Clausole contenute nei nuovi contratti di locazione ad uso abitativo in contrasto con le norme della legge n. 392 Del 1978 sopravvissute all'entrata in vigore della novella del 1998. Regime di invalidità (delle previsioni contrattuali) o derogabilità delle prescrizioni normative)

• Autore: Antonio Mazzeo
• Pagine: 521-524

Intervento svolto al Convegno del Coordinamento dei Legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 14 settembre 2002.

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@1. Osservazioni generali sul regime delle nullità nelle locazioni abitative a seguito della (parziale) abrogazione dell'art. 79 della legge 392/1978.

È agevole riscontrare come l'art. 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 rechi la stessa rubrica dell'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che è stato abrogato, limitatamente alle locazioni abitative, dall'articolo 14, quarto comma, della legge di riforma.

Specificamente, detta norma (articolo 13) prevede la nullità per contrarietà alla legge dei patti con i quali le parti limitano la durata legale dei contratti indicata nell'articolo 2 della stessa legge di riforma e dei patti con i quali viene attribuito al locatore un canone maggiore di quello risultante nel contratto «scritto e registrato» ovvero di quello «contrattualmente» stabilito (contratti liberi) o determinabile in base alle disposizioni dettate dal terzo comma del medesimo articolo 2 (contratti agevolati).

Peraltro, va sottolineato che la disposizione in esame, pur nell'ampiezza delle previsioni di patti contrari alla legge, ha una portata più ristretta del preesistente art. 79 della legge 392/78, il quale dispone (ormai con esclusivo riferimento alle locazioni ad uso diverso) la nullità - oltre che dei patti diretti a limitare la durata del contratto e ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello contrattualmente o legalmente stabilito - di quelli intesi, in generale, ad attribuire al locatore «altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge».

L'inciso «altro vantaggio economico o normativo», contenuto nel quarto comma del menzionato articolo 13, è, infatti, chiaramente riferito solo ai patti diretti ad attribuire al locatore un canone maggiore, laddove l'articolo 79, dopo avere specificamente vietato i patti aventi ad oggetto il maggior canone, fa riferimento, in via generale, anche alle pattuizioni che attribuiscono al locatore «altri vantaggi», diversi da quelli concernenti la durata del contratto ed il canone.

Esiste, quindi, una sostanziale differenza di portata tra le due norme, che trova giustificazione nella radicale diversità delle ragioni ispiratrici della legge dell'equo canone e della legge di riforma delle locazioni abitative, la prima ancorata alla determinazione legale del canone e al principio del favor conductoris, la seconda avendo inteso liberalizzare il settore delle locazioni abitative e dare più spazio all'autonomia negoziale, consentendo alle parti di scegliere tra una forma totalmente libera (almeno sotto il profilo del canone) di convenzione locatizia ed altra inquadrata nell'ambito dell'autonomia contrattuale collettiva ¹.

Il mutato spirito della nuova legge e la conseguente mancata previsione nell'articolo 13 della nullità dei patti che contengano «altri vantaggi» per il locatore (oltre all'espressa abrogazione, per le locazioni abitative, dell'articolo 79) inducono, pertanto, a ritenere lecite una serie di pattuizioni sicuramente vantaggiose per il locatore stesso che, pur vietate (nella passata legislazione) dal citato articolo 79, non concernano il canone locativo (ed, ovviamente, la durata minima legale) ².

Si perviene, così, alla conclusione che, una volta soppressa (parzialmente) la norma di chiusura costituita dall'art. 79 della legge 392/78, perdono il loro carattere di inderogabilità (ed il conseguente effetto della nullità) una serie di norme della legislazione speciale in materia di locazione, non più munite del presidio testuale di invalidità ³.

@2. Clausole contrattuali contrarie alle previsioni normative della legge 392/1978 tuttora vigenti. Regime di invalidità delle prime o derogabilità delle seconde.

I vantaggi per il locatore oggi pattuibili possono essere (pur non tassativamente) individuati in relazione (ed in deroga) a gran parte delle norme rimaste in vigore della precedente legislazione dell'equo canone, non più dotate, a seguito della parziale abrogazione dell'articolo 79, della loro pregressa forza imperativa ⁴.

Saranno, quindi, legittime le clausole e pattuizioni:

1. che deroghino alla disciplina (contenuta nella legge 392/78) della sublocazione di cui all'articolo 2 ⁵;

2. che pongono a carico del conduttore l'intera spesa di registrazione del contratto (in deroga all'articolo 8) ⁶;

3. che prevedano una regolamentazione relativa agli oneri accessori più favorevole al locatore rispetto a quella dettata dall'articolo 9, che ponga, ad es., a carico del conduttore per intero le spese di portineria o le spese condominiali di tipo straordinario ⁷;

4. che dispongano la corresponsione di un deposito cauzionale in misura superiore alla soglia indicata dall'articolo 11 ovvero non produttivo di interessi in favore del conduttore (o produttivo di interessi con cadenza non annuale) ⁸;

5. che escludano il conduttore dalla partecipazione alle assemblee condominiali (in deroga all'articolo 10);

6. che escludano la facoltà di recesso anticipato del conduttore (in deroga all'articolo 4) ⁹, compreso il recesso legale ex art. 3, comma sesto, L. 431/98;

7. che attribuiscano un diverso rilievo all'inadempimento del conduttore rispetto al contenuto dell'articolo 5.

