La Cassazione riconferma l'applicabilità della concessione del termine di grazia anche nelle azioni ordinarie di risoluzione locatizia, quand'anche deferite alla decisione arbitrale

• Autore: Aldo Carrato
• Pagine: 170-174

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giur

2/2015 Arch. loc. e cond.

LEGITTIMITÀ

chiesta in un ordinario giudizio di cognizione, trovando

in tal caso applicazione l’art. 1453, comma 3, c.c. il quale

non consente al conduttore di adempiere la propria ob-

bligazione dopo la proposizione della domanda (cfr. Cass.,

Sez. I, 8 agosto 1996, n. 7302; Cass., Sez. III, 7 agosto 1996,

n. 7253; 29 novembre 1994, n. 10202). Per effetto di tale

orientamento, l’applicabilità dell’istituto in esame doveva

ritenersi esclusa anche nel caso in cui la domanda di riso-

luzione fosse stata avanzata dinanzi agli arbitri ai quali le

parti avessero devoluto le controversie derivanti dal con-

tratto di locazione, non potendo essere proposta in sede

arbitrale la domanda di convalida dello sfratto, attribuita

alla competenza funzionale ed inderogabile del Giudice

ordinario, e restando quindi circoscritta la predetta pos-

sibilità alla sola ipotesi in cui il procedimento arbitrale

fosse stato preceduto da quello di cui all’art. 658 cit. Se-

nonché, la Corte costituzionale, alla quale era stata rimes-

sa la questione di legittimità costituzionale dell’art. 55 cit.,

nella parte in cui non consentiva la sanatoria giudiziale

della morosità nel giudizio ordinario di risoluzione, la di-

chiarò infondata, rilevando che il testuale riferimento di

tale disposizione alla sede giudiziale ed alla prima udienza

non era suff‌iciente a circoscriverne l’ambito applicativo al

procedimento per convalida di sfratto, e ritenendo per-

tanto possibile un’interpretazione idonea ad escludere il

prospettato contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost. (cfr. Corte

cost., sent. n. 3 del 1999). A seguito di tale pronuncia, la

giurisprudenza di legittimità ha mutato orientamento, ri-

conoscendo l’applicabilità della sanatoria anche in caso di

proposizione della domanda di risoluzione in via ordinaria

(cfr. Cass., Sez. III, 18 luglio 2008, n. 19929; 24 febbraio

2000, n. 2087), con la conseguenza che la stessa deve rite-

nersi ammissibile anche nell’ipotesi in cui la domanda sia

proposta direttamente dinanzi agli arbitri.

2.2. - Nella specie, tuttavia, l’ammissibilità della

sanatoria avrebbe dovuto comunque essere esclusa in

virtù della circostanza, risultante dalla sentenza impu-

gnata, che il contratto di locazione aveva ad oggetto un

immobile adibito ad uso commerciale, al quale non era

pertanto applicabile la disciplina dettata dalla L. n. 392

del 1978, art. 55, che, facendo testualmente riferimento

alla morosità nel pagamento dei canoni o degli oneri di

cui all’art. 5 della medesima legge, riguarda le sole lo-

cazioni d’immobili destinati ad uso abitativo (cfr. Cass.,

Sez. III, 31 maggio 2010, n. 13248; 19 maggio 2006, n.

11777; 11 maggio 2005, n. 9878). La questione di legit-

timità costituzionale di tale disposizione, nella parte in

cui non consente la sanatoria della morosità per i con-

tratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione,

è stata dichiarata manifestamente infondata dalla Corte

costituzionale, la quale ha escluso che un siffatto tratta-

mento differenziato si ponga in contrasto con gli artt. 3 e

24 Cost., evidenziando la disomogeneità delle situazioni

poste a confronto, e precisando che attraverso il ricono-

scimento della predetta possibilità il legislatore ha inte-

so, nell’esercizio della propria discrezionalità, appresta-

re all’interesse primario della persona all’abitazione una

tutela eccezionale e perciò stesso più intensa di quella

riconosciuta all’interesse economico di cui è portatore

il conduttore d’immobili destinati ad uso non abitativo

(cfr. Corte cost., ord. n. 410 del 2001).

3. - Il ricorso va pertanto rigettato, con la conseguente

condanna del ricorrente al pagamento delle spese proces-

suali, che si liquidano come dal dispositivo. (Omissis)

lA cAssAzione riconfermA

l’ApplicAbilità

dellA concessione

del termine di grAziA

Anche nelle Azioni

ordinArie di risoluzione

locAtiziA, quAnd’Anche

deferite AllA decisione

ArbitrAle

di Aldo Carrato

La sentenza in rassegna ci consente di riprecisare

quale sia l’ambito oggettivo di applicabilità della speciale

disciplina del c.d. “termine di grazia” prevista dall’ancora

vigente art. 55 della L. n. 392 del 1978.

Com’è noto, nel procedimento di sfratto per morosità,

l’intimato, all’udienza di convalida, anziché acconsentire

all’emanazione dell’ordinanza di convalida (ed anzi, per

evitare questa eventualità) ovvero opporsi formalmente (od,

in alternativa, scegliere di pagare solo la somma non conte-

stata, secondo la previsione scaturente dall’art. 666 c.p.c.),

può scegliere di procedere alla (completa ed integrale) sa-

natoria della morosità dedotta con l’intimazione, in tal modo

ricorrendo all’istituto disciplinato dal citato art. 55 della L.

n. 392 del 1978, così dando vita ad un subprocedimento, at-

traverso il quale vengono stabilite modalità e termini entro i

quali è consentito al conduttore di evitare la convalida.

Al riguardo bisogna sottolineare che all’intimato è ri-

conosciuta una duplice possibilità: di sanare la morosità

nel contesto della stessa udienza pref‌issata per l’eventuale

convalida (ovvero banco iudicis) oppure previa assegna-

zione di apposito termine in sede giudiziale (denominato,

appunto, “termine di grazia” nel gergo forense) (1).

Infatti, il conduttore convenuto può scegliere di sanare

subito spontaneamente la morosità su cui è stata fondata

l’azione di sfratto, corrispondendo i canoni scaduti (e/o