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CORTE DI CASSAZIONE CIVILE SEZ. II, 3 DICEMBRE 2010, N. 24654

PRES. SETTIMJ – EST. GIUSTI – P.M. FUCCI (DIFF.) – RIC. M.A.M. ED ALTRA (AVV. TI CANDELA E MIRTI DELLA VALLE) C. L.I.G. ED ALTRO (AVV. CARELLA)

Contributi e spese condominiali y Vendita di unità immobiliare di proprietà esclusiva y Lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni y Ripartizione delle spese relative alle parti comuni tra venditore e compratore y Determinazione y Criteri y Delibera assembleare di approvazione y Rilevanza.

In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazione sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 att. c.c.. (att. c.c., art. 63; c.c., art. 1117; c.c., art. 1130) (1)

(1) Sulla questione la giurisprudenza della Corte ha dato in precedenza risposte contrastanti. Secondo un orientamento l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione. In tal senso si sono espresse Cass. 9 settembre 2008, n. 23345, in questa Rivista 2009, 268; Cass. 18 aprile 2003, n. 6323, ivi 2003, 694, Cass. 26 gennaio 2000, n. 857, ivi 2000, 419; Cass. 17 maggio 1997, n. 4393, ivi 1997, 616 e Cass. 7 luglio 1988, n. 4467, ivi 1989, 72. Nel senso, invece, che il momento di insorgenza dell’obbligo è da identificarsi con l’adozione della delibera di spesa da parte dell’assemblea condominiale, v. Cass. 2 febbraio 1998, n. 981, in questa Rivista 1998, 391 e Cass. 26 ottobre 1996, n. 9366, ivi 1997, 238.

Svolgimento del processo

Gli acquirenti di un appartamento posto in uno stabile condominiale del Comune di Messina - Giuseppe Lo Iacono e Antonella Gatto - hanno convenuto in giudizio i venditori - Antonina Contimica, Anna Maria Mangone e Amalia Mangone - chiedendo di rivalersi di quanto avrebbero dovuto pagare al condominio per lavori condominiali di ristrutturazione deliberati dall’assemblea nel gennaio 1995, allorché l’appartamento, da essi acquistato nel marzo 1996, era ancora in proprietà dei venditori.

La Corte d’appello di Messina, con sentenza depositata il 3 febbraio 2009, ha confermato la decisione di primo grado - resa dal Tribunale della stessa città - recante...