Corte di cassazione civile sez. III, 29 novembre 2013, n. 26780
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2/2014 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 29 NOVEMBRE 2013, N. 26780
PRES. TRIFONE – EST. CHIARINI – P.M. FIMIANI (CONF.) – RIC. SECURITY METAL
S.R.L. (AVV.TI JANARI E DURAT) C. IMMOBILIARE ROSANNA DI PAGOTTO ANTONIO
& C. S.A.S. (AVV. PIETROSANTI)
Restituzione della cosa locata y Prova della quali-
tà y Descrizione dei beni contenuta nel contratto di
locazione y Valore probatorio y Preminenza y Ragioni.
. Alla c.d. “descrizione” dell’immobile locato effettuata
in contratto (art. 1590, secondo comma, c.c.) non può
che essere attribuito valore probatorio preminente,
dato che lo scopo di essa è quello di precostituzione del-
la prova in ordine alla qualità, alla quantità ed allo stato
dei beni concessi in godimento, proprio per consentire
al conduttore, nel corso del rapporto, di fissare la por-
tata esatta del dovere di diligenza, che deve osservare
nell’uso del bene locato, e per evitare, all’esito della
cessazione della locazione, contestazioni in ordine al
contenuto della prestazione di restituzione dovuta dal
conduttore stesso. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1590) (1)
(1) Analogamente, nel senso che, al fine di individuare quale sia il
contenuto dell’obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa
locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta e del dovere di diligenza
che deve osservare nell’uso del bene locato, ha valore probatorio
preminente la descrizione dell’immobile locato effettuata dalle parti
nel contratto, v. Cass. civ., sez. III, 1 ottobre 2004, n. 19652, in questa
Rivista 2006, 301, con nota di MAURIZIO DE TILLA.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Tribunale di Pordenone, con sentenza pubblicata il 16
febbraio 2007, rigettava la domanda con la quale la società
Immobiliare Rosanna sas di Pagotto Antonio & C, che aveva
concesso in locazione ad uso diverso dall’abitazione alla
società Security Metal srl un suo immobile in (OMISSIS),
all’esito della risoluzione del rapporto e dopo che del bene
era avvenuto il rilascio, ai sensi dell’art. 1590 c.c., reclama-
va dalla società conduttrice e dalla società Lloyd Adriatico
spa (che, in luogo del deposito cauzionale, aveva prestato
a tal fine fideiussione a favore della stessa conduttrice) il
risarcimento dei danni - Euro 26.849,00 - per il deteriora-
mento arrecato alla res locata e non dovuto al normale suo
uso, accertato dal C.T.P. nominato dallo stesso Tribunale.
Il Tribunale riteneva che la società locatrice non aves-
se dato la prova del fatto costitutivo della pretesa e che
l’ascrivibilità alla società conduttrice dei danni riscontrati
dal consulente tecnico d’ufficio era da escludere sulla
scorta della prova orale espletata.
Sul gravame della società soccombente, articolato in
unica censura, provvedeva la Corte d’appello di Trieste con
la sentenza depositata il 13 ottobre 2007 e quivi denunciata,
la quale, in riforma di quella del Tribunale, condannava la so-
cietà conduttrice a pagare, a titolo di danni ex art. 1590 c.c.,
la somma complessiva di Euro 6.297,56, oltre gli interessi di
legge dalla domanda e le spese del doppio grado del giudizio.
I giudici dell’appello rilevavano che, in sede di stipula-
zione del contratto, la società conduttrice aveva dichiarato
di avere visitato i locali oggetto della locazione e di averli
trovati esenti da vizi ed in buono stato locativo.
Consideravano che tale dichiarazione integrava a tutti gli ef-
fetti la “descrizione”, cui si riferisce la norma dell’art. 1590 c.c.
Ritenevano che detta descrizione costituiva confessio-
ne stragiudiziale con il valore di prova legale, vincolante
sia nei confronti della parte, che l’aveva resa, sia per il
giudice, sicchè la stessa conduttrice non avrebbe potuto
sostenere di avere ricevuto l’immobile nelle stesse condi-
zioni in cui l’aveva restituito ed aveva, perciò, l’obbligo di
ripristinare l’immobile nello stato di buona manutenzione,
salvo il degrado da addebitare a fatto della locatrice, come
il controsoffitto dello spogliatoio le cui condizioni erano
dovute alle infiltrazioni provenienti dalla copertura - la cui
manutenzione, straordinaria, spettava alla locatrice - e la
pavimentazione, non eseguita a regola d’arte all’origine, si
che gli avvallamenti già presenti si erano aggravati, ma non
oltre l’uso normale del bene (capannone industriale).
Pertanto la conduttrice doveva esser condannata
soltanto al risarcimento per il danneggiamento di alcune
colonne di calcestruzzo, dei sanitari, per la mancanza
delle manichette di alcuni idranti, per la rottura di 6 vetri
retinati, per un totale di Euro 6.297,56.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la
società Security Metal srl, che ha affidato l’impugnazione,
illustrata anche con memoria, ad un unico mezzo.
La società Immobiliare Rosanna snc di Pagotto Antonio
& C. ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l’unico motivo di ricorso - deducendo la violazione e la
falsa applicazione di legge con riferimento agli art. 1590, 2735
e 2733 c.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudi-
zio attinente il valore di atto confessorio della dichiarazione
inserita nel contratto di locazione, con travisamento dei fatti
- la società ricorrente lamenta che il giudice del merito non
avrebbe potuto assegnare qualificazione e valenza confesso-
ria alla dichiarazione secondo cui i locali concessi in locazio-
ne erano esenti da vizi ed in buono stato locativo, mancando
l’animus confitenti in quanto mera dichiarazione di stile nei
contratti di locazione, volta ad esonerare il locatore da re-
sponsabilità per difetto, revoca diniego di autorizzazioni o
concessioni, e contenente un giudizio tecnico - giuridico.
Assume, di conseguenza, che il giudice avrebbe dovuto
valutare le prove assunte.
Sostiene che la corretta valutazione della prova orale
avrebbe dovuto fare emergere che la c.d. descrizione dello
stato dell’immobile costituiva semplice clausola di stile e
che, contrariamente ad essa, la condizione di degrado del-
la res locata preesisteva alla stipulazione del contratto.
Infatti in particolare il teste C. aveva dichiarato di avere
eseguito alcuni interventi per le perdite derivanti dalla co-
pertura del tetto e dagli scarichi pluviali ed i testi B. e Ba.
avevano attestato la preesistenza di buche e avvallamenti
sul pavimento, le cui piastrelle erano anche in parte rotte.
La censura, rispetto alla quale il formulato quesito di
diritto appare ai limiti dell’ammissibilità, non è fondata.
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