Certo ed incerto sull'individuazione dell'amministratore di condominio

• Autore: Giovanna Perra
• Pagine: 379-383

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@1. Il certo: i poteri e la legittimazione processuale dell'amministratore di condominio

Sostanzialmente immutata nel suo impianto codicistico e solo sfiorata dal flusso delle leggi speciali che si sono invece copiosamente riversate in altri settori del diritto privato, la materia del condominio negli edifici è stata oggetto di un'intensa e continuativa attività ermeneutica di origine giurisprudenziale ¹.

Può perciò dirsi che il condominio sia attualmente regolamentato dagli artt. 1117 e ss. del c.c. (comprese le norme di cui agli artt. 61 e ss. delle disp. att. c.c.) e ´guidatoª dai principii - ultimamente, peraltro, in fase di rimeditazione - in proposito elaborati dai giudici di merito e di legittimità, le cui decisioni assai più di ora, una volta riempivano le riviste di giurisprudenza e quelle di settore.

Prescindendo per economia di indagine dal qualificare l'amministratore come organo (o meno) del condominio - in senso affermativo, si esprime il periodare di qualche sentenza, pure in quelle che si preoccupano di precisare che il condominio non ha personalità giuridica ma è un mero ´ente di gestioneª ² - e dal dire se sia o no un mandatario dei condomini, mi pare comunque certo che la sua sia presenza significativa nelle norme dal codice dedicate all'istituto.

Ne scrive il primo comma dell'art. 1129: ´Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratoreª. L'art. 1130 ne elenca poteri e funzioni legali, sostanzialmente amministrativi, dettagliati dall'art. 1131: nei ´limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipantiª egli ´può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terziª (primo comma) e può ´essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggettoª (secondo comma). I contenuti della rappresentanza tanto sostanziale che processuale dell'amministratore di condominio ne risultano in quei modi delineati. Quelli processuali, normativamente differenziati a seconda che la sua sia rappresentanza (e legittimazione) dal lato attivo, od invece rappresentanza (e legittimazione) dal lato passivo: nel primo caso (primo comma dell'art. 1131 c.c.), coincidono con le attribuzioni di natura sostanziale (eventualmente dilatate dal regolamento o dall'assemblea dei condomini); nel secondo (secondo comma dell'art. 1131 c.c.), la rappresentanza è più estesa ed ha quale unico limite quello di concedere le parti comuni dell'edificio ³.

In particolare, per resistere in giudizio e proporre le impugnazioni che si rendessero successivamente necessarie (ricorso in Cassazione compreso), non ha bisogno di una qualche autorizzazione dell'assemblea.

Anzi: un'eventuale posizione restrittiva dell'assemblea sarebbe irrilevante ed indifferente, esercizio di un potere che non le compete: il terzo comma dell'art. 1131 - ´Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condominiª - configura infatti un diritto dell'assemblea ad essere tempestivamente informata, ma niente di più.

Potrebbe darsi che, non tanto per informarla - e dunque per non incorrere nelle sanzioni (revoca ed eventuale risarcimento dei danni) di cui è parola nell'art. 1131, quarto comma - quanto piuttosto per riceverne istruzioni, un amministratore convochi l'assemblea ´senza indugioª; e che questa si esprima nel senso di non resistere o di desistere dalla lite.

Prudente per carattere o vantando la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710), frutto spesso di quieto vivere, può darsi che l'amministratore convenga con quanto in quella sede deciso, a torto o a ragione. Ma, forse impulsivo, forse perché avveduto e sapiente, un amministratore diverso, motivatamente consapevole della fondatezza delle proprie tesi, ed assumendosene i rischi conseguenti, potrà viceversa legittimamente resistere alle decisioni dell'assemblea e più ancora alla citazione od al provvedimento, per correttezza (art. 1176) ed in nome e nell'interesse dei condomini.

Un'autonomia assoluta, dunque, quella riconosciuta ed attribuita all'amministratore nell'esercizio del potere rappresentativo ⁴.

Si spiega, da parte di molti, che con tale valorizzazione della legittimazione processuale passiva dell'amministratore - peraltro sussidiaria e non alternativa a quella dei condòmini ⁵ - il legislatore ha inteso semplificare - ad un terzo estraneo al condominio; ma, pure, al singolo partecipante, il cui interesse confligga o non coincida con quello della maggioranza - l'evocazione in giudizio dei condò- Page 380mini: invece di convenirli tutti e uno ad uno, è (alternativamente) sufficiente citare il solo amministratore.

Ne deriva che, se questi non è stato nominato dall'assemblea - per inadempimento della stessa, o perché l'edificio conta un numero di condomini inferiore a cinque (art. 1129, primo comma, c.c.) oppure perché la delibera di nomina non è conforme alle previsioni di cui all'art. 1136, quarto comma, c.c. - la domanda deve essere proposta (o proseguita) nei confronti di ogni singolo proprietario ⁶; sempre che non sia possibile richiedere ´la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civileª ⁷.

