Il condominio nella recente giurisprudenza delle sezioni unite della cassazione

• Autore: Paolo Scalettaris
• Pagine: 745-757

Intervento svolto al XXI Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 17 settembre 2011.

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1. Premessa

Mentre era - e tutt’ora è - in corso il lento e faticoso iter parlamentare della riforma della disciplina dell’istituto condominiale (a tutt’oggi peraltro non è dato sapere né quando tale iter avrà conclusione né quale sarà il preciso contenuto finale della nuova disciplina), la Corte di Cassazione è intervenuta nella materia condominiale con una serie di sentenze delle Sezioni Unite che hanno risolto -spesso con esiti divergenti o addirittura contrari ed opposti rispetto a quelli fino ad ora seguiti dalla giurisprudenza prevalente, affermando principi nuovi - numerose ed importanti questioni.

Peraltro la portata di tali sentenze è ancor più ampia per il fatto che spesso nella loro motivazione la Corte non si è limitata ad affrontare le specifiche questioni poste dalle controversie rimesse al suo esame, ma ha invece ampliato -traendo spunto dalle questioni esaminate - i confini della sua indagine estendendola a molti dei problemi di fondo della materia condominiale e formulando in argomento considerazioni di carattere generale. È così l’intera disciplina dell’istituto condominiale che è stata -ed è -profondamente rivista con riferimento a molti dei suoi profili fondamentali.

2. La portata della giurisprudenza della Corte di Cassazione

Quello ora accennato è un processo che ha grande significato ed importanza anche perché con l’entrata in vigore delle norme che hanno modificato la disciplina del processo civile quest’ultima è stata impostata ed orientata -innovativamente -verso un sistema che attribuisce un valore maggiore che nel passato -e addirittura una por-tata “semivincolante” -alle decisioni della Corte di Cassazione. Si è infatti previsto in particolare:

1) innanzitutto - con il nuovo art. 360 bis c.p.c. - che il ricorso proposto contro una sentenza che abbia deciso la questione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte di Cassazione debba essere dichiarato preliminarmente e senz’altro inammissibile a meno che i motivi del ricorso non offrano elementi tali da giustificare il mutamento del precedente orientamento ¹: in questo modo si è conferita grande forza alla giurisprudenza della Corte di Cassazione;

2) nell’ambito della giurisprudenza della Corte di Cassazione, poi, alle decisioni delle Sezioni Unite si sono attribuiti un ruolo e degli effetti assai più ampi e più vincolanti di quelli delle pronunce delle Sezioni semplici: a) il nuovo art. 374 c.p.c. infatti prevede che le Sezioni Unite siano chiamate a decidere i ricorsi che affrontino una questione di diritto già decisa in modo difforme dalle Sezioni Semplici ed a risolvere le questioni di particolare e massima importanza; b) a questa norma si aggiunge poi l’ulteriore disposizione che impone alle Sezioni Semplici che dissentono dal principio di diritto già affermato dalle Sezioni Unite di rimettere a queste - con ordinanza motivata - la decisione del ricorso.

Il quadro che è venuto così a formarsi vede dunque un ruolo nuovo della Corte di Cassazione cui è attribuita maggiore capacità di intervento e di decisorietà in chiave generale: sì che la stessa Corte è giunta addirittura ad affermare, in occasione di una recente decisione in materia penale, la piena forza vincolante della propria decisione alla stregua della fonte scritta ².

Che lo stesso atteggiamento della Corte nei confronti del proprio ruolo e delle proprie decisioni sia mutato può cogliersi peraltro in molti passaggi delle motivazioni delle sentenze più recenti della Corte di Cassazione. Si consideri per esempio la motivazione della sentenza n. 9148 del 2008 delle Sezioni Unite (sentenza cui dedicheremo ampio spazio in questa sede) che contiene, nella sua parte finale, cenni in questo senso assai significativi: “per concludere - dice la Corte nella parte finale della motivazione della sentenza - la soluzione prescelta … appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici … appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitori a non anticipare somme a volte rilevantissime … Allo stesso tempo non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condòmini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell’adempimento.” Come si vede, si tratta di parole assai significative che sembrano provenire da chi abbia un ruolo che implicasse delle scelte circa la disciplina da adottare e non fosse limitato alla semplice applicazione delle norme vigenti: parole che appunto sembrerebbero assai più adatte ad una relazione del legislatore diretta a presentare un proprio provvedimento legislativo in corso di introduzione piuttosto che alla motivazione di una sentenza pronunciata da un giudice.

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Per tutte le ragioni ora indicate, dunque, i recenti interventi delle Sezioni Unite in materia condominiale presentano grandissima importanza ed impongono agli interpreti una analisi approfondita.

Non va dimenticato poi che accanto alle iniziative delle Sezioni Unite sono intervenute negli ultimissimi tempi anche numerose pronunce delle Sezioni Semplici che hanno contribuito a formare un nuovo quadro complessivo della materia.

Esamineremo qui di seguito brevemente alcune delle sentenze delle Sezioni Unite.

3. La sentenza n. 9148 del 2008 delle S.U. in tema di parziarietà delle obbligazioni condominiali

Una sentenza delle Sezioni Unite che ha profondamente inciso sulla realtà dell’istituto condominiale è quella che concerne la parziarietà delle obbligazioni dei condòmini.

In argomento -come noto -la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza 8 aprile 2008 n. 9148 ³ ha affermato - in contrasto con l’orientamento in precedenza di gran lunga prevalente - che in tema di condominio deve affermarsi che “le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condòmini sono governate dal criterio della parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cd. “interesse del condominio”, in relazione alle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza”. La sentenza afferma poi che “conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condòmini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno”.

Questi i principi fissati dalla sentenza delle Sezioni Unite.

Alla base delle affermazioni ora ricordate la Corte ha affrontato i problemi generali relativi al fondamento della solidarietà nelle obbligazioni ed al riguardo ha sostenuto che “le obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffigurano le risposte dell’ordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di più debitori (o creditori) dall’unicità della causa dell’obbligazione (eadem causa obligandi) e dalla unicità della prestazione (eadem res debita)” affermando quindi che “la solidarietà raffigura un particolare atteggiamento nei rapporti esterni di un’obbligazione intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza della prestazione. Altrimenti la struttura parziaria dell’obbligazione ha il sopravvento e insorge una pluralità di obbligazioni tra loro connesse”. Ha poi aggiunto (ed è questo il passaggio chiave della motivazione della sentenza) che “se l’obbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà passiva deve essere contemperato con quello della divisibilità stabilito dall’art. 1314 c.c., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell’obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte”.

Nel prosieguo del ragionamento le S.U. hanno poi respinto l’opinione secondo cui la previsione del primo comma dell’art. 1123 c.c. (che dispone che i condòmini rispondano pro quota) avrebbe rilevanza solamente interna al condominio: a parere della Corte le obbligazioni disciplinate dall’art. 1123 c.c. (sia quelle di cui al 1° comma -che concerne le spese per la conservazione delle parti comuni - sia quelle di cui al 2° comma dell’art. 1123 c.c. -che concerne le spese per l’uso delle parti comuni) si configurano “entrambe come obligationes propter rem, in quanto connesse con la titolarità del diritto reale sulle parti comuni naturalisticamente divisibili ex parte debitoris, il vincolo solidale risulta inapplicabile e prevale la struttura intrinsecamente parziaria delle obbligazioni”. La Corte aggiunge poi l’ulteriore considerazione che “d’altra parte per la loro ripartizione in pratica si può sempre fare riferimento alle diverse tabelle millesimali relative alla proprietà e alla misura dell’uso”.

“Le obbligazioni dei condòmini -afferma ancora la Corte -sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditari in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie”.

La conclusione cui perviene la Corte è dunque - come abbiamo già detto - la scelta del criterio della parziarietà, opzione “che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore”.

Affermando che la responsabilità dei condòmini per le obbligazioni del condominio è parziaria e non solidale la sentenza ha inoltre negato - sempre in contrasto con quanto fino ad allora era stato sempre pacificamente ritenuto -che il condominio possa essere considerato un ente di gestione (ente per il quale la disciplina fornita dall’art. 3 della legge 22 dicembre 1956 n. 1589 richiama lo schema...