Condominio e pluralità di edifici

• Autore: Maurizio de Tilla
• Pagine: 386-387

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha individuato il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune in quella ´relazione di accessorietઠstrumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva, agli impianti o ai servizi di uso comune. Ciò fa sì che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilità, come lo sono, invece, ad esempio, gli impianti sportivi di proprietà comune, regolati, dalle norme sulla comunione proprio ´perché il rapporto di comunione si esaurisce nella contitolarità del bene essendo ciascuno dei contitolari in grado di godere direttamente del bene comuneª.

Ora se l'elemento fondante del diritto di condominio è la ´relazione di accessorietàª, e se tale relazione può esistere, sia con riferimento ad un solo edificio, che a più edifici, costituenti autonomi condomini, nulla concettualmente osta a che la suddetta relazione di accessorietà sussista anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini, purché si tratti di edifici ´autonomiª. È l'autonomia della costruzione, piuttosto che la ´gestioneª dell'edificio, che lo stesso art. 61 disp. att. c.c. individua come caratteristica rilevante dell'edificio in base alla quale l'art. 62 disp. att. c.c. consente l'applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all'art. 1117, rimaste comuni ai diversi edifici.

SI viene, così, a configurare un tipo di condominio sui generis, allargato, di tipo verticale in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di condomino. Una tale soluzione, derivante da una interpretazione analogica degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., resa possibile perché ispirata alla loro stessa ratio legis, se rende più laboriosi criteri di determinazione del valore della quota di cui sarebbe titolare il condomino, consente di estendere la normativa condominiale (come il divieto di rinuncia sulle cose comuni ex art. 1118 secondo comma c.c., il principio di indivisibilità ex art. 1119 c.c., l'applicazione dell'art. 1121 secondo comma c.c. per le innovazioni gravose) ai nuovi complessi immobiliari.

Nell'ambito di questa motivazione che sorregge la decisione in rassegna si può condividere il principio in base al quale la disciplina del codice civile nel condominio negli edifici deve essere applicata ad ogni parte, bene e...