@2. L'incerto: l'esistenza, l'identificazione e la localizzazione dell'amministratore; tra valutazioni civilistiche e convinzioni processualcivilistiche

Norme, principi ed interpretazioni, sembrano dunque convergere nel predisporre, nel delineare e nell'offrire una soluzione semplificata - quasi rassicurante - al terzo che intende far valere in giudizio un'azione concernente una parte o un servizio comune dell'edificio condominiale: invece di evocare tutti i singoli condòmini, potrà convenire il solo amministratore; in mancanza di questo, citerà tutti i condomini uno ad uno, oppure chiederà la nomina di un curatore speciale.

Nei fatti, però, non tutto è davvero così semplice e privo di complicazioni: in primis i repertori, anche quelli più lontani nel tempo, danno conto di questioni numerose e prospettano problemi delicati.

Primo fra tutti - ed è quanto qui in particolare interessa - il tema dell'identificazione della persona e del domicilio dell'amministratore.

È infatti vero che secondo l'ultimo comma dell'art. 1129 c.c. ´la nomina e la cessazione dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registroª, e che per l'art. 71 delle disp. att. c.c. tale registro è tenuto ´presso l'associazione professionale dei proprietari dei fabbricatiª. Ma, per l'appunto, quell'associazione è stata da tempo su perata con il D.L.vo Lgt. 23 novembre 1944 n. 369, sì che le due norme sono da considerarsi tacitamente abrogate; e, da allora, il legislatore non è intervenuto per prevedere alcunché in proposito, lasciando così aperta la lacuna.

Di quel registro, e degli effetti che derivano dalla sua eliminazione, hanno comunque modo di occuparsi - dimostrandosi tutt'altro che preoccupate - anche sentenze relativamente recenti, che all'interno dei rapporti condominiali, e quindi nel contesto di un ragionamento tutto condotto in termini civilistici, ne svalutano senz'altro la rilevanza ⁸. Lo si depaupera di ogni significato anche potenziale - pure nei primi anni di questo secolo, il giudice di legittimità conferma ⁹ che, se ´anche il registro in questione fosse stato istituito, la indicazione in esso risultante, diversa da quella reale, comunque non varrebbe ad attribuire al condominio come amministratore il soggetto indicatoª - per unicamente guardare e valorizzare la delibera di nomina.

A proposito della cui forma si scrive ¹⁰ che può essere verbale, e pure tacita.

L'utilizzo di quest'ultimo aggettivo - senz'altro improprio: di solito, la qualificazione ´verbaleª si contrappone a ´scrittaª - inopinatamente serve ad alcuni settori della giurisprudenza per introdurre il tema, non troppo distante a quello dell'apparenza del diritto ¹¹, dei comportamenti concludenti. Ma in tal modo, a ben vedere, ne risulta implicitamente smarrito l'attribuito rilievo alla delibera di nomina ¹²: vengono essi - comportamenti concludenti, cioè - concepiti quali sostituti (e rimedi) di una delibera di ´investituraªcomunque non assunta, evocando una sorta di ratifica nei confronti dei risultati prodotti da un mandatario mai nominato.

Forse, quest'ultimo modo di ragionare può essere ascritto al tentativo di ricondurre, ogni volta possibile, a giuridicità e legittimità non pochi dei comportamenti agiuridici dei condòmini e delle decisioni dell'assemblea condominiale: nonostante tutto ed il principio che ignorantia legis non excusat, i condòmini che decidono e deliberano possono saper nulla del diritto e non esser giuristi, non conoscere neppure alla lontana gli artt. 1137 e ss. del c.c.; e ad un tale stato di cose di rado può supplire un amministratore, nonostante tutto, spesso altrettanto incompetente.

Un intento apprezzabile, peraltro almeno in parte discutibile.

Di certo, è del tutto disatteso da chi sostiene che viceversa ´la rappresentanza processuale deve sussistere in concretoª e ´non può essere assunta che in virtù di mandato espresso, non essendo essa ammessa per mandato tacitoª; da chi concepisce insomma ´il fatto generatore dell'attribuzione del potere rappresentativo di amministratore del condominio (...) costituito esclusivamente dal verbale dell'assemblea dei condominiª, e ne deduce che ´il difetto di rappresentanza processuale - sia di colui che ha proposto la domanda giudiziale, sia di colui nei cui confronti la domanda giudiziale sia stata proposta - in quanto incide sull'esistenza del presupposto della legittimazione processuale ed esclude la integrità del contraddittorio, determina la nullità degli atti compiuti e...