Contrasti

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 521-532

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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. Un., 15 giugno 2005, n. 12793. Pres. Carbone - Est. Elefante - P.M. Martone (parz. conf.) - Morea ed altra (avv. Monopoli) c. SIM Società Immobiliare Meridionale Srl (avv. Cipriani) ed altra.

Edilizia e urbanistica - Disciplina urbanistica - Spazi destinati a parcheggio ex articolo 18 della legge n. 765 del 1967 - Parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo standard legale - Vincolo pertinenziale legale - Esclusione - Proprietà - Riserva a favore del costruttore o cessione a terzi - Ammissibilità.

I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (articolo 18 legge n. 765/67), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato; conseguentemente l'originario proprietario-costruttore dei fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo. (L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18) (1).

(1) Finalmente composto il contrasto giurisprudenziale sotteso alla questione di diritto se tutta l'area destinata a parcheggio, in base ad atto d'obbligo sottoscritto ai fini dell'ottenimento della concessione edilizia, debba considerarsi soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari dei fabbricato, anche se la superficie di tale area di parcheggio eccede la misura minima prevista dall'articolo 18 legge n. 765/67 (il c.d. standard urbanistico), ovvero se l'originario proprietariocostruttore del fabbricato possa legittimamente riservarsi, e cedere a terzi, la proprietà delle aree destinate a parcheggio che eccedono tale misura. La pronuncia nell'evidenziare i principi di diritto via via elaborati dalla giurisprudenza, ha il pregio di contestualizzare il tutto nel più ampio scenario in materia di parcheggi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione notificato il 26 febbraio 1991, Franco Monea e Teresa Angarola coniugi, nonché Antonia Di Gemma acquirenti (come da atti per notaio Pirro rispettivamente del 12 e 15 settembre 1988) dalla società costruttrice S.I.M. (Società Immobiliare Meridionale) di due appartamenti ubicati in un edifico sito in Taranto via Aristosseno n. 21, chiedevano il riconoscimento della loro qualità di comproprietari, nella misura di un 1/8 per ciascun appartamento, dell'intero spazio destinato a parcheggio del fabbricato, anche per la parte realizzata in eccedenza alla prescrizione minima prevista dall'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765. Le ragioni della domanda erano ricollegate agli atti di sottomissione (del 29 febbraio e 2 marzo 1988) con i quali la Soc. S.I.M., ai fini dell'ottenimento della concessione edilizia (rilasciatale il 14 aprile 1988), assumeva l'obbligo di destinare a parcheggio un'area complessiva (mq. 1.075 al piano cantinato e mq. 260 al piano terra dell'edificio) molto più estesa di quella in concreto messa a disposizione degli attori e degli altri sei condomini (mq. 180 di parcheggio al piano cantinato).

Il Tribunale rigettava la domanda.

Il gravame proposto dai soccombenti era rigettato, con sentenza n. 351/99 del 26 novembre 1999 - 9 dicembre 1999, dalla Corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto.

Si legge in sentenza che, contro l'affermazione degli attori, secondo cui il progetto approvato del parcheggio contemplava un'autorimessa di mq. 435 e gli atti d'obbligo avevano posto un vincolo di asservimento al piano interrato pari a complessivi mq. 1.075 (mq. 185 + mq. 890), gli unici riferimenti da considerare attenevano a questi ultimi atti costituenti varianti al progetto approvato. Pertanto il progetto approvato (con autorimessa di mq. 435) era stato posto nel nulla dagli atti di sottomissione.

È poi detto in sentenza che solo i rogiti notarili costituivano fonte delle reciproche obbligazioni, restando superati i contratti preliminari, e che con tali rogiti gli attori avevano acquistato la comproprietà per 1/ 8 del parcheggio coperto, da identificare nella superficie cantinata di mq. 185 contemplata nell'atto di sottomissione del 29 febbraio 1988, richiamato nei negozi di compravendita. La superficie di tale parcheggio (come accertato dal c.t.u.) era in realtà di mq. 235, di cui mq. 203 utili: misura pressoché rispettosa di quella di mq. 207 minima da riservare inderogabilmente ai condomini nella proporzione prevista dalla L. n. 765/1967. In tale prospettiva nessuna nullità afferiva alla clausola traslativa del parcheggio, né alla clausola con la quale la venditrice si era riservata la proprietà esclusiva del parcheggio a piano terra, di cui essa poteva liberamente disporre a favore di terzi. Inoltre non sussistevano violazioni in materia di pertinenze e vincoli pubblicistici: la maggiore estensione dell'area asservita, rispetto al minimo previsto dall'art. 18 L. n. 765/1967, era funzionale al rilascio della concessione edilizia e soddisfaceva solo un'esigenza amministrativa.

