Contrasti

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 273-279

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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806. Pres. Carbone - Est. Elefante - Mancini ed altro c. Condominio Via Tor De' Schiavi 389 in Roma.

Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Nulle o annullabili - Avviso di convocazione - Mancata comunicazione a taluno dei condomini - Conseguenze - Annullabilità - Impugnazione - Termine di trenta giorni ex art. 1137, comma 3, c.c. - Decorrenza.

La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, comma 3, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. (C.c., art. 1137) (1).

(1) La sentenza - che si condivide - ha avuto una eco di stampa anche eccessiva solo perché (forse sulla base di un'affrettata lettura, o comunque di una inesatta comprensione) è stata sbrigativamente interpretata come legittimante, in sé e per sé, un'assemblea condominiale alla quale alcuni condomini non siano stati invitati a partecipare.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - La controversia trae origine da impugnazione proposta (con atto di citazione del 19 febbraio 1997) da due condomini, Furio Mancini e Angelo Girelli, del complesso immobiliare sito in Roma, via Tor De' Schiavi 389, avverso tre delibere dell'assemblea del condominio (adottate il 18 settembre 1995, il 15 dicembre 1995 e il 23 settembre 1996) concernenti l'approvazione del consuntivo relativo alle spese ordinarie per l'anno 1995/1996, la ripartizione delle spese per alcuni lavori straordinari e il riparto della tassa di occupazione suolo pubblico. Le ragioni dell'impugnazione erano la mancanza nel verbale dell'indicazione dei condomini che avevano partecipato all'assemblea e dell'entità delle spese deliberate; l'errata ripartizione, essendo stata effettuato sulla base di fittizi valori millesimali ed essendo state poste a loro carico spese sostenute per l'esclusiva utilità di condomini di altra palazzina.

Il tribunale - ritenute le ragioni prospettate (come l'utilizzo di criteri contrari alla legge per la ripartizione delle spese) quali motivi di nullità delle delibere - rigettava la domanda nel merito, sostenendo che risultavano documentalmente smentite le omissioni nel verbale e l'utilizzo di tabelle millesimali fittizie e che la dedotta errata ripartizione delle spese era sfornita di prova.

Con sentenza n. 1354/00 del 22 febbraio/19 aprile 2000, la Corte d'appello di Roma dichiarava inammissibile l'appello principale del Mancini e Girelli; in accoglimento dell'appello incidentale del Condominio e in riforma della sentenza del Tribunale, dichiarava i due condomini decaduti dal diritto di proporre impugnazione avverso le suddette delibere per decorrenza del termine di legge, perché i vizi dedotti erano da inquadrare nell'ambito dell'annullabilità e non della nullità delle delibere. In particolare la Corte d'appello riteneva il vizio di omessa comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea vizio del procedimento rientrante nell'annullabilità, e le delibere di ripartizione in concreto delle spese condominiali, anche se adottate in violazione dei criteri legali o convenzionali, annullabili, in quanto rientranti nell'esercizio delle attribuzioni assembleari ex art. 1135 c.c., dovendo la loro impugnazione avvenire entro il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c., non rispettato.

I condomini Mancini e Cirelli hanno chiesto la cassazione di detta sentenza, formulando tre motivi di censura.

Il Condominio ha resistito con controricorso. La seconda sezione civile, con ordinanza del 18 novembre 2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla riconducibilità dei vizi delle delibere assembleari nell'ambito della nullità o annullabilità.

Per la composizione del contrasto, il Primo Presidente, ai sensi dell'art. 374, secondo comma, c.p.c., ha rimesso la questione alle sezioni unite.

MOTIVI DELLA DECISIONE. l. - Il ricorso contiene tre motivi.

a) Il primo motivo riguarda la violazione dell'art. 1136, sesto comma, c.c.. Affermano i ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui «l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione», deriverebbe che la delibera stessa è nulla e non annullabile, qualora l'assemblea deliberi senza che, anche uno solo dei condomini, sia stato invitato alla riunione.

b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell'art. 1137, secondo e terzo comma, c.c. Premesso di aver dedotto con i motivi d'appello l'omissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero assenti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell'entità delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la nullità di tali delibere e non l'annullabilità, che la Corte d'appello avrebbe ritenutoPage 274 incorrendo nella falsa applicazione dell'art. 1137 cit. In particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione assembleare: l'indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini della verifica della prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c.

c) Il terzo motivo concerne la violazione dell'art. 1123, terzo comma, c.c.. I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese - quali la tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari per posti auto e per un ascensore - che dovevano essere a carico solo dei condomini che ne traevano utilità, la delibera è nulla.

2. - I motivi sono stati contestati dal condominio che, dopo aver evidenziato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipotesi sono riconducibili nell'ambito dell'annullabilità e non della nullità.

3. - È bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la questione della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea è entrata nel thema decidendum, evidentemente perché ritenuta strettamente connessa con quella della mancata indicazione dei nominativi dei condomini, tant'è che di essa espressamente si occupa la sentenza impugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l'infondatezza del profilo di inammissibilità prospettato dal Condominio.

4. - Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l'ordinanza di remissione è se comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, anche ad un solo condomino; b) l'omessa indicazione, nel verbale, dei condomini presenti e dell'entità delle spese deliberate e approvate; c) l'errata ripartizione delle spese.

5. - Prima di procedere all'esame del contrasto, è opportuno effettuare una, sia pur sintetica, ricognizione dell'orientamento della Corte e della dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell'assemblea condominiale.

   5.1. - La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all'ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

   5.2. - Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all'amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

6. - Secondo la dottrina sono nulle le delibere affette da un vizio sostanziale, annullabili quelle inficiate da un vizio di forma.

   6.1. - In particolare, premesso che l'art. 1137 c.c. ha un'ampia portata ma non si riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto...