Catasto patrimoniale e valori OMI

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Arch. loc. e cond. 2/2014

VARIE

CATASTO PATRIMONIALE

E VALORI OMI

Il sito dell’Agenzia delle entrate pubblica il sommario

degli studi presenti sulla rivista Territorio Italia, n. 2/’13.

Fra essi, quello (“Il catasto a valori e redditi: alcune

considerazioni”) di Gianni Guerrieri, Direttore centrale

Osservatorio mercato immobiliare e sevizi estimativi del-

l’Agenzia delle entrate.

Lo studioso (premessa una sua – personale, ma op-

portuna – def‌inizione del discutibile “valore normale” di

cui, anche, alla legge delega f‌iscale per il nuovo catasto

– art. 2, comma 1, lett. f) si diffonde in una diffusa critica,

a livello scientif‌ico, ma di cui non ci meraviglia (ci man-

cherebbe …), della pubblicazione sul catasto patrimonia-

le (Confed. ediz. 2007), con particolare riferimento agli

studi dei proff. Forte ed anche Roscelli-Simonotti (e alla

loro espressa contrarietà – quanto a questi ultimi – al cal-

colo dei redditi ottenuto surrettiziamente sulla base dei

valori patrimoniali attraverso saggi di fruttuosità, magari

– aggiungiamo noi – neanche comunicati). Il direttore so-

stiene, altresì, che “la tassazione patrimoniale ha un senso

in quanto il valore patrimoniale rappresenta un indice di

capacità contributiva” (in merito, cfr. M. D’AMICO, Rendi-

te catastali, capacità contributiva e giurisprudenza costi-

tuzionale, in questa Rivista, 706, 2013), anche “potendosi

offrire il bene a garanzia di prestiti”: concetti – osserviamo,

anche in relazione all’adottato (dall’Agenzia), comodo ma

arbitrario, metodo dei saggi di fruttuosità di cui s’è detto

– che possono forse essere spesi a sostegno della illustrata

teoria allorché si abbia coerenza tra valore e redditività

ed allorché la (pretesa) ricchezza possa essere realizzata

– presupposto indefettibile – sul mercato, ma non certo

nell’attuale momento storico, che ha – non parliamo, poi,

dell’accesso al credito – caratteristiche tutte peculiari,

neppure lentamente assimilabili a qualche privilegiata

parte del territorio di Roma.

Il Direttore Guerrieri fa poi presente che – sulla base

dei dati O.M.I. – nel periodo che va dal primo semestre

2004 al secondo semestre 2011 – “l’indice delle quotazioni

(delle abitazioni) mostra un incremento del 29,9 per cen-

to” e che “si possono individuare facilmente due periodi:

dal primo semestre del 2004 al secondo semestre del 2008,

in cui le quotazioni sono aumentate del 29,6 ed un secondo

periodo, dal secondo semestre 2008 al secondo semestre

2011, in cui le quotazioni sono rimaste sostanzialmente

ferme, con una variazione percentuale nel periodo dello

0,23 per cento”. E, al proposito e quand’anche fosse, si può

solo chiedere: perché considerare solo i prezzi delle “abi-

tazioni”? perché non, anche, quelli degli uff‌ici e negozi? E

quelli dell’uso diverso vero e proprio? La f‌issità dei prezzi

tra i vari comparti è notoriamente, ben diversa. E perché,

ancora, in uno studio redatto nel 2013, fermarsi al 2011 per

contrastare le tesi di una pubblicazione di 6 anni prima?

Sempre il Direttore Guerrieri fa poi presente che “le

nuove locazioni aumentano di oltre il 16 per cento tra il

2004 e il 2008, per poi ridursi del 2,3 per cento tra il 2008

e il 2011”. Ed aggiunge: “L’indice dei canoni di locazione su

tutti i contratti in essere, rilevati dall’Istat, proprio perché

rif‌lette i meccanismi contrattuali che stabilizzano l’anda-

mento temporale dei canoni, aumenta nel primo periodo

anzidetto del 9,8 per cento. Successivamente, tra il 2008

ed il 2011, l’indice continua ad aumentare di un ulteriore

7,1 per cento”. E valgono, anche qua, gran parte delle os-

servazioni già fatte. In sostanza, Guerrieri – per difendere

il nascente catasto anche dei valori, e algoritmi in parte –

vuole con questo contrastare la notoria tesi degli studiosi

sulla instabilità dei valori e ciò sostenendo che anche i

redditi sono instabili. Come se due instabilità facessero

una stabilità …

A parte questo … Proprietari, fate i conti. E diteci se i

conti tornano! (c.s.f.)