - Come accennato in parte espositiva i giudici di secondo grado hanno accolto la domanda di riscatto, ex art. 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, proposta da Guerra Guillen Jose nei confronti de La Fontanelle Due Sas.

Quei giudici, per l'effetto, hanno dichiarato Guerra Guillen Jose sostituito, nella posizione di acquirente, e la Fontanelle Due Sas nel contratto da questa stipulato il 14 agosto 1990 quanto alla porzione, estesa circa mq. 18, detenuta da Guerra Guillen Jose del locale al piano terra di complessivi mq. 33 in Pescara, via Ravenna n. 3 e ha determinato in euro 6.861,50 il prezzo da pagarsi da parte di Guerra Guillen Jose.

2. - Hanno evidenziato quei giudici, per quanto attiene alla sussistenza dei requisiti, oggettivi e soggettivi, richiesti dagli articoli 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 ai fini di un valido esercizio del diritto di riscatto, Guerra Guillen Jose ha prodotto in giudizio una scrittura privata, datata 1º marzo 1969, a firma sua e di Materazzo Lila, da cui risulta la concessione in locazione, in suo favore, per uso artigianato, dell'immobile in contestazione, nonché una attestazione, datata 18 agosto 1981, della Camera di commercio di Pescara, da cui si evince l'esercizio, nel predetto immobile, da parte del medesimo Guerra Guillen Jose, di un mestiere (quello di riparatore di strumenti di precisione) tipico di un'attività artigianale che si svolge nel contatto diretto con il pubblico.

   Con tali produzioni, che contengono la dimostrazione del fatto costitutivo (sussistenza di una locazione originariamente stipulata per una destinazione dell'immobile compatibile con il diritto di prelazione urbana: artt. 38, 41 secondo comma e 35 della legge n. 392 del 1978) della pretesa fatta valere in giudizio, deve ritenersi che Guerra Guillen Jose abbia esaurito l'onere probatorio posto a carico dell'attore (art. 2697, primo comma, c.c.), mentre sarebbe stato a carico della Fontanelle Due Sas (che al riguardo ha sollevato solo delle assolutamente generiche contestazioni) l'onere di dare la prova di un eventuale fatto impeditivi di tale pretesa (art. 2697, comma secondo c.c.) quale la intervenuta cessazione della locazione o una diversa destinazione d'uso data...