È da ultimo precisato in sentenza che non spettava il risarcimento del danno conseguente alla inutilizzabilità del bene-parcheggio, perché gli istanti non avevano provato di non aver avuto la consegna del posto macchina e di avere sostenuto una spesa mensile perPage 522 custodire l'auto in altro luogo. Ogni altra istanza risarcitoria - danno derivante dall'errore determinato nei compratori dell'attività dolosa della venditrice, ai sensi dell'art. 1440 c.c.; danno derivante dalla difformità del parcheggio rispetto al progetto approvato, ai sensi degli artt. 1480 e 1489 c.c.; danno derivante dalla violazione delle regole (artt. 871 e 873 c.c.) da osservarsi nelle costruzioni - era infondata, dato l'avvenuto trasferimento pro quota del parcheggio e l'inapplicabilità nel caso specifico della legge n. 122 del 1989, non avente effetto retroattiva.

Franco Morea e Antonia Di Gemma hanno proposto ricorso per cassazione, formulando otto motivi di censura, contestando, fra l'altro, l'assunto della mancata inclusione negli atti d'acquisto della maggiore area destinata a parcheggio e sostenendo, comunque, l'illegittimità in diritto di una tale esclusione perché lesiva del vincolo imposto dall'art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765.

La Soc. S.I.M. ha resistito con controricorso. La seconda sezione civile, con ordinanza del 13 maggio 2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla questione di diritto, sottolineandone anche la particolare importanza, rappresentata dall'incidenza potenziale sull'andamento di rilevanti settori dell'economia nazionale come l'industria delle costruzioni e il mercato immobiliare.

Il Primo Presidente, ai sensi dell'art. 374 c.p.c., ha, quindi, rimesso la questione alle Sezioni Unite.

Le parti hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE. 1. - Il ricorso contiene otto motivi.

a) Il primo motivo riguarda la violazione e falsa applicazione dell'art. 1 della legge 28 luglio 1977 n. 10, dell'art. 33 della legge 17 agosto 1942 n. 1150, dell'art. 220 del R.D. 27 luglio 1934 n. 1265 e l'omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.).

I ricorrenti censurano l'impugnata sentenza laddove ha affermato che il progetto approvato, il quale contemplava al piano interrato un'autorimessa di mq. 435, era stato posto nel nulla dai ricordati atti di sottomissione. Sostengono che, in base alla normativa menzionata, ogni attività comportante la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata a concessione e che contrasta con il nostro ordinamento giuridico-amministrativo ritenere che una variante autorizzata possa discendere da un atto di sottomissione, dal momento che questo costituisce un negozio privato a carattere recettizio, funzionale esclusivamente alla quantificazione delle superfici vincolate.

b) Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c. e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360, n. 5 c.p.c.). I ricorrenti si dolgono che il giudice di merito, interpretando gli atti di compravendita, abbia ritenuto, in ordine all'area di parcheggio, che la cessione ha riguardato la superficie cantinata di mq. 185, di cui all'atto di sottomissione in data 29 febbraio 1988. Sostengono che l'impugnata sentenza non avrebbe tenuto conto di tutte le clausole contrattuali, ricostruendo l'intenzione di contraenti con riferimento a dichiarazione resa dalla sola venditrice. Inoltre avrebbe omesso di considerare corposi elementi di segno contrario, rivenienti specialmente nei preliminari di vendita.

c) Il terzo motivo concerne la violazione e falsa applicazione dell'art. 18 L. n. 765/1967 e l'omessa, insufficiente e contraddittoria. motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). I ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per aver ritenuto, conformemente al primo giudice, che la maggiore estensione dell'area vincolata, rispetto al minimo previsto dal cit. art. 18 soddisfa un'esigenza puramente amministrativa, riconoscendo la libera disponibilità, in favore di terzi, di tale maggiore area di parcheggio, di cui la S.I.M. aveva conservato il diritto di proprietà. Sostengono i ricorrenti che l'impugnata sentenza erroneamente ha ritenuto che la residua superficie vincolata a parcheggio può essere disposta liberamente. Invero, una volta costituito il vincolo in proporzione alla volumetria espressa e in uniformità alle determinazioni dell'autorità preposta alla vigilanza sull'attività edilizia, va riconosciuto il diritto d'uso di tutti i condomini sull'area asservita, anche se questa eccede la misura minima stabilita dalla legge.

d) Col quarto motivo, denunciando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360, n. 5 c.p.c.) e violazione di norme di diritto (art. 360, n. 3...