Concessione del tetto a imprese per realizzare impianti solari fotovoltaici: scelta tra locazione e diritto di superficie
| Autore | Pier Paolo Bosso |
| Pagine | 25-28 |
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dott
Arch. loc. cond. e imm. 2/2019
DOTTRINA
CONCESSIONE DEL TETTO
A IMPRESE PER REALIZZARE
IMPIANTI SOLARI
FOTOVOLTAICI: SCELTA
TRA LOCAZIONE E DIRITTO
DI SUPERFICIE
di Pier Paolo Bosso (*)
SOMMARIO
1. Inquadramento generale del problema. 2. Impianti foto‑
voltaici integrati, parzialmente integrati e non integrati. 3.
Le fattispecie contrattuali: il diritto di superficie. 4. Le fatti‑
specie contrattuali: la locazione. 5. Suggerimenti operativi e
contrattuali.
1. Inquadramento generale del problema
Il sistema solare fotovoltaico è un impianto di produ-
zione di energia elettrica mediante conversione diretta
della radiazione solare, tramite l’effetto fotovoltaico. Gli
impianti fotovoltaici si compongono di un insieme di pan-
nelli, meglio noti come moduli fotovoltaici, a loro volta
composti da una pluralità di celle fotovoltaiche. Detti im-
pianti possono concorrere a creare una centrale fotovol-
taica oppure essere collocati su fondi agricoli ed utilizzati
ai fini della conduzione dell’attività agricola svolta.
Possono venire inseriti nella costruzione di edifici op-
pure installati in seguito e possono essere più o meno in-
tegrati con l’architettura del fabbricato.
I condomini, con la maggioranza degli intervenuti in
assemblea che rappresenti almeno 500/1000, possono di-
sporre gli interventi per la produzione di energia mediante
l’utilizzo di impianti solari fotovoltaici sul tetto e sulle par-
ti comuni condominiali (art. 1120 cod. civ). Egualmente il
proprietario di una villetta o di un capannone può decide-
re di realizzarlo sul proprio edificio.
Possono però optare per una scelta diversa, che non
comporta spese: consentire a terzi di realizzare l’interven-
to, ricevendone addirittura un corrispettivo. Sono imprese
specializzate in tali opere a cercare tetti di edifici idonei
per costruire e gestire impianti di questo tipo, per i ritorni
economici derivanti dalla produzione di energia elettrica.
Bisogna allora scegliere e decidere se concedere al ter-
zo un diritto di superficie regolato dal codice civile o un
diritto personale di godimento, cioè dargli in locazione il
tetto o altra idonea superficie per un certo tempo; in ogni
caso, dietro un corrispettivo.
Il diritto di superficie è un diritto reale (regolato dagli
art. 952 e seguenti del cod. civ.); il proprietario può costitu-
ire il diritto di fare e mantenere al disopra del tetto (o suo-
lo) una costruzione a favore di altri, che ne acquistano la
proprietà. L’impresa può così installare a proprie spese, su
tetti e coperture, un impianto fotovoltaico, produrre ener-
gia, gestire l’impianto realizzato e tutta la parte burocra-
tica, e poi vendere l’energia prodotta direttamente ad un
singolo soggetto in loco (la soluzione più conveniente), op-
pure alla rete elettrica nazionale, o entrambe le soluzioni.
Nel caso degli impianti fotovoltaici il diritto di superfi-
cie è concesso per un periodo di 20-25 anni, pari alla vita
utile dell’impianto.
Col contratto di locazione, invece, l’impresa acquisisce
la disponibilità dell’area per un periodo simile, in forza di un
contratto di durata ultranovennale, da farsi in forma scritta,
con obbligo di trascrizione in Conservatoria dei Registri im-
mobiliari, come sancito dagli artt. 1350 e 2643 cod. civ.
Al termine del periodo definito il proprietario del tet-
to (o del terreno), di solito diviene proprietario anche
dell’impianto fotovoltaico, ma questo non è un gran van-
taggio, visto che l’impianto si avvia verso il termine della
sua vita utile e va poi smontato o sostituito. Occorre quin-
di dedicare grande attenzione alle clausole contrattuali
(sia nel caso di locazione che di costituzione del diritto di
superficie) e si consiglia di prevedere sempre l’obbligo di
smontare e smaltire l’impianto, ripristinando le condizioni
precedenti all’installazione.
2. Impianti fotovoltaici integrati, parzialmente integra‑
ti e non integrati
L’impianto fotovoltaico, attraverso i moduli e pannelli
cattura le radiazioni solari per trasformarle in energia elet-
trica. Si genera così corrente continua, che grazie ad un
macchinario, definito inverter, viene convertita in corrente
alternata, idonea a servire i normali congegni elettrici.
All’impianto viene associato un contatore che consente
di controllare e contabilizzare l’energia prodotta. I pannel-
li solari vengono utilizzati singolarmente oppure insieme
ad altri, formando un vero e proprio impianto. Di solito i
moduli fotovoltaici sono collocati su strutture di sostegno
sulle superfici interessate, terreni, tetti del condominio,
coperture di autorimesse, lastrici solari.
Possono essere impianti “a terra” o su costruzioni, ed
a noi interessano questi ultimi, che potranno essere: a)
non integrati; b) parzialmente integrati; c) integrati con
la costruzione cui afferiscono.
L’impianto è “non integrato” quando i pannelli fotovol-
taici non si inseriscono in modo armonico nella morfologia
dell’involucro che – semplicemente – li supporta.
Gli impianti fotovoltaici parzialmente integrati non so-
stituiscono i materiali costituenti la superficie d’appoggio
e vengono invece installati su tetti inclinati o piani, o su
terrazze. Si ha un’integrazione architettonica parziale, con
una sufficiente armonia strutturale ed estetica di base.
Sono impianti fotovoltaici integrati quelli composti da
pannelli che s’inseriscono completamente nella struttura
architettonica di cui fanno parte e contribuiscono a for-
mare un vero e proprio “involucro energetico”.
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