Contenuti e limiti della garanzia di pacifico godimento. Azioni dirette del conduttore verso I terzi e responsabilità del locatore

• Autore: Antonino Coppolino
• Pagine: 121-122

Intervento svolto al XVIII Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 13 settembre 2008.

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Contenuti della garanzia di pacifico godimento. – Tra le obbligazioni principali del locatore nel rapporto di locazione, oltre a conseguire la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in modo da servire all’uso convenuto, vi è quella di garantire al conduttore il suo godimento pieno e pacifico per tutto il periodo della locazione.

La norma di riferimento è l’art. 1575, n. 3, del codice civile che si sostanzia in una garanzia di carattere generale da cui discende poi quella di carattere speciale prevista dal successivo art. 1585.

Questa garanzia di carattere generale viene delineata dal legislatore come una vera e propria obbligazione, che insieme alle altre due (previste sempre dall’art. 1575 c.c. ai nn. 1 e 2), riveste un ruolo di primaria importanza al fine dell’attuazione degli interessi definiti nel contratto di locazione.

Essa, unitamente alla garanzia per i vizi (art. 1578 c.c.), configura un’ulteriore specificazione dell’obbligo del locatore di far godere l’immobile. Infatti, tale obbligo non riguarda un qualsiasi godimento, ma un godimento pacifico, lontano da atti o comportamenti che potrebbero impedire od ostacolare il suo esercizio, limitando o comprimendo il potere di fatto del locatario sul bene locato. E, quindi, in buona sostanza di atti o comportamenti che modificano arbitrariamente la situazione di fatto che il locatore si è impegnato a porre in essere ed a conservare per l’intera durata del rapporto, assicurando al conduttore un godimento con determinate caratteristiche qualitative e quantitative espresse nel contratto¹.

In base a questa norma il locatore, su cui grava un’obbligazione garantita dalla legge, sarà tenuto ad evitare o a far cessare tutte quelle molestie che impediscono o diminuiscono il godimento della cosa locata.

In particolare se le molestie provengono dal medesimo locatore avremo la violazione dell’obbligo di cui all’art. 1575, n. 3, c.c. da parte di colui che si è direttamente impegnato ad assicurare al conduttore il pacifico godimento dell’immobile locato, per cui egli ne risponderà a titolo di responsabilità contrattuale.

Se invece le molestie provengono da un terzo la garanzia in argomento scatterà anche indipendentemente da colpa o dolo del locatore. Quest’ultimo sarà, quindi, tenuto ad attivarsi per far cessare l’azione del terzo ed in ogni caso a sopportare le conseguenze dell’eventuale diminuzione di godimento patita dal conduttore, salvo poi rivalersi su chi le ha provocate. Per le molestie del terzo opererà, peraltro, la speciale disciplina di cui all’art. 1585 c.c. in cui il locatore risponderà solo per quelle di cui al primo comma (molestie di diritto).

Limiti alla garanzia di pacifico godimento. – La garanzia in argomento non esclude tuttavia la possibilità di ingerenze del locatore medesimo sulla cosa locata. Ciò tuttavia purché esse...