Si è di fronte a situazioni nelle quali il vantaggio del locatore, sicuramente apprezzabile in termini economici, non incide, tuttavia, sul canone «contrattualmente stabilito», con conseguente legittimità del patto derogatorio alla luce della disciplina dell'articolo 13 della legge di riforma ¹⁰.

Deve aggiungersi una ulteriore considerazione: la legittimità dei patti su descritti si fonda (inoltre) sulla considerazione che la clausola vietata ai sensi dell'articolo 13, oltre ad avere ad oggetto la durata o il canone della locazione, do-Page 522vrebbe porsi in contrasto con le disposizioni della legge 431/98, la quale, invece, ha lasciato in vigore le disposizioni citate della legge 392/78 senza conferire alle stesse (diversamente dall'abrogato articolo 79) il crisma dell'imperatività ¹¹.

Fanno eccezione, naturalmente, quelle disposizioni della legge 392/78 di per s inderogabili - senza necessità di valutazione ex art. 79 - dotate di indiscutibile rilievo pubblicistico, quali l'articolo 6, sulla successione nel contratto, l'articolo 7, che prevede la nullità della clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione, o, infine, l'articolo 55, concernente la possibilità del conduttore in difficoltà economica di usufruire di termine di grazia per sanare la morosità ed evitare la risoluzione del contratto (non derogabile, ad es., attraverso la previsione della clausola risolutiva espressa) ¹².

L'articolo 13 non fissa limiti alla legittimazione a dedurre le nullità in esso previste né contiene alcuna disposizione in ordine alla possibile natura relativa delle nullità medesime.

Di conseguenza, tali nullità, alla stregua del principio generale di cui all'art. 1421 c.c., possono essere fatte valere da chiunque vi abbia interesse, nonché rilevate di ufficio dal giudice ¹³.

In conformità a precedenti insegnamenti offerti nella piena vigenza della precedente legislazione (e, in particolare, dell'art. 79 della legge 392/78), la sanzione di nullità disposta dall'articolo 13 della legge di riforma per le pattuizioni volte a derogare ai limiti di durata o di canone va riferita alle sole clausole inserite nelle convenzioni locative o coeve alla stipula di esse e non può essere, quindi, estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che ormai si trovi nel possesso dell'immobile, per regolare gli effetti di fatti gi verificatisi nel corso del rapporto e perciò incidenti su situazioni giuridiche patrimoniali gi sorte e disponibili (validità della rinunzia successiva all'insorgere di diritti originariamente indisponibili) ¹⁴.

@@2.1. Segue: regime delle clausole negoziali in tema di deposito cauzionale.

Esaminando più approfonditamente l'istituto del deposito cauzionale, sotto il profilo della derogabilità della relativa normativa (punto 4 del precedente paragrafo), occorre sottolineare che l'art. 11 della legge 392/78 (concernente l'istituto in questione) non è stato abrogato dalla legge di riforma ed è, pertanto, ancora in vigore.

Siffatta norma fissa in tre mensilità la misura massima del deposito cauzionale (che ha la funzione di garantire l'adempimento, da parte del conduttore, delle obbligazioni derivanti dal contratt, ivi compresa quella di restituzione dell'immobile locato allo spirare del termine) e stabilisce che tale deposito è produttivo di interessi legali da corrispondersi al conduttore stesso alla fine di ogni anno.

Si è posto, pertanto, il problema della liceità di clausole contrattuali che prescrivano un deposito cauzionale di ammontare superiore alle tre mensilità o che prevedano la mancata corresponsione al conduttore degli interessi prodotti dal deposito.

Certamente, nel precedente regime delle locazioni abitative e nella vigenza dell'art. 79 della legge 392/78, risultava pacifica la inderogabilità della norma in oggetto (articolo 11 citato); oggi, dopo la parziale abrogazione del menzionato articolo 79 e nel quadro più attenuato del regime delle nullità previste dall'articolo 13 della legge di riforma, la dottrina prevalente ritiene legittime le clausole derogative dell'articolo 11, salvo che si tratti di pattuizioni surrettiziamente destinate a riconoscere un canone maggiore in favore del locatore rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato ¹⁵.

@@2.2. Segue: regime delle clausole negoziali in tema di recesso del conduttore.

L'istituto del recesso del conduttore è regolato dal comma sesto dell'articolo 3 della legge di riforma, che riproduce, parzialmente, il contenuto dell'art. 4 della legge 392/78, peraltro non esplicitamente abrogato.

Nel menzionato comma sesto dell'articolo 3 è stata prevista la possibilità del recesso legale del conduttore, in qualsiasi momento del...