Considerazioni Critiche Su Sfratto Per Morosità Ed Oneri Accessori
| Autore | Roberto Masoni |
| Pagine | 20-22 |
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dott DOTTRINA
1/2017 Arch. loc. cond. e imm.
CONSIDERAZIONI CRITICHE
SU SFRATTO PER MOROSITÀ
ED ONERI ACCESSORI
di Roberto Masoni
SOMMARIO
1. Premessa. 2. Sfratto per morosità ed oneri accessori: prima
della L. 392/78. 3. Orientamento giurisprudenziale. 4. Criti-
che dottrinali. 5. Conclusione.
1. Premessa
La necessaria, per quanto banale, premessa è quella
secondo cui anche gli orientamenti consolidati della Cas-
sazione possono mutare, essere criticati e di conseguenza
essere sottoposti a revisione critica. Costituisce precipuo
compito della dottrina segnalare il percorso interpretativo
in grado di condurre all’obiettivo della corretta interpreta-
zione della legge.
La premessa si attaglia all’argomento cui stiamo per
accennare; ossia alla vexata quaestio riguardante l’appli-
cabilità del procedimento per convalida di sfratto per mo-
rosità all’inadempienza scaturente dalla mora per oneri
accessori contrattualmente previsti a carico dell’inquilino
la cui abitazione sia posta in stabile condominiale.
2. Sfratto per morosità ed oneri accessori: prima della
L. 392/78
Gli “oneri accessori” rappresentano obbligazioni di rim-
borso, consequenziali al godimento (da parte del conduttore)
dei servizi condominiali laddove la res locata si trovi collocata
all’interno di un edificio condominiale (quali, ad es., il costo
dell’ascensore, della luce delle scale, del servizio di pulizia,
delle spese di portierato, della fornitura dell’acqua, dell’ener-
gia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’a-
ria, dello spurgo dei pozzi neri e delle latrine e della fornitura
degli altri servizi comuni, secondo l’elencazione esemplifica-
tiva contenuta nell’art. 9 L. n. 392 del 1978).
In ipotesi di mancato versamento degli oneri accessori
da parte del conduttore, gli stessi sono richiesti dall’am-
ministratore del condominio e successivamente esborsati
dal locatore, con diritto di rimborso di quest’ultimo nei
confronti del primo.
Prima dell’entrata in vigore della L. n. 392 del 1978,
comunemente si riteneva inammissibile l’introduzione del
procedimento speciale per convalida di sfratto per moro-
sità a fronte di morosità per spese comuni.
Si argomentava non solo dalla natura tassativa del pro-
cedimento (1), che risulta testualmente circoscritto uni-
camente alla morosità del “canone di affitto alle scadenze”
(art. 658 c.p.c.), ma anche dalla diversità di natura delle
obbligazioni inadempiute; canone locativo ed oneri acces-
sori condominiali.
In particolare, veniva evidenziato che: “è logico e com-
prensibile che il legislatore si sia riferito esclusivamente
al canone, trattandosi di somma il cui ammontare è esat-
tamente indicato nel contratto, di guisa che, in difetto
di opposizione, il giudice può sanzionare l’affermazione
dell’intimante, senza necessità di particolari indagini. Al
contrario, le spese per i servizi sono di norma illiquide ed il
loro importo deve quindi essere dimostrato dal locatore con
documenti o prove testimoniali, il che appare incompatibile
con la celerità e la sommarietà del procedimento” (2).
Tale condivisa opinione sarebbe stata contraddetta dal
tenore della legge sull’equo canone.
Quest’ultima disciplina normativa, senza formalmente
incidere sul testo del codice di rito, sembra avere accomu-
nato gli oneri accessori al canone di locazione agli effetti
della risoluzione del contratto di locazione per grave ina-
dempimento del conduttore.
Da una parte, l’art. 5 della legge qualifica inadempimen-
to di non scarsa importanza (ai sensi dell’art. 1455 c.c.)
“il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri
accessori quando l’importo non pagato superi quello di
due mensilità del canone”; dall’altra, l’art. 55, ammette la
sanatoria tardiva dell’inadempimento non solo dei canoni
ma pure degli oneri, laddove dispone che: “la morosità del
conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui
all’art. 5” può essere sanata banco iudicis all’udienza, oppu-
re, “dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del con-
duttore”, in un concedendo termine assegnato dal giudice.
3. Orientamento giurisprudenziale
A fronte delle innovazioni apportate dalla legge sull’e-
quo canone, nei primi anni la giurisprudenza di merito
ritenne di non potersi discostare dal tradizionale inse-
gnamento dottrinale, in precedenza riferito, ribadendo
l’inammissibilità dell’azione speciale di sfratto a fronte di
inadempienza per oneri (3).
Solo a partire dalla metà degli anni ‘80, la giurispru-
denza di legittimità assunse precisa posizione sulla spino-
sa tematica.
Inizialmente si affermò che: “il procedimento di conva-
lida di sfratto per morosità, di cui agli artt. 658 ss c.p.c., è
predisposto per i casi di “mancato pagamento del canone
di affitto”, costituendo così un rimedio per l’inadempi-
mento dell’obbligazione principale del conduttore, quella
diretta cioè a compensare il locatore per il godimento da
parte sua della res indicata nel contratto” (4).
La pronunzia spiegò che: “consegue che, anche alle loca-
zioni soggette alla disciplina della legge 392/78, detto procedi-
mento non trova applicazione in caso di mancato assolvimen-
to degli oneri accessori gravanti sul conduttore, i quali non si
traducano in compensi per il locatore, senza che il rito specia-
le della convalida possa essere utilizzato in via analogica per il
divieto di cui all’art. 14 prel. c.c. e restando la concessione del
termine di grazia per il relativo pagamento, a norma dell’art.
55 della detta legge, attuabile anche in un giudizio ordinario di
cognizione per la risoluzione del rapporto locatizio” (5).
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