Circolare Confedilizia 19 giugno 2018, Prot. n. 20485.18/AE/dg. Accordi territoriali - ulteriori indicazioni.

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PRATICA PRATICA

pra pra

Arch. loc. cond. e imm. 5/2018

Nell’ambito di tali convenzioni, e comunque nella gestione quotidiana del servizio, si invita a valutare l’opportunità

che i soggetti interessati all’attestazione (proprietari, agenti immobiliari, professionisti ecc.) presentino all’Associa-

zione una richiesta preventiva d’indicazione del canone consentito dall’accordo locale per l’immobile. La richiesta è

f‌inalizzata a immettere sul mercato l’immobile sulla base della conoscenza del possibile canone massimo richiedibile,

con la preventiva acquisizione della certezza che, ove questo sia rispettato, il controllo dell’Associazione in sede di atte-

stazione potrà limitarsi alla parte normativa del contratto.

Analogamente, può essere utile prevedere che il testo del contratto e l’indicazione degli elementi sui quali dovrà es-

sere eseguita la verif‌ica di rispondenza siano trasmessi all’Associazione prima rispetto alla sottoscrizione del contratto.

L’Associazione potrà così indicare preventivamente (ma entro un periodo breve) la propria posizione rispetto all’atte-

stazione sullo specif‌ico contratto. Il rilascio di tale attestazione risulterà comunque facilitato dall’uso del programma

informatico di cui sopra, grazie al quale le parti da verif‌icare saranno solo quelle evidenziate in grassetto (le altre non

essendo – come detto – modif‌icabili).

Quanto all’indicazione degli elementi oggettivi fornita dalle parti all’Associazione per la verif‌ica, tali elementi (di-

mensioni, epoca della costruzione o ristrutturazione, determinati impianti tecnologici ecc.) di regola non sono indicati

nel contratto. Sarà quindi utile predisporre un documento compilato e sottoscritto con l’individuazione degli elementi.

Potrà valutarsi se richiedere che il documento sia sottoscritto da entrambe le parti contraenti.

Quanto ai compensi per il rilascio dell’attestazione, ciascuna Associazione seguirà la strada più opportuna localmen-

te, sempre tenendo a mente le regole tributarie applicabili al nostro ambito (sulle quali si potrà tornare in occasione

della riunione di domani, mercoledì 20, del Coordinamento tributario confederale).

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Circolare Confedilizia 19 giugno 2018, Prot. n. 20485.18/AE/dg. Accordi

territoriali – ulteriori indicazioni.

Si fa seguito alle precedenti comunicazioni in argomento per fornire – anche sulla base di quanto emerso nel con-

fronto svoltosi in occasione di diverse riunioni – ulteriori indicazioni in merito all’applicazione della normativa sui

contratti di locazione agevolati, transitori e per studenti universitari.

Tipi di contratto

Nella stipulazione dei contratti di locazione agevolati, transitori e per studenti universitari è importante che siano

rispettati con grande attenzione e rigore i tipi di contratto allegati al D.M. 16.1.2017 (nei casi, ovviamente, in cui sia

stato sottoscritto un nuovo accordo territoriale sulla base di tale decreto). Si formulano, al riguardo, alcune avvertenze

pratiche.

È bene fornire nel contratto precisa indicazione degli elementi accessori (autorimesse, cantine, soff‌itte, spazi verdi

ecc.) oggetto della locazione. Sovente l’esistenza e le dimensioni (soprattutto la superf‌icie) di tali elementi hanno ri-

lievo per f‌issare il canone e sono decisivi in previsione di rispettare le fasce di canone determinate dall’accordo locale.

Per quanto concerne la sezione “prestazione energetica” di cui al punto b) delle premesse dei tipi di contratto alle-

gati al D.M., si segnala che la relativa compilazione deve essere effettuata tenendo presente la normativa in materia,

anche regionale, nonché la disciplina riguardante le diverse tipologie contrattuali.

Può essere utile che, nel caso in cui l’unità immobiliare locata faccia parte di un edif‌icio in condominio, sia indicata

nell’apposito spazio presente nella parte iniziale del testo del contratto la quota millesimale di competenza del bene

locato, sovente non inserita nell’apposito spazio.

Nella redazione dei singoli contratti accade che venga modif‌icata la clausola (presente nel modello ministeriale) sul

deposito cauzionale: in particolare, si ha notizia che venga eliminata la parte che prevede che la somma versata quale

cauzione sia produttiva d’interessi (ciò, quantomeno per contratti di durata inferiore ai cinque anni). La previsione ha

rilevanza di carattere economico: è dunque necessario che essa sia mantenuta nel testo del contratto.

Con riguardo alle spese condominiali, va tenuto presente che nei tipi di contratto allegati al citato D.M. si f‌issa la

disciplina relativa agli obblighi delle parti in merito agli oneri accessori, ma le relative clausole (rispettivamente, articoli

4, 6 e 5) possono essere utilizzate solamente nel caso in cui l’immobile locato sia posto in un condominio. Nel caso in cui,

invece, il bene locato non facesse parte di un condominio (fosse dunque un alloggio oggetto di proprietà unica o di comu-

nione), dovrà essere usata la clausola di cui alla nota relativa. Nell’ipotesi di unità immobiliare in condominio, inoltre, do-

vrà aversi cura di inserire nella parte f‌inale della clausola la specif‌icazione della cadenza mensile – o bimestrale o diversa

– dell’obbligo di pagare l’acconto sugli oneri accessori che si prevede il conduttore debba versare (salvo conguaglio).

Si rammenta che è opportuno evitare l’inserimento di clausole ulteriori rispetto a quelle presenti nei tipi di contratto

ministeriali. Soprattutto, non vanno introdotte clausole deroganti (anche solo parzialmente) alle previsioni del model-

lo. Le uniche clausole aggiunte che possono considerarsi consentite (pur con molta prudenza) sono quelle riguardanti

aspetti diversi da quelli disciplinati dal testo dei tipi di contratto.

Si segnala che Confedilizia ha fatto realizzare un programma informatico – disponibile al link contratti.elabnet.

net – che dà la possibilità, per ciascuno dei 3 tipi di contratto allegati al D.M., di intervenire solo sulle parti con-

sentite. Il programma permette, tra l’altro, di generare il f‌ile in formato pdf del contratto con l’evidenziazione in

grassetto delle parti aggiunte, in modo tale da avere subito evidenti – in fase di attestazione – gli inserimenti che

siano stati operati nel redigere il testo.

Si suggerisce di segnalare l’anzidetto link, con la relativa password (CONFEDILIZIA, tutto maiuscolo), ai soggetti

potenzialmente interessati (proprietari, agenti immobiliari, professionisti, associazioni convenzionate ecc.): ciò,

all’evidente f‌ine di favorire l’attività di attestazione da parte delle Associazioni territoriali.

Attestazioni di rispondenza

È opportuno che le Associazioni territoriali stipulino con associazioni di agenti immobiliari, con singole agenzie, con

ordini professionali, con patronati, con altre organizzazioni, convenzioni che prevedano precise regole per rilasciare le

attestazioni. Diverse Associazioni hanno già sottoscritto – o stanno per sottoscrivere – simili intese, anche utilizzando

suggerimenti provenienti dalla Segreteria generale. Fra le altre, si segnalano quelle di Firenze, Genova, Napoli, Paler-

mo, Reggio Emilia, Treviso, Trieste, Udine, Verona.